Торговые центры: не день Бекхэма
Лента новостей
Высокая ключевая ставка и рост налоговой нагрузки, низкие темпы экспансии ретейлеров и замедленная потребительская активность — сегодня торговая недвижимость страны фактически держит круговую оборону. И пока не сдается, хотя объемы строительства падают, а вакансия в уже построенных ТЦ растет
Как гласят подсчеты компании Nikoliers*, по итогу 2026 года в России будут введены 362 тысячи квадратных метров торговой недвижимости. В первом полугодии в регионах страны были сданы 53 тысячи квадратов (конечно, речь в данном случае идет о качественном предложении, а именно о шести торговых центрах, открывшихся в Ростове-на-Дону, Красноярске, Уфе, Краснодаре, Амурске и Новокузнецке).
Турбулентность на рынке, высокая ключевая ставка и рост налогов сдерживают девелоперскую активность в сегменте. Кроме того, в Москве провели государственную кадастровую оценку, в результате которой кадастровая стоимость некоторых торговых центров заметно выросла. Это привело к дополнительному увеличению налоговой нагрузки на собственников торговых комплексов, и параллельно ретейлеры находятся под влиянием повышения НДС и снижения порога выручки, делятся наблюдениями аналитики.
В итоге региональные 53 тысячи квадратных метров — это почти на треть меньше результата аналогичного периода прошлого года, совокупные общероссийские 109 тысяч квадратов (с учетом полугодового 45-тысячного итога Москвы и 12-тысячного итога Петербурга) — это в два раза меньше, чем годом ранее. Общее предложение торговых площадей в стране по-прежнему находится на уровне 32 млн квадратных метров, говорят в Nikoliers.
Важно отметить, что из прогнозных 362 тысяч торговых квадратных метров этого года большую часть (55%) сформируют региональные города (200 тысяч квадратных метров), 35% придутся на Москву и Московскую область (125 тысяч), 10% — на Санкт-Петербург (37 тысяч). При этом 90% нового регионального предложения будет сконцентрировано в крупных городах с населением более 500 тысяч человек. Для сравнения: в 2025 году на такие города пришлось 67% открытий, а в 2024 году — 70%.
«Новое предложение в регионах России в этом году будет представлено преимущественно малоформатными торговыми центрами (GLA до 20 тысяч квадратных метров); открытие крупнейших из них ожидается в Краснодаре, Махачкале, Владивостоке, Барнауле и Ставрополе. Исключением может стать вторая очередь краснодарского ТРЦ «Любимово молл» — это единственный объект, превышающий указанный порог (GLA 27 921 квадратный метр). В распределении по типу объектов регионы более консервативны, чем Москва: 82% нового предложения придется на классические отдельно стоящие ТЦ, 11% — на объекты в составе жилых комплексов и еще 7% — на многофункциональные комплексы», — делятся подробностями эксперты компании.
По их оценкам, по итогам первого полугодия 2026 года наибольшая обеспеченность торговыми площадями среди городов-миллионников зафиксирована в Екатеринбурге (881 квадратный метр на тысячу человек). Затем следует Краснодар (783 квадратных метра), Самара (738 квадратных метров) и Нижний Новгород (590 квадратных метров). Санкт-Петербург и Москва занимают в рейтинге пятое и шестое места с показателями 588 квадратов и 537 квадратов соответственно.
«Чтобы сохранить доходность бизнеса, бренды адаптируют концепции через пересмотр ассортимента, корректировку маркетингового позиционирования и укрепление лояльности покупателя. Арендодатели, в свою очередь, делают упор на развитие досугово-развлекательной составляющей торговых комплексов, чтобы повысить посещаемость объектов», — рассказывает партнер Nikoliers Анна Никандрова.
О том, что московские торговые центры ищут новые точки роста, говорят и в компании IBC Real estate*, эксперты которой недавно проанализировали положение дел в более чем 80 качественных столичных ТЦ совокупной арендной площадью 3,7 млн квадратных метров (при общем столичном объеме 6,9 млн квадратов). Торговая недвижимость Москвы продолжает развиваться в условиях замедленной потребительской активности и низких темпов экспансии ретейлеров: даже в наиболее востребованных среди арендаторов и посетителей объектах появляется все больше свободных площадей.
Анализ показал, что на сегодняшний день в ТЦ пустуют 742 тысячи торговых квадратных метров. Доля вакантности достигла 11%, увеличившись по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 1 процентный пункт. Рост индикатора зафиксирован во всех типах ТЦ, кроме новых, открытых с начала 2024 года: в них вакантность, напротив, снизилась на 12 процентных пунктов год к году.
«В структуре по типам объектов с показателем вакантности лидирует категория стабилизированных ТЦ (это качественные торговые центры Москвы, открытые до 2024 года). Вакантность в них, увеличиваясь второй год подряд, на начало сентября достигла максимального значения — 12%. Более того, именно в стабилизированных ТЦ зафиксирован наибольший прирост объема свободных площадей — на 41 тысячу квадратных метров год к году. При этом рост индикатора фиксируется преимущественно в объектах, которые присутствуют на рынке девять и более лет (65% от общего количества ТЦ, где вакантность увеличилась). Эти объекты нуждаются в обновлении и пересмотре стратегий развития, в том числе с точки зрения состава арендаторов. Представленность операторов досуга (категории развлечения, спортивные пространства и общественное питание) в этих ТЦ ниже (25%), чем в других стабилизированных ТЦ (42%), что также препятствует их развитию», — делятся подробностями в IBC Real estate.
В таких категориях ТЦ, как «прайм» (имеются в виду уникальные для рынка торговые объекты, маркетируемые по ставкам выше среднерыночных) и «ключевые» (крупные объекты GLA более 60 тысяч квадратных метров с децентрализированным расположением и разнообразным составом арендаторов) на начало осени показатель вакантности составил 7%. Причем, как подчеркивают эксперты, в прайм-сегменте вакантность в среднем всегда находилась на уровне 3%, исключение составил период 2021-2023 года (6-7%). Так что текущая трансформация рынка сказывается даже на уникальных объектах, поскольку пул арендаторов, готовых занимать площади в торговых центрах с высокими ставками аренды, сегодня крайне ограничен. Но несмотря на то, что прайм-ТЦ продемонстрировали один из наиболее высоких значений по доле вакантных площадей, в номинальном выражении объем свободных квадратных метров увеличился всего на 12 тысяч, что является наименьшим показателем среди всех типов торговых центров.
В ключевых ТЦ после стабилизации вакантности на протяжении двух последних лет до 5% в 2026 году показатель вновь достиг 7%. Темп роста доли вакантных площадей остается высоким (+2 процентных пункта год к году), однако собственникам удается сдерживать еще больший прирост показателя ввиду разнообразия доступных категорий арендаторов. Ключевые ТЦ активно наращивают присутствие востребованных сегодня развлекательных и спортивных концепций, что позволяет компенсировать эффект от массового сокращения объемов занятых площадей ретейлерами, которые активно развивались на рынке со второй половины 2022 года.
«Интересная ситуация происходит с категорией новых ТЦ. Доля вакантных площадей в них остается наиболее высокой, но это единственный тип торговых центров, где индикатор вакантности снизился до уровня 2017 года. Такая динамика фиксируется почти в 90% объектов и обеспечена за счет наращивания доли операторов досуга (развлечений, точек общественного питания и спортивных пространств), на которых приходится сегодня почти половина занятых площадей (44%), в то время как в других ТЦ они составляют лишь треть от всего объема арендопригодных площадей (31%)», — поясняют аналитики.
«Доля вакантных площадей в ТЦ Москвы увеличивается второй год подряд, что является следствием общего снижения потребительской активности, тенденции на закрытие неприбыльных точек, а также снижения темпов экспансии, когда на рынке происходят лишь точечные открытия, а новые бренды в офлайн практически не выходят. Даже уникальные и традиционно наиболее востребованные столичные ТЦ сталкиваются с ростом доли свободных площадей. Такое изменение структуры роста вакантности говорит о высоких рисках дальнейшего увеличения индикатора. Если у ключевых и стабилизированных объектов сохраняется возможность стать для посетителей третьим местом, то прайм-ТЦ найти арендаторов, которые будут способны привлечь аудиторию в условиях низкой потребительской активности, а также ограниченного предложения люксовых и премиальных брендов, гораздо сложнее», — резюмирует руководитель департамента исследований и аналитики компании IBC Real estate Екатерина Ногай.
* Есть в распоряжении Бизнес ФМ
Рекомендуем:
Рекомендуем:
