Иван Гелюта ставит на кризисные активы

Иван Гелюта, генеральный директор УК «Эверест Эссет Менеджмент», в интервью BFM.ru — о перспективах рынка недвижимости в России и потенциально выгодных вложениях на нем

Инвесторы в России заняли выжидательную позицию, не рискуя вкладываться даже в такие прежде надежные инструменты, как недвижимость. Однако подтолкнуть их к покупкам могут объекты, выставляемые банками по особой цене, то есть так называемые кризисные активы, полагает генеральный директор УК «Эверест Эссет Менеджмент» Иван Гелюта.

— Какие тенденции сейчас можно выделить на рынке недвижимости?

— Первое, что мы наблюдаем — это снижение возможностей для привлечения заемных средств, необходимых для реализации проектов — тех финансовых ресурсов, которые использовались практически всеми участниками строительного рынка. Многие компании брали банковские кредиты или планировали привлечь средства фондов прямых инвестиций, которые приобретали коммерческую недвижимость.

Что касается инвесторов, то они сейчас, в большинстве случаев, заняли выжидательную позицию. Это связано с тем, что на рынке есть некоторая неопределенность с точки зрения уровней доходности, соответствующих определенному уровню риска. Ранее мы примерно могли спрогнозировать уровень доходности, на который ориентируется инвестор при рассмотрении проекта. Сейчас потенциальные инвесторы в недвижимость пересматривают свое отношение и к риску, и к ожидаемому уровню доходности. В этих условиях естественно, что инвесторы не вкладывают средства в рискованные проекты, к которым относится строительство и девелопмент жилой и коммерческой недвижимости.

— Получается, строительный рынок заморожен?

— Я бы не говорил о том, что рынок заморожен. Компании, которые планировали привлечь средства из внешних источников, например, из банков или из фондов, инвестирующих в строительные проекты, сейчас этого не могут сделать. При этом компании, которые уже согласовали с банками объем финансирования, продолжают строить свои объекты и завершают строительство в соответствии с графиками.

Можно говорить о том, что многие проекты, находящиеся в завершающей стадии, будут успешно завершены. Другое дело, что компании сейчас не начинают новые проекты, и их развитие временно не ведется в связи с тем, что нет финансирования.

— Как вы думаете, долго ли еще продлится такая ситуация?

— Есть разнонаправленные факторы, которые влияют на рынок недвижимости в Москве, и в России. Если мы говорим о жилье, то все-таки необходимо учитывать очень большой дефицит жилого фонда, его качество и реальную потребность граждан в улучшении своих жилищных условий. Несмотря на снижение уровня платежеспособного спроса в экономике, эта потребность сохраняется, и люди будут стараться покупать жилье лучше, чем у них сейчас есть.

Но оценить, по какой стоимости будут совершаться сделки купли-продажи, пока невозможно. Покупатели еще не готовы приобретать из-за неуверенности в том, что этот уровень цен является оптимальным, а продавцы уже не могут реализовать, потому что не готовы к значительному снижению цен. Вероятно, долго такая ситуация продолжаться не может: возникнут продавцы, которым срочно нужно будет продать.

Скорей всего, это будут банки, которые получат заложенные по кредитам объекты недвижимости. С точки зрения банковских нормативов по ликвидности и достаточности капитала недвижимость — не самый лучший актив для баланса кредитной организации. Банки могут продавать объекты недвижимости, либо создавать паевые фонды для работы с ними, реконструкции и сдачи в аренду. Возможно, возникнут покупатели, которые больше не будут ждать, а станут покупать по тем ценам, которые сложились на рынке. Если говорить об основных источниках спроса на текущем рынке, то это, прежде всего, государственные программы приобретения жилой недвижимости.

— Ваш недавно созданный закрытый паевой фонд инвестирует в коммерческую недвижимость в Москве или в регионах?

— Фонд «Эверест Коммерческая недвижимость. Аренда» создавался для инвесторов, которые хотели вложить свои средства в уже готовый московский объект недвижимости с существующим арендным потоком. Сейчас многие аналитики оценивают высокую степень неопределенности в ситуации на мировых валютных рынках. Инвесторы же с суммой более 100 млн долларов, выбирают те активы, которые генерируют стабильный денежный поток, к нему как раз и относится арендный бизнес. Например, коммерческая недвижимость — офисный комплекс.

— Но ведь арендные потоки сейчас снижаются, и доход от сдачи в аренду тоже.

— Не во всех офисных комплексах одинаковая ситуация. Конечно, в целом наблюдается тенденция к снижению размера арендной ставки. Арендная плата может снижаться, но если комплекс хороший, и в нем есть арендаторы, то это, безусловно, обеспечивает стабильный денежный поток. Все-таки в текущих условиях не так уж много инструментов, которые ежеквартально приносят стабильный доход инвестору.

При этом риски, связанные с уменьшением платы за аренду или возможности ее увеличения в будущем, являются прогнозируемыми, и их можно оценить. Они так или иначе меньше, чем в операциях с акциями российских компаний или с какими-то другими более рискованными вариантами размещения средств.

— Вы не собираетесь инвестировать в земли на территории России?

— Если рассматривать в качестве одной из инвестиционных идей приобретение земельных активов сейчас, то мы действительно ведем переговоры с рядом инвесторов, которые считают, что в ближайшие год—два будет хорошее время для покупки.

Приобретение земель в регионах сейчас особенно актуально для долгосрочных консервативных инвесторов. Это связано с ожиданием роста цен на основные продовольственные товары во всем мире. Мы можем увидеть рост арендных ставок на земельные участки сельскохозяйственного назначения. В условиях, когда растут ставки на земли сельскохозяйственного назначения, выгодно приобретать эти земли и сдавать их в аренду. Доходность таких инвестиций не может быть очень большой. Тем не менее, эта стратегия, которая также позволяет с низким риском получать стабильный доход от арендных платежей. Наиболее перспективными регионами являются те, которые традиционно считаются наиболее успешными для сельского хозяйства: Центральный черноземный район, Краснодарский край.

Дополнительный доход инвестор может получить, приобретая так называемые кризисные активы, которые будут выходить на рынок в связи с тем, что у владельцев не хватает средств для погашения банковских кредитов или других обязательств перед кредиторами. Это будет вынужденная продажа, связанная с тем, что продавцу необходимы средства.

— Что вы подразумеваете под кризисными активами?

— Это недвижимость, заложенная в обеспечение выполнения обязательств. Активы, которые будут продаваться в короткие сроки. Например, банк получает заложенное здание в Москве и для того, чтоб ему остаться на плаву, необходимо продать это здание. Крупные банки, скорее всего, будут действовать не так агрессивно, стараясь дождаться более выгодных цен. У небольших банков, вероятно, такой возможности не будет. И цена кризисных активов в разы отличается от той, которую ожидает их собственник. Это чем-то похоже на margin-call: собственник компании берет кредит под залог акций, и если акции упали на 70%, то ему нужно либо предоставить дополнительное обеспечение, либо погасить задолженность.

Инвесторы, имеющие свободные средства, сейчас действительно рассматривают вопрос приобретения тех объектов недвижимости, которые будут продаваться их новыми непрофильными владельцами.