Кризис сделал модными аукционы недвижимости

Аукционы по продаже недвижимости становятся все более популярными в России. В этом году сразу несколько московских компаний опробовали этот способ реализации недвижимости. Один из аукционов проводился в режиме онлайн

Сами по себе аукционы недвижимости — не новшество. Но раньше в России в основном проводились государственные аукционы по продаже участков, землеотводов в собственность. Другие участники рынка старались использовать стандартные и испытанные методы продаж.

Интересно, что наиболее активно аукционы по недвижимости стали проводиться во время кризиса. Например, в самый его разгар (в 2009 году) была открыта одна из самых известных на сегодняшний день аукционных площадок — Российский аукционный дом (РАД). Он был создан Фондом имущества Санкт-Петербурга и Сбербанком России как всероссийская площадка для реализации имущества частных собственников: земли, зданий, коммерческих и жилых объектов, загородной недвижимости, акций и долей частных компаний, а также предметов искусства, ювелирных и антикварных изделий. РАД создавался также для продажи имущества, заложенного по кредитам Сбербанка, и имущества предприятий-банкротов.

Помимо Сбербанка и Фонда имущества Петербурга, учредителями аукционного дома выступили электронная торговая площадка «Сбербанк-АСТ», некоммерческое партнерство «Гильдия управляющих и девелоперов» и компания «Русский ювелир». В перечень клиентов Российского аукционного дома входят Российские железные дороги, Фонд РЖС (Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства), Министерство РФ по атомной энергетике, Сбербанк России, Сбербанк-Капитал, Банк «Санкт-Петербург», Констанс-Банк, Номос-Банк, а также частные физические и юридические лица.

В 2009 году на площадке РАД были проданы земельные участки промышленного назначения, находившиеся в залоге у банка «Санкт-Петербург». Общая сумма сделок составила более 310 млн рублей. На аукционе был также продан дворец графа Кушелева-Безбородко, расположенный в Санкт-Петербурге на набережной Невы. По данным РАД, владелец был согласен продать его за 690 млн рублей, на аукционе лот ушел за 740 млн рублей.

Еще несколько крупных сделок было заключено на аукционах РАД в 2010 году. Одной из основных стала продажа 23 торговых комплексов сети «Алпи» в Красноярском крае, Кемеровской области, республике Хакасия и в Новосибирске. Эти объекты «Сбербанк-Капитал» получил от «Алпи» в качестве отступного по долгам, комплексы были проданы на голландском аукционе (на понижение) за 3,5 млрд рублей. Кроме того, в марте были проведены первые торги по продаже залогов: за 19,9 млн рублей (с превышением от стартовой цены более 65%) было продано помещение, заложенное по кредиту Сбербанка.

В этом году свои первые аукционы по продаже недвижимости также провели несколько московских компаний. Например, в апреле технопарк Nagatino i-Land организовал аукцион по продаже коммерческих площадей в своих зданиях. На торги были выставлены офисы площадью от 150 до 500 кв. метров, а также помещения под банк, ресторан и ритейл-зону.

Как рассказал BFM.ru коммерческий директор Nagatino i-Land Сергей Канаев, аукцион проводился по новой «многовариантной» системе торгов, разработанной аукционным домом «Пушкин и компания». Ее суть заключается в том, что торги начинаются с предложения начальной «стартовой» цены за предмет аукциона. После чего возможны два варианта развития событий. Если кто-либо из участников соглашается с предложенной стоимостью, цена лота увеличивается на один шаг. В том случае, если никто из покупателей не заявляет о своем намерении приобрести лот по «стартовой» стоимости, аукцион, не прерываясь, продолжается на понижение (по голландской схеме). Победителем признается участник, предложивший максимальную цену. «Решив провести аукцион, мы хотели оценить ситуацию на рынке и спрос, — отметил Сергей Канаев. — Было несколько лотов, которые мы хотели разыграть на аукционе и тем самым продемонстрировать, что аукцион коммерческой недвижимости имеет хорошие перспективы».

Из девяти представленных объектов технопарка на аукционе был продан один офисный блок общей площадью 294,6 кв. метра за 30 млн рублей. Но в компании считают, что и это хороший результат, поскольку рынок пока осторожно относится к таким инструментам продаж.

Однако по мнению генерального директора компании Penny Lane Realty Георгия Дзагурова, стандартные рекламные носители работают все хуже и хуже: для того, чтобы заинтересовать покупателя, уже не достаточно просто разместить рекламу с надписью «продается дом». Поэтому необходимо развивать другие способы общения с клиентами. В июле в Москве в Доме журналистов состоялся первый аукцион по продаже элитной недвижимости, который Penny Lane Realty организовала совместно с аукционным домом Lecort. На торги были выставлены апартаменты и пентхаусы Москвы, усадьбы и коттеджи на Рублево-Успенском, Новорижском, Киевском, Калужском, Осташковском шоссе Московской области, а также элитные квартиры в Сочи, Геленджике, Ялте и Гурзуфе. Общая площадь объектов составила более 25 тысяч кв. метров, а общая стоимость — более 200 млн долларов. Из 32 объектов на первом аукционе было продано всего семь на общую сумму 12,3 млн долларов (среди них — шикарная квартира площадью 265,3 кв. метра в ЖК «Созвездие капитал-1» и апартаменты площадью 265 кв. метров в ЖК на проезде Загорского в Москве). На втором аукционе, который Lecort и Penny Lane Realty провели 28 сентября в гостинице «Националь», из 16 лотов общей стоимостью (по стартовым ценам) 58,1 млн долларов было продано три— общей стоимостью почти 6 млн долларов. На обоих аукционах использовались две схемы: английская (на повышение) и голландская.

11 декабря состоялся первый в России «живой» онлайн-аукцион недвижимости, который организовала компания «Аллтек Девелопмент» на площадке BidontheCity.com (этот международный электронный аукционный дом стартовал в США в разгар кризиса — в 2009 году). Российская версия портала была запущена во второй половине ноября — за 3 недели до проведения первого аукциона. За это время выставленные на торги объекты просмотрели более 15 тысяч человек, хотя для участия в онлайн-аукционе зарегистрировалось 57 человек.

Аукцион проходил «вживую» на 5-ой Авеню в Манхеттене и параллельно транслировался по Интернету, ТВ и мобильной связи. Таким образом, в нем могли принять участие в режиме онлайн все желающие из любой точки мира, одновременно с покупателями и продавцами, находящимися в офисе BidonTheCity.com в Москве.

На торги были выставлены 11 лотов подмосковной элитной недвижимости — дома и земельные участки с подрядом в поселках «Графский лес» и «Графские пруды» (в 20 км от МКАД по Киевскому шоссе). Общая сумма лотов по стартовым ценам составила 482,7 млн рублей. Торги проходили по голландской схеме. По итогам аукциона были проданы 5 объектов на общую сумму 205,7 млн рублей.

По словам генерального директора компании «Аллтек Девелопмент» Игоря Гончарова, у онлайн-аукционов есть, как минимум, три преимущества: возможность собрать большое количество участников, провести аукцион в любой точке мира и сформировать цены в прямом эфире.

Равнение на Запад

Участники рынка недвижимости к аукционам относятся по-разному. «Аукционы позволяют владельцам в кратчайшие сроки реализовать объекты и получить средства на погашение долговых обязательств, которые, в свою очередь, и являются зачастую причиной организации подобных аукционов, торги позволяют привлечь покупателей и декларировать возможный размер скидки, — рассказал BFM.ru руководитель офиса «Преображенский» департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Лукинов. — Но я считаю, что аукционы крайне негативно влияют на репутацию компании и, кроме того, демпингуют рынок недвижимости в целом».

«Неуместно с помощью аукциона продавать только тот объект, на который нет спроса, — считает эксперт-аналитик отдела маркетинга GVA Sawyer Сергей Рассказов. — А если на объект много претендентов, то вместо того, чтобы вести с ними длинные, запутанные переговоры, не лучше ли их собрать в одном месте и предложить поиграть на повышение цены? Например: продается торговый центр «Атриум» или «Европейский», или офисное здание в одном из топовых районов. Чем долго ходить искать приличных покупателей, можно дать объявления, хорошую рекламу — покупатели придут сами. И издержки, связанные с поиском покупателей, снизятся, и цена продажи вырастет, и шоу плюс проумоушн из этого действа сделать можно».

Управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев также считает, что аукционы — интересная форма реализации дорогого жилья и удачный маркетинговый ход. «Кстати, проведение аукциона — вещь весьма затратная, и здесь важно просчитывать эффективность, — отметил BFM.ru эксперт. — Что касается моды, то аукционы как форма продаж всегда имели отношение к обеспеченному сословию граждан, поэтому нет ничего удивительного, что хорошо забытое старое возвращается. Сложно оценивать перспективы этой практики, я не думаю, что продажи элитного жилья посредством аукциона будут носить массовый характер, но шанс занять какую-то нишу есть».

«На Западе эта форма продажи недвижимости намного более развита, — рассказал BFM.ru генеральный директор компании S. A. Ricci/King Sturge Владимир Авдеев. — Некоторые крупные компании имеют целый департамент, который занимается продажами зданий на этих аукционах. Такая форма позволяет выбрать покупателя, который готов заплатить наиболее высокую цену. Конечно, аукцион может не нравиться самим потенциальным покупателям, но он существует в интересах продавца».

По данным управляющего директора компании NAI Becar Дмитрия Сороколетова, в России на аукционных торгах реализуется менее 10% всех активов, и, в основном, это федеральные и муниципальные объекты. В США, например, намного больше — около 50%. «Любой аукцион в России воспринимается как возможность приобрести тот или иной актив по заниженной стоимости, — отметил он. — Российскому рынку необходимы новые схемы проведения аукционных торгов, с учетом передовых западных технологий, но адаптированные под российские условия. Это процесс не быстрый, но перспективный. В выигрыше будет и продавец, который реализует объект по самой выгодной цене, и покупатель, который приобретает объект с адекватным для него соотношением «риск-цена».