«Все кредиты под залог недвижимости — проблемные»

Банки начинают взыскивать с задолжавших им компаний и изымать залоги по кредитам, которыми часто являются объекты недвижимости. Избежать наихудшего для обеих сторон варианта развития событий поможет антикризисное управление объектами недвижимости

Российские банки в массовом порядке начинают через суд взыскивать с задолжавших им компаний долги и изымать залоги по кредитам, которыми в значительном числе случаев выступают объекты недвижимости. По мнению Андрея Руденко, генерального директора компании «ИнвестКапитал», высказанном в интервью радиостанции Business FM, избежать наихудшего для обеих сторон варианта развития событий поможет такая услуга, как антикризисное управление объектами недвижимости.

— Если в двух словах, что такое антикризисное управление объектами недвижимости?

— В докризисный период банки кредитовали большое количество компаний из самых разных секторов экономики под залог недвижимости. В условиях системного кризиса на рынке недвижимости, который мы на сегодня наблюдаем, все эти кредиты можно отнести к категории проблемных. Вот с этой недвижимостью мы и работаем. Плюс к тому занимаемся незавершенными объектами.

— То есть, к примеру, некий девелопер начал строить дом год назад, успел построить три этажа за счет собственных средств. А потом пошел в банк, открыл кредитную линию на несколько лет и продолжал строить. И все было прекрасно, потому что квартиры уже в этой стадии продавались, был приток наличных средств. Сейчас он прекратился, и начались проблемы с погашением кредита в банке. Правильно?

— Да, это типичная ситуация. И не самая сложная. Потому что квартиры все-таки продавались на ранней стадии строительства, и при грамотных действиях со стороны девелопера, службы продаж, пула риэлторских компаний, которые привлечены к реализации проекта, продавать их дальше возможно. Какая будет цена и сроки продаж — другой вопрос. А вот если это коммерческая недвижимость, масштабное строительство, офисные и торговые комплексы, то ситуация гораздо сложнее.

— И как вы помогаете в таких ситуациях?

— Прежде всего, важно выстроить процедуру управления проектом так, чтобы гарантировать завершение строительства. В общем, мы переформатируем и сам проект, и денежные потоки таким образом, чтобы его можно было завершить.

— Фактически вы выступаете посредником между банком-кредитором и его заемщиком-девелопером?

— Я бы сказал, что мы выступаем внешними проектными менеджерами, главная задача которых — обеспечить практическую реструктуризацию кредита. То есть реструктуризацию не на бумаге, а на уровне реальных бизнес-процессов.

— Каковы ключевые моменты такой реструктуризации?

— Главное, как я уже сказал, выстроить график производства работ таким образом, чтобы на каждом из его этапов тех денежных средств, которые имеются и которые могут быть привлечены, было достаточно для его завершения.

— Для этого нужно грамотно учесть риски.

— Совершенно верно. Основное, чем мы занимаемся в этой части, это как раз хеджирование рисков.

— Конечной целью любого проекта является продажа. На ваш взгляд, на какие цены сейчас ориентируются в секторе жилой недвижимости? Скажем, в экономклассе?

— Мы ориентируется на 50% от докризисной цены в горизонте два года. Падение цен на рынке будет неравномерным, в разных сегментах оно будет происходить быстрее или медленнее. Но по агрегированному показателю в течение двух лет цены на жилую недвижимость в Москве упадут в два раза по отношению к докризисному уровню.

— И это не прогноз, а цифра, которой вы сейчас реально оперируете?

— Это то, что мы закладываем как возможный риск.

— Вы уже сказали, что объектов коммерческой недвижимости, с которыми вам приходится работать, меньше, но они сложнее. Почему?

— Глубина падения коммерческой недвижимости будет больше. В том же временном двухлетнем горизонте падение цен может составить 50-70% от докризисной цены. Сложный вопрос при определении цены — коэффициент капитализации, который применяется при исчислении стоимости такой недвижимости доходным методом. Для этого необходимо оценить денежный поток, который будет производиться объектом. Это сложно сделать даже в текущих условиях, не говоря уже о будущих. Если до кризиса по Москве коэффициент капитализации составлял 0,1, то сегодня, по нашему представлению, это 0,35. И никто не знает, что будет через два года.

— На какие потери готовы идти банкиры?

— Пока сложившегося представления об этом нет.

— А ваша оценка? Сколько можно вернуть?

— В среднем, порядка 50%. В сложных случаях — 30%. По удачным проектам — 70%. Будут случаи, когда ничего вернуть нельзя. При обращении взыскания на предмет залога придется списать до 90%, а может и до 100% выданных денежных средств, особенно если речь идет о «бумажных» проектах.

— Это когда деньги взяли, а строить еще не начали?

— Да. Особенно если заемщиками выступали крупные структуры, у которых высокие издержки.

— Поэтому крупные девелоперские компании являются более плохими должниками, чем мелкие?

— Не могу согласиться, все несколько сложнее. У крупной компании всегда есть резервы, есть рыночные и нерыночные возможности переломить ситуацию, есть возможность организационно-кадровый ресурс сконцентрировать на решении той или иной проблемы. Крупные компании обладают и серьезным административным ресурсом, которым они непременно будут пользоваться в этой ситуации.

— А банкиры уже понимают всю сложность ситуации? Понимают, что им придется идти на потери в массовом порядке?

— Несомненно, в банковской сфере есть качественное представление о сложности ситуации.

— Но пока потери несут единицы. Как скоро лавину прорвет?

— В ближайшее время. По нашим оценкам, мы находимся сейчас на пороге кризиса плохих долгов, кризиса неплатежей и массового изъятия залогов.