Москвичи выбирают верхние этажи

Самими неликвидными остаются первые этажи жилых домов. Популярность остальных этажей увеличивается пропорционально высотности. Престижнее и дороже жить наверху — благодаря видовым характеристикам

Известная фраза из газетных объявлений «первый и последний этажи не предлагать» не теряет актуальности. Поэтому во многих современных высотках квартир на первом этаже просто нет. Но наверху менее востребован только последний этаж, да и то только в типовых домах. В домах бизнес-класса и элитных на верхних этажах расположены самые дорогие и просторные квартиры. Верхние этажи популярны благодаря видовым характеристикам.

В подробные объяснения того, почему не востребованы первые этажи, можно даже не вдаваться. Голоса под окнами, грохот металлических дверей подъезда, писк домофона, вой сигнализаций, выхлопные газы от прогреваемых на морозе машин, необходимость ставить оконные решетки и закрываться шторами от посторонних глаз — все эти «радости жизни» знакомы жителям первых этажей как никому другому. Кроме того, во многих старых домах на первых этажах нет балконов, а сами квартиры сырые из-за близости к подвалу.

Последние этажи в старых домах не популярны из-за кровли, которая может сильно нагреваться летом и протекать в остальные времена года. Многим жильцам последних этажей мешает шум лифтового оборудования. В новых высотках бизнес-класса недостатком всех верхних этажей являются повышенные ветровые нагрузки, из-за которых открыть окно на сороковом, например, этаже — проблематично. Поэтому во многих проектах применяется остекление специальной конструкции.

В результате, непопулярность первых этажей привела к тому, что многие московские застройщики просто перестали делать их жилыми. В элитных объектах там расположены лобби, входные группы жилых зон, ресепшн и основные службы комплекса. В жилых комплексах бизнес-класса и даже во многих типовых домах эконом-класса первые этажи отводятся под коммерческие предприятия: магазины шаговой доступности, предприятия сферы бытовых услуг, салоны красоты, кафе, спортивные клубы, аптеки, детские досуговые центры, эксплуатационные службы и офисы небольших компаний. Это более удобно для проживающих, поскольку есть своя инфраструктура в доме, а для застройщика отпадает необходимость решать проблему неликвидных квартир на первых этажах.

Есть и другие варианты. Например, в домах компании «Дон-строй Инвест» первый жилой этаж располагается на уровне третьего-пятого этажа стандартных домов. А ниже размещаются входные группы и лифтовые холлы, объекты инфраструктуры и инженерные помещения. В жилом комплексе «Алые паруса» у квартир на первых жилых этажах имеются собственные террасы, располагающиеся на крыше нежилых помещений нижнего уровня зданий. Как рассказала BFM.ru генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Мария Литинецкая, в сегменте малоэтажной застройки бизнес-класса на первых этажах размещают двухуровневые квартиры, которые занимают первый и второй этажи, с отдельными выходами на площадку-патио.

«Необычные варианты для первых этажей предлагали девелоперы в начале 2000-х годов, — рассказал BFM.ru генеральный директор компании «НДВ-Недвижимость» Александр Хрусталев. — Это были квартиры с отдельным входом и даже небольшим участком земли, то есть фактически таунхаусы в рамках многоквартирного дома бизнес-класса. Однако практика не прижилась — возможно, из-за небольшой площади участков, выделяемых под строительство, и сложностей с прикреплением земельного участочка к отдельно взятой квартире».

Что касается верхних этажей в современных многоэтажных домах — в ряде случаев высотность является не недостатком, а преимуществом. «Зачастую это самое лучшее, что есть на рынке, это шик, показатель особого статуса владельца, идеальные видовые характеристики и планировка, — отметила BFM.ru директор департамента элитной недвижимости компании Capital Group Ирина Рогачева. — В элитных домах — это пентхаусы: самые лимитированные, дорогие и ликвидные предложения в доме».

В классическом представлении пентхаус — это видовая квартира в несколько уровней с панорамным остеклением на все стороны света, с частью эксплуатируемой кровли, с отдельным лифтом. Таких пентхаусов не много в Москве, поэтому большинство квартир на последних этажах — это просто жилье с улучшенными видовыми характеристиками.

Выбирая квартиру, покупатели обычно ориентируются на середину дома. Например, в 16–20-этажных домах самые популярные этажи 6–12, в 9–12-этажных — с четвертого по восьмой.

«Второй и третий этажи имеют схожие недостатки с первым, — пояснила BFM.ru риелтор компании «Пересвет-Недвижимость» Елена Головина. — Если окна квартир выходят во двор или на проезжую часть, весь шум будет в доме, как и выхлопные газы. Второй этаж небезопасен, в окна можно легко залезть, поэтому некоторые жильцы также ставят решетки на окна. Выше 25 этажа усиливается ветер, хотя современные регулируемые окна позволяют избежать этой проблемы — необязательно открывать полностью створки для проветривания помещения. Выше 16-го этажа у многих возникает психологический барьер, не все стремятся жить под облаками».

Впрочем, по словам Ирины Рогачевой из Capital Group, все познается в сравнении. «Наш опыт продаж апартаментов в небоскребе «Город столиц» показал, что у некоторых возникает страх высоты и ощущение дискомфорта на высоте 50–70 этажей при панорамном остеклении, — рассказала она BFM.ru. — Но у большинства — восторг от того, что можно жить на такой высоте и видеть перед собой город как на ладони. А 15–20-е этажи воспринимаются, скорее, как норма. Но здесь речь идет об уникальном формате, все-таки «Город столиц» — самое высокое здание в Москве».

Кроме красивых видов из окон у верхних этажей есть и другие преимущества: там тише и воздух чище — весь смог скапливается внизу. В последние годы эксперты отмечают повышение спроса на квартиры на верхних этажах. Вероятно, это связано с увеличением высотности большинства новых зданий — просто этажей (а значит и квартир) с хорошими видовыми характеристиками стало больше. «Можно сказать, что степень популярности увеличивается пропорционально высотности, — пояснила Ирина Рогачева. — Но невостребованных этажей нет: вид из окон влияет на цену, и привлекательная стоимость квартир с менее яркими характеристиками обеспечивает равномерный спрос с точки зрения этажности».

«Значительное число клиентов принципиально стремится жить повыше, — подтвердили BFM.ru в пресс-службе «Дон-строй инвеста». — Причем чем выше, тем лучше. И чем статуснее дом, тем больше таких покупателей. Соответственно, цены на квартиры всегда растут снизу вверх».

Самыми дешевыми в домах всех классов являются квартиры на первых этажах — цены на них ниже на 10–20%, чем на средних и верхних. И чем выше класс жилья, тем меньше покупателями ценятся нижние квартиры. Квартиры на верхних этажах в эконом-классе могут быть дешевле примерно на 5%, а в домах бизнес-класса и элитных – дороже. В то же время, как пояснил Александр Хрусталев, в дорогом жилье стоимость квадратного метра зависит, скорее, от площади квартиры, чем от этажа. Зачастую наверху располагаются самые большие по метражу квартиры в доме, и, соответственно, самые дорогие по общей стоимости, хотя цена за квадратный метр там будет сопоставима или даже немного ниже, чем в других квартирах.