Недвижимость отправят в резерв

Центробанк в марте разработает порядок создания банками резервов под недвижимость. Он хочет иметь представление о количестве непрофильных активов, застрявших на балансах банков. По предварительным оценкам, речь идет о сумме в 1,4 трлн рублей.

В марте Центробанк завершит разработку инструкции по созданию резервов на недвижимость, сообщил в среду, 9 февраля, директор департамента банковского регулирования и надзора Банка России Алексей Симановский.

Дело в том, что российские банки до кризиса активно кредитовали физлиц, покупающих квартиры по ипотеке, девелоперов, застройщиков и других представителей корпоративного сектора. Заемщики, не сумевшие вовремя расплатиться по долгам, были вынуждены оставлять кредиторам заложенную недвижимость (или инвестпроекты). В результате на балансе банков после кризиса оказалось приличное количество квадратных метров.

По оценкам экспертов, около 80% в объеме залоговой недвижимости приходилось на торговые и многофункциональные комплексы, гостиницы. «Дефолтных» квартир тоже было немало, но по совокупной стоимости эти активы уступают коммерческим объектам. Как сообщал ранее «Коммерсантъ», Центробанк оценил реальный объем непрофильных активов в 2 трлн рублей, отмечая, что около 70% активов приходится на недвижимость — то есть 1,4 млрд рублей.

Сложность подсчетов состоит в том, что до сих пор залоговая недвижимость отражается в балансе как «необоротные запасы» и вычленить данные о ней в общих активах банка непросто.

Очевидно, что недвижимость является непрофильным активом на балансе банка. Им нужно либо управлять (крупные банки создают специализированные структуры — например, «Сбербанк-Капитал»), либо избавляться от него. Решение в каждом конкретном случае принимает кредитная организация, но регулятор хочет как можно скорее навести порядок в этой сфере.

Как сообщалось ранее, с 1 января этого года банки должны в отдельных пунктах баланса отражать информацию о зданиях и земле, которые банк не использует в своей основной деятельности. Также в баланс попадет информация об амортизации и переоценке поступившего к банку недвижимого имущества.

«Время разгребать балансы»

Не исключено, что уже весной банки должны будут не только информировать об имеющейся недвижимости, но и создавать под нее резервы. Директор департамента корпоративного кредитования клиентов Бинбанка Татьяна Тихонова комментирует: «Видимо, Банк России считает, что дал кредитным организациям достаточно времени для преодоления последствий кризиса, и пора уже разгребать балансы. Думаю, ЦБ хочет понять уровень скрытых потерь, которые понесли в кризис банки и привести капиталы банковских организаций в соответствие с действительным положением дел».

По ее мнению, когда ЦБ обяжет банки формировать резервы, то у кредитных организаций будет выбор: или самим в короткие сроки реализовать недвижимость по любой цене, или создавать резервы под нее. «Оба варианта могут привести к уменьшению капиталов банков, в том случае, если на балансе последних есть недвижимость регионов, где рынок еще не восстановился после кризиса », — считает эксперт.

Алексей Симановский сообщил, что банки сами представили в ЦБ предложение, согласно которому недвижимость и имущество, в отношении которого требуется создавать резервы, будет оцениваться не по балансовой стоимости, а по стоимости с учетом вычета амортизации.

Что касается норм резервирования, то предлагается следующее: если эти активы находятся на балансе банка более года, то банк должен создавать резервы в размере 10% от их стоимости, более двух лет — 35%, более трех лет — не менее 75%. Эти предложения вызвали замечание со стороны банковского сообщества.

«Если речь идет о мерах, направленных на обязательства банков создавать резервы под недвижимость, доставшуюся кредитным организациям по залогам, то такие инициативы со стороны регулятора вполне оправданы. В данном случае такая недвижимость должна быть уже оценена с большим дисконтом и обычно реализуется без особых проблем. Если же банк испытывает трудности при реализации залоговой недвижимости, это означает, что такой залог был изначально неправильно оценен с точки зрения рисков», — так прокомментировал BFM.ru инициативу ЦБ, председатель правления «Русь-Банка» Александр Фалев.

Между тем, некоторые эксперты подсчитали, что введение обязательного резервирования под недвижимость только в первом полугодии 2011 года может «съесть» треть от совокупной прибыли банков (по прогнозам, она составит 300 млрд рублей).

Александр Фалев обращает внимание и на другие негативные последствия, которые могут возникнуть после вступления в силу новой инструкции ЦБ. «Если же ЦБ попытается предусмотреть введение процедур, ограничивающих возможности банков в финансировании строительства объектов недвижимости через кредитование или другие формы участия в инвестиционных проектах, то данная мера, скорее всего, может негативно сказаться на экономике в целом», — полагает он.

По мнению эксперта, строительная отрасль (и особенно сектор жилой недвижимости) является серьезной составляющей экономики и несет важную социальную нагрузку. «Эта отрасль стимулирует множество экономических сфер: связь, коммуникации, трудовую занятость специалистов, решение жилищной проблемы, поэтому законодателям необходимо очень осторожно экспериментировать в этом направлении», — резюмирует банкир.