ЦБ выступил с рядом предложений, которые, по мнению самого Центробанка, призваны дополнительно защитить граждан при покупке недвижимости в рассрочку и строительстве частных домов. Как отмечает портал ЕРЗ.РФ, новые подходы заложены в проект «Основные направления развития финансового рынка РФ на 2027 год и период 2028 и 2029 годов».

В прошлый раз речь шла об инициативах, связанных с рынком новостроек, сегодня поговорим о нововведении, которое ЦБ запланировал для сегмента индивидуального жилищного строительства. Основная причина изменений в существующих правилах — необходимость защитить граждан от недобросовестных подрядчиков.

О том, как остро стоит вопрос, член комитета Госдумы по строительству и ЖКХ, куратор секции «Малоэтажное и индивидуальное жилищное строительство» Александр Якубовский подробно рассказывал в своем выступлении на пленарной сессии выставки индивидуального домостроения Open Village 2025. Если подрядчик исчез и проект оказался недостроенным, семья остается с ипотекой, но без дома — по словам эксперта, с этой проблемой столкнулись уже не тысячи, а десятки тысяч людей.

Фото: Елена Коромыслова/Фотобанк Лори

Поэтому ЦБ предлагает законодательно запретить выдачу ипотеки без использования счетов эскроу. «Такой механизм давно доказал свою эффективность как в строительстве многоквартирных домов, так и в ИЖС, реализуемом в рамках льготных программ», — подчеркивают эксперты Центробанка.

По оценкам основателя экспертного клуба «Загородный девелопмент» Валерия Лукинова, инициатива Центробанка — закономерный и необходимый шаг. «Закон 186-ФЗ, действующий с марта 2025 года, уже создал для этого основу. За полтора года около 4,3 тысячи подрядчиков заключили свыше 42 тысяч договоров, построены 22,4 тысячи домов. Но получается, что из восьми тысяч подрядчиков, заявивших о готовности работать по новой схеме, реально на сделки вышла половина. Около 30% одобренных ипотек не доходят до выдачи именно потому, что подрядчик не в состоянии работать по эскроу. Это структурный барьер, а не единичные сбои», — утверждает эксперт.

Валерий Лукинов основатель экспертного клуба «Загородный девелопмент» «Мы в экспертном клубе неоднократно фиксировали: малый и средний бизнес в ИЖС находятся под двойным давлением — замораживание оборотных средств на счетах эскроу и жесткие требования к документообороту по 186-ФЗ. Статья 4-я закона обязывает раскрывать в ЕИСЖС объем информации, сопоставимый с нагрузкой крупного застройщика многоквартирных домов, хотя масштаб деятельности и ресурсная база подрядчиков ИЖС несопоставимы. Подрядчики отказываются от эскроу-сделок из-за невозможности вести требуемую документацию в полном объеме. Для компаний, которые строят 5-10 домов в год, нанять отдельного специалиста по документообороту — непозволительная роскошь: это больно бьет по карману и делает участие в эскроу-схеме экономически невыгодным. Проблема носит системный характер: требования закона превышают операционные возможности большей части подрядчиков. Поэтому распространение эскроу на всю ипотеку ИЖС — правильно, но должно идти параллельно с минимизацией документооборота для всех подрядчиков в рамках 186-ФЗ. Текущий объем раскрытия информации в ЕИСЖС избыточен для сегмента, не нужно дублировать модель многоэтажного строительства. Кроме того, необходимы поэтапное раскрытие эскроу и доступность проектного финансирования для ИЖС по ставкам, аналогичным 214-ФЗ. Только в таком комплексе мы сохраним и безопасность вложений граждан, и сам рынок подрядчиков, который сейчас рискует потерять до 40% игроков».

Предложение ЦБ запретить ипотеку на строительство частных домов без эскроу для рынка выглядит как удар, но на деле это логичное продолжение политики обеления ИЖС, которую государство ведет последние годы. Такое мнение в беседе с Бизнес ФМ высказал основатель и генеральный директор компании «Горизонт девелопмент» Никита Шувалов.

Никита Шувалов основатель и генеральный директор компании «Горизонт девелопмент» «С 1 марта 2025 года (в рамках 186-ФЗ) расчеты по договорам подряда можно вести через счета эскроу, деньги заказчика защищены, подрядчик получает оплату только после сдачи дома. Для льготных программ эскроу стал обязательным. Но рынок адаптировался частично: многие продолжали работать по старым схемам, а банки закрывали на это глаза. Теперь регулятор говорит прямо: играть по правилам — не опция, а условие. В короткой перспективе отрасль войдет в стресс-зону. На фоне снижающегося спроса и высокой ключевой ставки небольшим подрядчикам придется перестраивать процессы, договариваться с банками о поэтапном раскрытии эскроу, а часть игроков просто уйдет с рынка. Банки уже ужесточили макропруденциальные лимиты по ИЖС: доля кредитов заемщикам с ПДН выше 80% снижена вдвое. Это давление, но давление отрезвляющее. В долгосрочной перспективе запрет дает рынку то, чего ему не хватает: прозрачность, системность и управляемость. Эскроу убирает главную боль ИЖС — риск остаться без дома и с долгом. По экспертным оценкам, к 2030 году не менее четверти индивидуального жилья будет строиться с банковским контролем. Рынок переходит от стихийного домостроения к цивилизованному формату, где выигрывают профессиональные команды, а не те, кто умеет обходить правила. Для собственников земельных участков это сигнал: партнерство с девелопером, который умеет работать в новой реальности, становится не просто выгодным, а необходимым условием для запуска качественного проекта».

Кстати, ипотека на ИЖС с поэтапным раскрытием счета эскроу после выполнения работ по каждому этапу строительства дома (фундамент/стены/дом) через фото- и видеофиксацию и промежуточный акт приема-передачи уже доступна клиентам «Сбера»*. Как поясняют в банке, данный инструмент применяется в рамках базовой ипотечной программы и неипотечных сделок, сохраняя все действующие условия «Ипотеки на ИЖС с эскроу», и для участия подрядчик заполняет данные из договора подряда.

«Участники проведенного нами исследования среди подрядчиков в сфере ИЖС активно поддержали поэтапное раскрытие средств. Поэтапное раскрытие эскроу позволяет подрядчику чувствовать себя уверенно и получать деньги за уже выполненную работу, не замораживая свои ресурсы. Он может использовать эти средства для продолжения строительства, снижать нагрузку на собственный капитал и расширять возможности для одновременного ведения нескольких объектов. Сейчас мы тестируем этот механизм в сегменте, где он способен принести максимальную пользу всем участникам рынка», — рассказывает директор департамента торгового финансирования и факторинга Сбербанка Игорь Лысенко.

А директор департамента «Домклик» Сбербанка Алексей Лейпи добавляет: поэтапное раскрытие эскроу дает клиенту уверенность, что его средства идут строго на строительство, сохраняет надежную защиту средств и обеспечивает их целевое использование на всех этапах.

* Есть в распоряжении Бизнес ФМ