Мошенники, придумывающие все новые и новые схемы обмана участников сделок с недвижимостью, заставили бороться с собой и правительство, и Госдуму, и риелторское сообщество, и, конечно, Росреестр, который в конце прошлого года обновил свою методичку для граждан*. Это пособие в простой и максимально понятной форме рассказывает, на что следует обращать внимание перед покупкой жилья, какие дополнительные документы запросить у продавца, что учесть в договоре купли-продажи и какие меры помогут в борьбе с киберпреступниками. Хоть игроки рынка и говорят, что стопроцентных методов защиты сделок сегодня не существует, все-таки стоит подстраховать себя, насколько это возможно.

Как отмечают в Росреестре, есть несколько классических видов мошеннических действий, связанных со сделками с недвижимым имуществом. Они направлены на то, чтобы завладеть персональными данными человека, принудить совершить сделку и затем получить (читай — отобрать) деньги. Самый простой, бесплатный и во многом надежный способ противодействия — подать заявление о внесении в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) записи о невозможности регистрации объектов недвижимости без личного участия. В этом случае документы, поданные в обход собственника, рассматриваться не будут.

Следующий совет — изучить историю покупаемого жилья. Тут можно как запросить актуальную выписку из ЕГРН, так и поспрашивать соседей или побеседовать со старшим по подъезду/дому. Выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект прежде всего поможет убедиться, что продавец недвижимости является ее законным собственником.

«Еще из выписки будет понятно, отсутствуют ли в отношении недвижимости обременения (аресты/запреты, ипотека), нет ли информации о признании гражданина (продавца) недееспособным и так далее. Также необходимо изучить, чем именно (объектом целиком или долей в праве на него) владеет человек, с которым вы собираетесь совершить сделку, — другими словами, единственный ли он собственник или нет. Подчеркнем, что проверить достоверность выписки из ЕГРН можно на официальном сайте Росреестра, в частности с помощью указанного на выписке QR-кода», — делятся подробностями эксперты ведомства.

Что еще можно сделать перед покупкой? Проверить, как часто переходили права на недвижимость. В Росреестре утверждают: «цепочка сделок» по переходу права собственности на один и тот же объект в течение непродолжительного времени должна насторожить (узнать это можно, заказав выписку из ЕГРН о переходе прав на квартиру или дом). Вдобавок очень важно, чтобы продавец предоставил оригиналы документов на собственность: если их не показывают, стоит насторожиться вдвойне.

Обязательно необходимо удостовериться, что в отношении продавца не начата процедура банкротства (на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве). Кроме того, продавца надо проверить на сайте Федеральной службы судебных приставов на наличие долгов.

Следующий шаг — запросить информацию о лицах, зарегистрированных в квартире. Важно убедиться, что там отсутствуют зарегистрированные граждане, например находящиеся в местах лишения свободы, так как они сохраняют право пользования жильем. В договоре следует подробно оговорить условие, когда будут выписаны продавцы и другие лица, которые там зарегистрированы: лучше, чтобы они выписались до заключения договора купли-продажи, советуют в Росреестре.

Есть еще несколько документов, которые нужно запросить у продавца и без которых сделка стопроцентно будет выглядеть незащищенной. Во-первых, справка из Фонда социального страхования об использовании маткапитала: если он использовался при покупке жилья, родители обязаны были наделить детей долями в праве на квартиру. Во-вторых, нотариально удостоверенное согласие супруга/супруги на сделку — если квартира была приобретена в браке. В-третьих, справка о психическом здоровье продавца.

Все без исключения условия сделки должны быть максимально подробно прописаны в договоре купли-продажи (что материнский капитал не использовался, что в браке собственник жилья не состоит, что на момент заключения сделки дееспособен и так далее). Ведь в случае судебного разбирательства всю ответственность суд возложит на стороны сделки (в том числе и на покупателя), напоминают эксперты.

В борьбе с мошенниками способны помочь еще несколько важных деталей. Как подчеркивают в Росреестре, «совершить сделки в электронном виде (с помощью УКЭП — усиленной квалифицированной электронной подписи) можно, только если вы дали на это письменное согласие и направили его в Росреестр через МФЦ. При поступлении такого заявления в ЕГРН делается специальная отметка. Если ее нет, поступившие электронные документы рассматриваться не будут. Через портал госуслуг невозможно совершить электронные сделки с недвижимостью».

Конечно, методичка содержит и традиционные общие советы. Никогда никому не сообщайте по телефону свои персональные данные и данные своего аккаунта на «Госуслугах», а также содержание СМС-сообщений, поступающих с портала госуслуг и банковских учреждений. Эти сведения мошенники могут использовать для подготовки поддельных документов. Меняйте пароль к своему аккаунту на «Госуслугах» не реже, чем раз в три месяца. Не переходите по ссылкам, отправленным в сообщениях от незнакомцев: они могут вести на фишинговые сайты, где ваши персональные данные могут быть украдены. Проверяйте домен отправителя, удаляйте подозрительные сообщения, не открывайте подозрительные вложения и не перезванивайте по номерам, указанным в подозрительных сообщениях.

Наконец, «права на недвижимость должны быть зарегистрированы в Росреестре. Так у собственника появляются возможности отслеживать информацию о сохранности своих прав и оперативно получать сведения обо всех изменениях со своей недвижимостью», настаивают эксперты ведомства.

* Есть в распоряжении Бизнес ФМ