«Ведомый продавец» — новая страшилка рынка недвижимости

Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум»

«Проблема действительно есть, но она не носит масштабный характер. К группе риска относятся сделки с клиентами пожилого возраста, которые нередко легко внушаемы и могут невольно оказаться субъектами мошеннических схем. Однако доля квартир, продаваемых пенсионерами, в РФ, в принципе, невелика — около 10%. А число оспоренных сделок и вовсе носит единичный характер — менее 0,1% от всех договоров купли-продажи. Так что излишняя настороженность некоторых клиентов объясняется нездоровым ажиотажем, создаваемым рядом СМИ («эффект Долиной»). Эта ситуация вредит и вменяемым пожилым продавцам, так как потенциальные покупатели начинают к ним относиться предвзято. При этом беспокойства среди собственников не наблюдается. Проблемы с гарантиями перевода денег при совершении сделок сейчас вовсе нет — механизм является прозрачным и надежным. Банковская ячейка — сейф, где хранятся наличные деньги покупателя недвижимости. Продавец получает к ним доступ при предоставлении выписки из ЕГРН о переходе прав собственности. Однако финансовая организация не несет ответственность за средства в ячейке. Поэтому права продавца практически не защищены. Аккредитив — значительно более надежный способ расчетов. Сумма находится под контролем банка и блокируется до предоставления продавцом документов, подтверждающих сделку. Уязвимость аккредитивов практически сведена к нулю, это безопасный формат. Поэтому, отвечая на вопрос, что делать, я бы сказал, что в первую очередь следует отказаться от применения ячеек. Объективная потребность в такой альтернативе в условиях современной цифровой экономики отсутствует. Также следует ввести на рынке недвижимости обязательное освидетельствование психического здоровья продавцов пенсионного возраста. Большинство из них не имеют ментальных нарушений, но такая мера поможет существенно смягчить отрицательный эмоциональный фон в среде покупателей. При этом я считаю излишним внедрение обязательного нотариального заверения договоров купли-продажи, как это уже сделано с актами дарения. Такая мера удорожает процесс совершения сделки, но практически не повышает ее надежность. Так что нотариальное заверение должно оставаться опцией по выбору».

***

Юлия Дымова, директор департамента вторичной недвижимости компании Est-a-Tet

«К сожалению, сегодня ситуация на рынке сделок со вторичной недвижимостью приобретает черты агонии. И здесь необходимо разделить причину и следствие. Существует два основных вида подобных сделок. Первый — когда продавцов обманули: их вводят в заблуждение, и это заметно на этапе совершения сделки. Помимо таких ситуаций, есть второй вид сделок — когда продавцы, пользуясь негативными примерами в медиа, пытаются манипулировать действующим законодательством и судебной практикой для того, чтобы совершить противоправные действия, лишив добросовестного покупателя права собственности на квартиру. Второй вид сделок является следствием первого, и для того, чтобы стабилизировать рынок, необходимо четко определить, во-первых, какие доказательства могут свидетельствовать о добросовестности покупателя и, во-вторых, какие действия стоит совершить покупателю для того, чтобы обезопасить как самого себя, так и продавца. По уже сложившейся практике все участники сделок всегда запрашивают стандартные справки из психоневрологических и наркологических диспансеров. Помимо этого, нужно внимательнее относиться к тем сделкам, при которых продавцы просто продают и ничего не покупают взамен, особенно когда для продавца эта недвижимость является единственным местом жительства. И если он освобождает эту квартиру без наличия конкретного нового адреса проживания или ссылается на переезд к каким-то мифическим родственникам — это тревожный сигнал. В таких случаях покупателю необходимо настаивать на том, чтобы была проведена альтернативная сделка, то есть чтобы продавец покупал что-то другое взамен продаваемого. Нужно уточнять, есть ли у продавца иной объект недвижимости в собственности, помимо того объекта, который он продает. Также обратите внимание на людей, сопровождающих продавца, кто присутствует на сделке или при заключении договора. Рядом ли с ним находятся его родные: дети, супруги, внуки, при этом важно удостовериться, что это действительно его родственники. Можно попросить их предоставить документы, подтверждающие факт родства. Однако даже при соблюдении всех предосторожностей с учетом сегодняшней судебной практики для добросовестного покупателя есть риски. В целом — если мы говорим о классических случаях и с учетом соблюдения всех правовых норм, — когда продавец пытается обмануть и ввести в заблуждение покупателя, покупатель должен проявить должную осмотрительность. Помимо всего прочего мы считаем, что на законодательном уровне нужно скорректировать момент, касающийся формы сделки. А именно: законодательно закрепить, что сделка, совершенная в нотариальной форме, не подлежит расторжению либо признанию недействительной, потому что нотариус выступает в ней дополнительным гарантом, лично видит и проверяет продавца. Кроме того, важным обстоятельством является факт поступления денег на счет продавца при продаже объекта, если дело все-таки дошло до заключения договора. Факт поступления денег является подтверждением завершения правоотношений между покупателем и продавцом. Следовательно, покупатель исполнил все свои обязательства, как это предусмотрено договором купли-продажи, он оплатил этот объект недвижимости, поэтому изымать его на законодательном уровне недопустимо».

***

Константин Барсуков, советник президента Гильдии риелторов Москвы, автор телеграм-канала «Эксперт недвижимости»

«Истории про «паралич рынка» и «токсичные квартиры» звучат громко, но к реальности имеют слабое отношение. Таких ситуаций немного — по оценкам, от 0,01% до 0,03% всех сделок. Причем часть таких ситуаций отсеивается еще до выхода на сделку — благодаря работе профсообщества и правоохранительных органов. Если бы СМИ перестали тиражировать страшные истории, ощущение «тотального недоверия» просто исчезло бы. Это классический пример раздувания темы: можно публиковать по два кейса в неделю, и у читателя сложится впечатление, что рынок в кризисе, хотя в реальности все спокойно. Так, для общего понимания. В год по стране делается три млн сделок, пусть даже 1000 сделок таких «страшных» (а реально еще меньше) — это мизерная доля. Но даже 100 случаев хватит, чтобы в течение года по два раза в неделю публиковать новую историю. Однако проблема не выдуманная. Она не в масштабе, а в последствиях. Если уж человек попал в такую историю, то последствия оказываются крайне тяжелыми: суд может развернуть сделку даже при идеальном соблюдении всех формальностей — нотариате, аккредитиве, видеофиксации, медицинских справках. Поэтому важно говорить не столько о «волнении на рынке», сколько о том, что даже единичные случаи бьют по доверию и заставляют людей бояться. Сегодняшняя тревожность связана именно с тем, что все привычные инструменты перестали давать гарантию. Ничто не спасает от ситуации, когда продавец оказывается «ведомым» — то есть формально дееспособным, но действующим под чужим влиянием. Беда в том, что такого человека невозможно заранее вычислить, если этим не заниматься предметно. Можно провести сделку по всем правилам, и все равно спустя время она окажется оспоренной. Это и есть источник нового уровня страха: не мошенники, а сама непредсказуемость исхода. Поэтому покупателям стоит не торопиться и внимательно проходить каждый этап сделки. Важны детали: несоответствие цены и состояния квартиры; невнятные ответы продавца, особенно пожилого; отсутствие плана, куда он переедет после сделки; чрезмерная нервозность или зависимость от телефонных подсказок. Все эти признаки — сигналы насторожиться. Задавать вопросы, общаться с родственниками, соседями, уточнять, куда идут деньги и как планируется расчет — не бестактность, а элемент безопасности. Большинство опасных ситуаций можно предотвратить именно на этом этапе».