В России грядет земельный передел

В декабре Госдума примет закон об изъятии сельхозземель у нерадивых собственников. Но если он окажется плохо прописан юридически, то может привести к новому земельному переделу и уничтожению АПК

В декабре Госдума примет закон об изъятии сельхозземель у нерадивых собственников, который имеет ключевое значение для развития аграрного производства. Но если закон окажется плохо прописан юридически, то его принятие приведет к новому земельному переделу и уничтожению АПК.

«Президент дал поручение выпустить закон в осеннюю сессию — в декабре», — сообщил председатель Госдумы Борис Грызлов.

Возможность изъять участки есть и сейчас, но нет процедуры и признаков неиспользуемых земель, поэтому этот механизм не работает. Еще в ноябре 2008 года в Госдуму был внесен закон об изъятии сельхозземель у нерадивых собственников — у тех, кто неэффективно их использует, но он успел пройти только первое чтение, так как его разработчикам не удалось найти баланс между эффективным механизмом изъятия и защитой прав собственности.

Сейчас же подготовлена новая версия законопроекта, предусматривающая внесение ряда поправок в Гражданский и Земельный кодексы и несколько законов. Согласно законопроекту, у собственника или арендатора можно будет изъять сельскохозяйственные земли, не использовавшиеся три года с момента получения прав на участок. Этот период не учитывает время освоения участка (которое не может превышать два года) и период стихийных и иных бедствий. Если речь идет об участке под строительство, критический срок повышается до пяти лет. Положение дел у частных собственников земель сельхозназначения контролируют уполномоченные органы регионов, у дачников — местные власти, у Россельхозакадемии — Росимущество.

Как заявлял ранее представитель Минсельхоза Олег Аксенов, главная цель законопроекта заключается в том, чтобы заставить все пахотные земли работать, так как качество неиспользуемых земель ухудшается из-за эрозии. По данным министерства, в России «работают» 78 млн гектаров сельхозземель, 16 млн гектаров находятся под паром, а более 20 млн гектаров не используются по назначению.

Один из инициаторов законопроекта, совладелец группы «Моссельпром» Сергей Лисовский, даже утверждал, что в стране из оборота выведено почти 50% земель сельхозназначения. Причем примерно половина из этого объема приходится на самые лучшие земли, скупленные инвесторами со спекулятивными целями.

«В свое время крестьяне активно продавали свои паи, и их скупали и строительные организации, и частные лица. Но в последнее время рынок заметно поменялся и из-за кризиса нет ажиотажного спроса. И поэтому купленные с инвестиционными целями земли сейчас в некотором смысле «выпали» из оборота, на них не ведется никакая сельскохозяйственная деятельность, ничего не строится. Это, безусловно, плохо», — уточнил BFM.ru специфику ситуации директор фонда «Народная инициатива» Алексей Белозеров.

Он разъяснил, что нынешнее налоговое законодательство предусматривает льготный налог на земли сельхозназначения, поэтому собственникам, не ведущим никакой деятельности на земле, выгодно «держать» их в этой категории и переводить в иную уже непосредственно перед продажей или строительством. После принятия закона, конечно, определенная часть земельных инвесторов потеряет свои земельные наделы. Но эксперт не исключает, что уйти от обвинения в неиспользовании земли можно будет и после принятия закона: собственники просто выборочно засеют такие площади картошкой и заявят, что у них все развивается, земля «работает». «По всей видимости, следовало бы увеличить налог на такие земли», — советует Алексей Белозеров.

Но едва ли, комментирует эксперт, принятие закона приведет к обратному результату, так как фермер всегда сможет доказать и показать, что «деятельность ведется». Он будет вне подозрений. По всей видимости, эта реформа положит начало определенному переделу неиспользуемой земли и хорошо, если она попадет в руки настоящих фермеров и фермерских хозяйств. Хотя, безусловно, часть земельного фонда перейдет к более эффективным собственникам, которые быстро переведут земли сельскохозяйственного назначения в иные категории и начнут застройку.

Гендиректор компании «ФинЭкспертиза» Агван Микаелян согласен с концептуальным подходом разработчиков закона — само по себе изъятие земель, не находящихся в надлежащем использовании, по его мнению, «очень правильная и своевременная» мера. Пять лет простоя для земель сельхозназначения — это довольно приличный срок для того, чтобы начало снижаться их «качество». Если превысить этот срок, может возникнуть так называемая угроза невозврата, когда вернуть землям именно сельскохозяйственное назначение стоит таких бешеных денег, что это просто становится экономически невыгодным.

«На самом деле, важны даже не сроки в 2 года и 5 лет, обозначенные в проекте закона. Гораздо важнее критерии, по которым будет определяться, в каком состоянии находится земля и используется ли она по назначению», — уточняет эксперт департамента оценки «2К Аудит – Деловые консультации» Ирина Воробьева. По ее словам, имеется большое количество прецедентов, когда земли находятся в спекулятивном обороте. И сейчас, когда цена на землю еще не достигла докризисной отметки, собственникам выгоднее ее придержать. С другой стороны, земельные угодья могут стать «предметом рейдерских споров в борьбе за передел собственности под маской интересов строителей».

«Мы находимся рядом с Москвой, и у нас вся земля используется, но проблема такая есть. По России много земель брошено и они зарастают. Тут все дело в деталях, так как у нас возможно все: можно написать такой закон, что получится еще один передел, а можно написать закон, который будет способствовать возделыванию земли и получению дополнительного сельхозурожая», — также не исключает гендиректор ЗАО «Агрокомбинат московский» Евгений Сидоров.

По его мнению, вряд ли разработчики закона — лоббисты спекулятивного капитала. «Мне кажется, что после кризиса пришло понимание: если на земле не работать, то население от отсутствия такой возможности погибнет. И если, действительно, такое понимание приходит, то я буду счастлив», — говорит производитель.

Поэтому прежде чем принимать закон, нужно ответить на ряд вопросов. «Что будет предусмотрено для людей, которые не могут на сегодняшний день использовать земли, у них нет возможности, денежных средств? Куда будут изыматься и как перераспределяться земли?» — формулирует вопросы Евгений Сидоров. Он надеется, что законом все эти сложные моменты будут регулироваться взаимосвязано и в комплексе, чтобы не получилось, как, например, с законом о торговле, когда «стравили производителя с ритейлерами, позабыв о покупателе».

В этом с ним согласен Агван Микаелян, который предвидит много юридических рисков, которые в тексте закона надо избежать. И если в законе не будет прописан исчерпывающий список возможностей использования земли, то он станет основой постановки «под удар» тех земель, которые как раз используются. Будет соблазн «найти закорючку», за которую можно будет зацепиться и отобрать землю.

«Если человек проводит сенокос каждый год или просто на этой земле пасет скот — он обрабатывает землю или нет? Поэтому, если закон будет плохо прописан, он принесет вреда больше, нежели пользы, и тогда лишиться земель могут и добросовестные сельхозпроизводители», — заявил BFM.ru эксперт.

«Важно, чтобы в законе был четко прописан закрытый (ограниченный) перечень оснований изъятия. В противном случае у должностных лиц появится возможность для злоупотребления данным правом», — заявил BFM.ru зампредседателя коллегии адвокатов «Вашъ юридический поверенный» Владислав Капканов.

«Синергетический эффект получится лишь в том случае, если будет скрупулезно проработана нормативно-правовая база и установлена взаимная ответственность собственников и госорганов, механизмы изъятия будут четкими и прозрачными для участников рынка», — считает Ирина Воробьева.

Не ясно и то, как отразится закон на капитализации уже купленных земель. «Как только масса новых собственников, которые землю приобретали с целью перепродажи, поймут, что ее могут отнять, цены на этом рынке тут же пойдут вниз», — не сомневается Агван Микаелян.

Вместе с тем он надеется, что принятие закона заодно простимулирует и развитие арендных отношений. В таком случае прежний собственник останется хозяином, но закон позволит, чтобы желающие трудиться на земле могли воспользоваться этой возможностью.