Рынку недвижимости Гонконга грозит обвал

Рынок недвижимости Гонконга, несколько лет подряд считавшийся одним из самых привлекательных для инвестиций, в ближайшие два года может существенно просесть. Ожидается, что цены на жилье снизятся как минимум на 25%, но возможно падение почти вдвое

Рынок недвижимости Гонконга, несколько лет подряд притягивающий инвесторов, в ближайшие два года может существенно просесть, пишет Bloomberg со ссылкой на доклад Barclays Capital Research. В случае «жесткой посадки», цены на жилье могут упасть на 35-45%, более оптимистичный сценарий предполагает дальнейшее увеличение ипотечных ставок и удешевление недвижимости на 25-30%. По данным правительства Гонконга, этим летом цены уже снизились на 3%.

При мягком сценарии высокие ставки по ипотеке уведут с рынка первичных покупателей, и инвесторам придется продавать жилье в условиях низкого спроса. В результате — снижение цен на 15-20% в следующем году и затем резкий спад в 10% в 2013 году.

При пессимистичном сценарии спад цен на жилье будет вызван сокращением доходов населения, снижением уверенности покупателей недвижимости и укреплением доллара США (что исторически отрицательно влияет на ситуацию на гонконгском рынке).

Вероятен также отток потенциальных ипотечных заемщиков из Гонконга на материковую часть Китая, где условия кредитования, возможно, будут несколько демократичнее.

Пузырь на рынке

Несколько лет подряд цены на недвижимость на гонконгском рынке стремительно росли. Аналитики объясняли это высоким спросом на жилье на фоне недостатка земли под застройку. C начала 2009 года жилье подорожало на 70%, при этом на 24% — с начала 2011 года. Такие темпы роста вывели Гонконг в группу стран – мировых лидеров по этому показателю.

Население Гонконга неоднократно выражало недовольство ростом инфляции и недоступностью жилья. Одна из акций протеста, в которой участвовали более 50 тысяч человек, состоялась в июле этого года, в день празднования 14-ой годовщины перехода Гонконга под юрисдикцию Китая. Толпа демонстрантов, требующая от правительства урезонить застройщиков, которые чрезмерно завышают цены, вышла на улицы центрального делового района города и парализовала дорожное движение. В результате полиции пришлось разгонять участников шествия, около двух сотен человек были арестованы.

Спасательная операция

Уже больше года правительство Гонконга пытается «остудить» перегретый рынок недвижимости. В октябре прошлого года власти заявили о своем намерении прекратить предоставление вида на жительство иностранцам, покупающим недвижимость. Ранее такая возможность давалась иностранным гражданам, вложившим в экономику Гонконга 6,5 млн гонконгских долларов (около 850 тысяч долларов США) или купившим недвижимость на эту сумму. Кроме того, были ужесточены требования к ипотечным заемщикам.

«Раньше можно было приобрести недвижимость, имея всего 15% собственных средств, но сейчас покупатель должен иметь на руках не менее 30% от необходимой суммы, — рассказал BFM.ru президент международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель. — Более того, при покупке объекта недвижимости стоимостью выше 10 млн гонконгских долларов (эквивалентно 1, 28 млн долларов USD) покупатели теперь должны иметь не менее 50% собственных средств. Ставки по ипотеке выросли с 2% до 4%. Помимо этого введен налог на перепродажу недвижимости в спекулятивных целях, который установлен в размере 15%».

По словам Зингеля, замедление роста экономики, ужесточение требований к заемщикам, увеличение ставок по ипотеке и минимального первоначального взноса — все это существенно уменьшило количество покупателей недвижимости, которые впервые приобретают недвижимость, и, по сути, «вытолкнуло» на рынок в большем количестве инвестиционные квартиры. Спрос на жилье снизился, и количество сделок упало более чем на 40% с начала года.

«Возможное снижение цен на недвижимость в Гонконге обсуждается профессионалами рынка уже более полугода, — отметил Станислав Зингель, — поэтому прогноз по существенному снижению стоимости недвижимости для профессионалов новостью не стал. Вопрос только в глубине коррекции цен. Я думаю, прогноз по снижению стоимости на 25-30% в течение ближайших двух лет выглядит вполне реалистичным».