Рассрочка станет прозрачнее. Причем для всех

Дмитрий Проскурин, коммерческий директор компании «Метриум»

«Новые правила регулирования рассрочек, которые предлагает внедрить Центробанк, могут даже повысить популярность этого инструмента на рынке готовых новостроек. За прошедшие два года предложение рассрочек в строящихся домах увеличилось в три раза, и также трехкратно вырос спрос на них. В то же время застройщики по-прежнему нечасто предоставляют подобные займы на квартиры с ключами. Такая ситуация обусловлена главным образом именно отсутствием полноценного правового регулирования рассрочек в домах, введенных в эксплуатацию. В результате девелоперы могут столкнуться с потребительским экстремизмом, а для клиентов есть риски, связанные с отсутствием права собственности вплоть до полного погашения долга. Новые меры ЦБ исправляют эту ситуацию. Однако доля квартир с ключами на рынке первичного жилья составляет порядка 10% от общего объема экспозиции. Соответственно, резкого всплеска продаж ждать не следует. Вместе с тем рассрочки, оформляемые по договорам долевого участия в строящихся комплексах, в ближайшей перспективе станут значительно менее доступными. Власти намерены учитывать займы от девелоперов в кредитной истории так же, как ипотеку. Кроме того, обязательным станет официальное подтверждение уровня доходов, соответствующего размеру платежей по рассрочке. Безусловно, это приведет к ощутимому сокращению спроса на рассматриваемый инструмент продаж. Впрочем, последствия ужесточения норм предоставления рассрочек не окажутся критичными для рынка, если Банк России существенно снизит ключевую ставку. Это точно приведет к отложенному ипотечному спросу. Рыночные жилищные кредиты, в отличие от рассрочек, обязательно подразумевают серьезную переплату. Однако максимальный срок ипотеки достигает 30 лет, что в десять раз превышает временные лимиты по рассрочкам. Именно возможность распределить платежи на длительный срок служит главным преимуществом ипотечного кредитования и основным залогом его популярности».

***

Алексей Гусев, генеральный директор компании «Главстрой недвижимость»

«Предлагаемые Банком России изменения можно рассматривать как попытку привести рынок рассрочки от застройщиков к более прозрачной и понятной модели не только для покупателя, но и для всех участников процесса. В то время как рассрочка становится все более значимым инструментом на первичном рынке, одновременно растет и объем задолженности по таким договорам. Поэтому внимание регулятора к этому инструменту закономерно, а предлагаемые изменения направлены прежде всего на то, чтобы сделать условия рассрочки более прозрачными и контролируемыми. Сейчас положения 214-ФЗ в этой части допускают неоднозначное толкование. Одно из ключевых предложений — ограничить срок рассрочки тремя годами после ввода дома в эксплуатацию. На мой взгляд, здесь важно понимать логику этой меры. Рассрочка на несколько месяцев или на период строительства и длительная рассрочка на несколько лет — это разные по уровню риска продукты. Чем длиннее срок, тем сложнее покупателю заранее оценить, сможет ли он выполнить обязательства. За это время могут измениться доходы семьи, расходы, жизненные обстоятельства, а также возможность получить ипотеку, на которую покупатель зачастую рассчитывает как на следующий этап после рассрочки. Для застройщика длинная рассрочка также несет определенные риски. Пока квартира не оплачена полностью, соответствующая сумма не поступает на счет эскроу в полном объеме. Это влияет на скорость наполнения эскроу и, соответственно, на механизм проектного финансирования. Сам ЦБ ранее указывал, что широкое распространение рассрочек может создавать риски для застройщиков именно из-за непополнения счетов эскроу. Что же касается предложения оформлять квартиру в собственность покупателя сразу после ввода дома в эксплуатацию, сохраняя при этом залог в пользу застройщика, — это, на наш взгляд, одно из наиболее существенных изменений. Здесь очень важно разделять два понятия — право собственности и исполнение финансовых обязательств. Покупатель получает зарегистрированное право собственности на квартиру, но его обязательства по оплате никуда не исчезают. То есть собственник получает более определенный правовой статус, но возможности распоряжаться такой квартирой будут ограничены условиями залога. Еще один важный момент в предложениях от ЦБ, который часто остается за рамками обсуждения, — расчеты по рассрочке предлагается проводить через специальный счет в банке, выдавшем проектное финансирование. То есть речь идет не только об ограничении срока рассрочки, но и о более прозрачном контроле за денежными потоками по таким сделкам. Отдельно я бы позитивно оценил идею передачи информации о рассрочке в бюро кредитных историй. Если человек одновременно имеет ипотеку, потребительские кредиты и крупную задолженность перед застройщиком по рассрочке, последняя не должна оставаться «в тени».

***

Владимир Щекин, сооснователь и совладелец группы «Родина»

«Если предложения Минстроя и Банка России будут закреплены в законодательстве, рассрочка станет более прозрачным и управляемым механизмом. Это важно и для покупателя, и для рынка в целом. Фактически законопроект переведет рассрочку из маркетингового инструмента в формализованный финансовый продукт. Рассрочка не должна маскировать кредит, который человек объективно не сможет обслуживать. Единые правила по сроку, отсутствию процентов, передаче права собственности и раскрытию информации создадут более понятную модель взаимоотношений между клиентом, девелопером и банком. В то же время ограничение максимального периода рассрочки после плановой даты ввода дома тремя годами для рынка означает появление предсказуемого, но долгосрочного горизонта расчетов. Экономика проектов при этом станет более консервативной. Рассрочка не формирует наполнение эскроу так же быстро и предсказуемо, как ипотечная сделка с единовременным перечислением средств. Здесь денежный поток растянут во времени, а после ввода дома часть проданных квартир фактически превращается в дебиторскую задолженность застройщика, хотя проектное финансирование должно обслуживаться по прежнему графику. Это может продлить срок кредитования и увеличить процентные расходы, особенно в проектах с высокой долей рассрочки и низким первоначальным взносом. По этой причине при лимите в 25% продаж в рассрочку девелоперы вынуждены будут точнее рассчитывать структуру продаж, темпы поступлений денег и долговую нагрузку. Для устойчивых проектов это не критический барьер, а скорее дисциплинирующая рамка. При этом особенно чувствительными к такому ограничению окажутся проекты бизнес-класса, где рассрочка занимает существенную часть продаж. В то же время новые правила добавят дополнительное давление на приток средств на счета эскроу. Уже сейчас без учета эффекта нового закона скорость их наполнения замедляется. С апреля по июнь 2026 года квартальный приток средств, поступивших на счета эскроу, по России составил 1,2 трлн рублей, снизившись на 12% по сравнению с цифрами первых трех месяцев года, а портфель проектного финансирования застройщиков вырос до почти 11 трлн рублей».