ФНС усилила проверки россиян, продававших недвижимость в ОАЭ

В запросах ФНС фигурируют адреса проданных объектов и суммы сделок. При этом официального подтверждения прямой передачи данных из реестра недвижимости Дубая нет, а автоматический обмен с ОАЭ сведениями о доходах от продажи жилья не предусмотрен

Федеральная налоговая служба усилила проверки россиян, владеющих недвижимостью в Объединенных Арабских Эмиратах, и рассылает запросы о сделках. Как сообщают юристы и налоговые консультанты, это стало возможным благодаря налаженному автоматическому обмену данными и прямой передаче сведений от Земельного департамента Дубая российской стороне. Что именно известно налоговой? И что делать тем, кто получил запрос?

Безоговорочный лидер по числу запросов от ФНС — Дубай, есть также требования по Абу-Даби. По остальным эмиратам точного подтверждения нет, но, скорее всего, они тоже в этой истории — просто либо за другие периоды, либо покупок там было настолько мало, что до них пока не дошли руки. Подавляющее большинство сделок проходило через Dubai Land Department — главный госрегулятор рынка недвижимости Дубая. И прежде всего это коснулось сделок по продаже недвижимости, когда продавцами выступали российские резиденты. Говорит юрист налоговой практики NSV Consulting Герман Ковешников:

Герман Ковешников юрист налоговой практики NSV Consulting «Красная нить всех запросов, которые мы сейчас получаем, — это сделки именно по продаже таких объектов. Если вы, например, владели квартирой в Дубае и продали ее, то технически наша налоговая служба могла получить информацию о том, что вы продали конкретный объект недвижимости вплоть до конкретного адреса этого объекта, и она видит ту сумму сделки, которая прошла через Dubai Land Department. То есть за сколько вы ее продали. В целом пока что это, наверное, такой более-менее исчерпывающий перечень информации, который можно получить из требования. Мы не можем уверенно говорить о том, что налоговая знает, за сколько вы покупали эту недвижимость, сколько вы денег потратили. И, может быть, не знает, кому конкретно недвижимость была продана. И пока что все основные риски налогового характера: заплатили ли вы налог при продаже этой недвижимости в России? Все остальные риски, в том числе валютные, связанные с частотой расчетов, они уже зависят от каких-то последующих действий налогового органа: что конкретно он будет у вас выяснять, какие конкретно документы вы ему предоставите в ответ на это требование».

Если при покупке использовались наличные, криптовалюта, неавторизованные посредники или нестандартные схемы расчетов, это могут признать незаконной валютной операцией. Штраф — от 20% до 40% от суммы операции. Если вы российский налоговый и валютный резидент, покупая недвижимость у гражданина России (не важно, где тот живет), расчеты должны быть в рублях, иначе это нарушение валютного законодательства. Если покупаете у иностранца — можно в любой валюте. При покупке главное — сохранить документы об оплате, чтобы при продаже уменьшить доход на расходы и платить налог только с разницы. Однако тому, что налоговики получили прямой доступ к реестрам Земельного департамента Дубая, официального подтверждения нет. Говорит Дмитрий Владимиров — юрист в ОАЭ:

Дмитрий Владимиров юрист «Официальных данных о том, что проверяются абсолютно все граждане России, нет. Также я бы осторожно относился к утверждению, что Земельный департамент Дубая автоматически передает российской налоговой всю информацию о российских владельцах. Публичного подтверждения именно такого механизма я не видел. Более того, в комментариях РБК ФНС сообщила, что автоматический обмен с ОАЭ данными о доходах от использования и продажи недвижимости сейчас не предусмотрен. При этом существуют другие механизмы международного обмена, включая обмен по запросу, а также автоматический обмен информацией о финансовых счетах. Это подтверждено с 1 января 2026 года. Поэтому отсутствие автоматической передачи реестра недвижимости не означает, что сведения о конкретной сделке не могут оказаться у налоговой».

По аренде никакого публичного реестра нет — данные могут быть только у банков, если платежи шли через счет. Налоговая увидит поступления и запросит пояснения.

В ОАЭ нет подоходного налога для физлиц и ежегодного налога на недвижимость. Но если вы налоговый резидент России, вы обязаны декларировать доходы от аренды или продажи квартиры в Эмиратах и платить с них НДФЛ. Гражданство и налоговое резидентство — разные вещи: Emirates ID или «золотая виза» не отменяют российское резидентство. Все решает количество дней, проведенных в России в году получения дохода. Объясняет партнер адвокатского бюро «Форвард Лигал» Григорий Нистратов:

Григорий Нистратов партнер адвокатского бюро «Форвард Лигал» «После введения в действие соглашения между Россией и Эмиратами, наверное, банки будут чуть более жестко подходить и просить у всех своих клиентов не просто счет на коммунальные услуги, да еще сертификаты налогового резидентства, подтверждающие, что для цели соглашения между Россией и Эмиратами этот конкретный клиент является эмиратским налоговым резидентом, а не российским. Если такая бумага у него будет, то, соответственно, и автообмена с Россией не будет, потому что, конечно, по автообмену передается информация только по налоговым резидентам, не по принципу гражданства. А вот если клиент такой сертификат не сможет предоставить, то существует вероятность, что даже если его раньше не включали в автообмен, то сейчас будут включать. И российский налоговый орган узнает о том, что у такого-то гражданина есть счета в Эмиратах. Соответственно, такое-то количество денег на счетах есть, столько-то денег за год пришло и столько-то ушло».

Также надо помнить, что доход ФНС считает в рублях. Если купили в прошлом году недвижимость условно за 100 тысяч долларов, а продали в этом за 95 тысяч, то в долларах у вас убыток, а из-за роста курса в рублях может возникнуть доход, с которого придется заплатить налог.

Что делать, если запрос уже пришел? Юристы советуют не спешить с ответом. Алгоритм ФНС достаточно прост: видит прекращение права собственности, не видит дохода в декларации — запрашивает объяснения. Соберите документы: договоры, выписки, подтверждения оплаты. При этом причины отсутствия декларации могут быть любые: владение более пяти лет, продажа дешевле покупки, отсутствие статуса резидента в год сделки. Но лучше проконсультироваться с юристом до отправки ответа в ФНС.