В Москве программа сноса пятиэтажек остановлена де-факто

Участники рынка недвижимости утверждают, что программа сноса пятиэтажек в Москве приостановлена: в этом году не заключено ни одного нового инвестконтракта. Официально столичные власти об этом пока не заявляли

Информация о том, что в Москве фактически остановлена программа сноса пятиэтажек, появилась в конце прошлой недели. Участники рынка выяснили, что на сегодняшний день нет ни одного нового инвестконтракта, предусматривающего комплексную реконструкцию кварталов с устаревшими пятиэтажками.

Впрочем, официально московские власти об этом пока не заявляли. А в столичном стройкомплексе BFM.ru сообщили, что распоряжений о приостановке программы не было.

«Остановка программы сноса некомфортного жилья состоялась де-факто, — рассказал BFM.ru аналитик «Инвесткафе» Юрий Кочетков. — Де-юре эту программу никто не останавливал. В начале года московские застройщики традиционно просматривали новые планы работы по жилищному строительству в Москве и не обнаружили в них привычных объёмов реконструкции ветхого жилья. После чего забили тревогу, на которую и откликнулась пресса».

Префектуры регулярно рапортуют о планах сноса «хрущевок» на территории округов: например в Западном округе в 2011 году должны снести 17 жилых домов (в районах Кунцево, Солнцево, Фили-Давыдково, проспект Вернадского и Можайский), в Восточном округе — 26 домов (на Парковых улицах, Щелковском шоссе, улицах Константина Федина, Буракова, Измайловской площади).

Но вполне вероятно, что речь идет об инвестконтрактах, заключенных ранее. Адресный перечень пятиэтажных, ветхих, аварийных жилых домов, предполагаемых к сносу во втором полугодии 2010 года (а нового перечня — на первое полугодие 2011 года, кстати, на сайте московского стройкомплекса нет), доказывает, что планы не выполнены даже наполовину. Если верить списку, то в Западном административном округе, например, снесены 9 домов из 35 «предполагаемых к сносу», в Северо-Западном — 8 из 12, в Северном — 9 из 24, в Восточном и Южном округах не снесен ни один дом. Не все дома снесены и в остальных округах.

«Программа реконструкции пятиэтажек буксует, но не останавливается, — считает директор по маркетингу и продажам компании «Квартал Эстейт» Сергей Лушкин. — Пятиэтажки первого периода будут снесены, а иначе быть не может, так как они разваливаются буквально на глазах. Но «несносимым» сериям, думаю, еще придется подождать. Сколько — это вопрос. Главный архитектор города Александр Кузьмин озвучивал такие сроки: 5 — 10 лет. Думаю, они реальные. Пока же надо посчитать, сколько жилья еще Москва выдержит: период бездумного увеличения емкости жилищного фонда завершен, столица превратилась в перенаселенный мегаполис. Задача мэра сбалансировать городской организм: транспорт, инфраструктура инженерная и социальная, парки и зоны отдыха. Много нужно продумать и просчитать, чтобы не наделать ошибок. Я думаю, с этим и связан тайм-аут московских властей в отношении планов по строительству».

Денег на все не хватает

«Сейчас у Москвы просто может не хватать средств на все программы сразу, — предположил член Общественной палаты, архитектор Вячеслав Глазычев. — Думаю, власти посчитали, прослезились и поняли, что сейчас на это средств в бюджете нет, а инвестиционного заказа на такую работу [снос панельных пятиэтажек] ожидать трудно. Кирпичные пятиэтажки можно перестраивать. Есть замечательная челябинская технология с надстройкой мансард, но с панельными домами это невозможно».

Реализация программы сноса панельных пятиэтажных домов первой серии индустриального домостроения началась в 1994 году. До этого сноса площадь пятиэтажного жилого фонда Москвы составляла 25 процентов от общего объема жилья. К 2010 году все панельные «хрущевки» должны были быть ликвидированы. Но Москва не сразу строилась, так же она и сносится — ближе к делу стало понятно, что до полной ликвидации пятиэтажек еще далеко. Срок окончания программы был перенесен на 2011-й год, а потом из-за кризиса — на 2012 год. В августе 2010 года Александр Косован, руководивший в то время департаментом городского строительства, заявил, что программа продлена еще на 2 года. К настоящему моменту пятиэтажные «хрущевки» снесены в Центральном, Южном и Зеленоградском округах столицы.

«Если Сергей Собянин выделяет приоритетом развитие транспорта, то деньги лучше на эти цели направлять, — считает председатель партии «Яблоко» Сергей Митрохин. — А таких совсем уж ветхих зданий, которые вот-вот развалятся, не так уж много в Москве. В большинстве домов жить можно».

Юрий Кочетков из «Инвесткафе» считает, что перспективы ветхого жилья теперь весьма туманны. «Снос кварталов — существеннейший резерв работы таких крупных домостроителей, как СУ-155, ДСК-1, «Дон-строй», — рассказал BFM.ru эксперт. —Рентабельность реконструкционных проектов не была такой высокой, как в случае со свободными площадками, однако снос пятиэтажек позволял, во-первых, обеспечить масштабный фронт работы для домостроительных комбинатов, во-вторых, наиграть в ходе строительства интересные площадки под свои проекты».

Кочетков привел в пример «Дом на Беговой» компании «Дон-Строй» — первоначально эта площадка шла под переселенческие задачи, а также проект «Давыдково» (мкр.1,2) компании «Миракс Групп», где сочетались дома бизнес-класса и дома для переселенцев.

«Специфика этой работы подразумевает долгое вхождение застройщика в работу, так как первоначально решается задача удовлетворения переселенцев новым жильём, а это может тянуться годами, — полагает аналитик. — Понятно, что ни к 2012 году, ни к 2014-му теперь все «хрущёвки» снесены не будут. Речь о девятиэтажках тем более не идёт, хотя их состояние немногим лучше, чем у пятиэтажных предшественников».

Директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Зиминский также считает, что остановка программы по сносу пятиэтажек негативно скажется на жилищном строительстве — объемы ввода нового жилья по результатам 2011 года могут оказаться еще ниже, чем в 2010 году.

При этом негативные факторы могут затронуть не только строительную сферу, но и кредитно-денежную, и даже социальную. «Для застройщиков, кредитных организаций и для городского бюджета приостановление программы по сносу пятиэтажек обернется существенным недополучением прибыли, — отметил он BFM.ru. — Может увеличиться социальная напряженность: из-за отсутствия новых проектов будут уволены десятки рабочих, жители «хрущевок» тоже не обрадуются тому, что переезд в новые квартиры откладывается. С другой стороны, остановка программы по сносу пятиэтажек будет способствовать децентрализации мегаполиса и созданию более комфортной среды проживания. Учитывая принятые меры по ускоренному строительству линий метро, подземных автостоянок и наземных парковок, разрыв нескольких ранее утвержденных инвестконтрактов, решение о приостановлении сноса «хрущевок» выглядит закономерно в контексте социально направленной политики нового мэра. Получается: что для долгосрочной стратегии хорошо, то в краткосрочной перспективе плохо для застройщика».