«БЕСТ-Недвижимость» разделили на части

В России появилась новая кризисная модель ведения бизнеса. Бывший владелец риелторской корпорации «БЕСТ-Недвижимость» Григорий Полторак передал активы в управление топ-менеджерам. Теперь новые владельцы компании платят роялти в 5% бывшему шефу

В России появилась новая кризисная модель ведения бизнеса. Бывший владелец риелторской корпорации «БЕСТ-Недвижимость» Григорий Полторак передал активы в управление топ-менеджерам. Теперь новые владельцы компании платят роялти в 5% бывшему шефу.

По данным BFM.ru, «БЕСТ-Недвижимость» была разделена на 8-10 компаний (процесс реорганизации не завершен), топ-менеджерам части агентства достались бесплатно — но с условием принятия на себя долгов компании. Новым владельцам также разрешено привлекать соинвесторов в отпочковавшиеся фирмы, предлагая им пакеты в 20-49%. Предполагается, что от продажи долей компании и будет погашена задолженность.

О реорганизации в «БЕСТ-Недвижимость», риэлторской компании, входящей в «большую четверку» (кроме «БЕСТа» это еще МИЭЛЬ, МИАН и Инком) заговорили еще в 2006 году, однако конкретные шаги были сделаны в начале 2009 года, в самый разгар кризиса. Бывший владелец и теперешний хозяин бренда Григорий Полторак в интервью BFM.ru объяснил, почему для реорганизации потребовался длительный период. «Процедура непростая, потому что нужно было сделать бизнес абсолютно прозрачным для новых собственников. К тому же кризис подстегнул этот процесс. Потому что идея возникла даже в хорошие времена — так как риэлторский бизнес сложный для контроля и управления. И большой компании надо либо содержать очень мощную контролирующую структуру, либо сделать так, чтобы этот контроль осуществлялся на местах. Единственный возможный способ — это мотивировать управленцев, сделать их заинтересованными в работе на прибыль, относиться к бизнесу по-хозяйски».

Полторак рассказал, что покупка им самим франшизы Sotheby's International Realty (SIR) никак не повлияла на решение и на сроки по изменению структуры «БЕСТ-Недвижимости». Он отметил, что бизнес под вывеской SIR живет сам по себе и не имеет никакого отношения к «БЕСТ-Недвижимости».

В 2006 году Григорий Полторак открыл в Москве агентство элитной недвижимости, работающее под брэндом известного аукционного дома — Sotheby's International Realty. Американская компания, продающая франшизы, обычно не приветствует наличие аналогичного бизнеса у ее приобретателя. Однако, владельцы бренда согласились подождать, пока Полторак продаст свой бизнес, поскольку рассчитывают, что он сможет «раскрутить» агентство с известным именем в Москве.

Сегодня к реорганизованным офисам компании «БЕСТ-Недвижимость» присоединяются мелкие компании, которые покупают франшизу и хотят работать под известным именем. Сейчас идет процесс оформления договоров, потому что это длительная процедура, оформление в Роспатенте занимает около двух месяцев. Сегодня под вывеской БЕСТ работают уже 10 компаний. Владельцем бренда к ним предъявляются требования по внешнему оформлению, по договорной базе. Что касается внутренней структуры самого бизнеса, то здесь никаких особых требований нет. Не регламентируются отношения с сотрудниками, размер оплаты труда и правила внутреннего распорядка.

При общем подходе к оформлению договоров есть и некоторые нюансы. «На сегодня, — говорит Григорий Полторак, — существуют базовые ставки. Они составляют 5% от выручки, но только при выходе на проектный уровень. Существует график выхода на эту проектную цифру, есть определенный льготный период. Он устанавливается индивидуально, исходя из бизнес-плана, когда выплата носит номинальный характер. Потом 3% в период становления бизнеса и перехода на новые рельсы. И потом уже выход на проектную ставку роялти».

По рассказам владельца бренда, у его франчайзи сегодня дела идут «также тяжело, как и у всех». Сказывается сложная ситуация, которая сложилась сейчас на рынке: минимальное количество сделок, снижение цен на недвижимость, отложенный спрос. Однако, Полторак считает, что партнеры справятся, ведь произошедшая реорганизация помогла каждому отделению «БЕСТ-Недвижимости» оптимизировать расходы.

Михаил Гороховский, бывший вице-президент «БЕСТ-Недвижимость», а сегодня один из владельцев части компании, говорит, что вся цель реорганизации — сокращение непроизводственных расходов. «Администраторы взяли на себя функции, которые раньше они делегировали наверх. Затраты сегодня существенно сократились». Речь идет не только о «скрепках» и покупке оборудования в офисы, вроде кондиционеров и новых компьютеров. Компании, работающие под маркой «БЕСТ-Недвижимость» оптимизировали, к примеру, затраты на рекламу: отказавшись от дорогих проектов, многие покупают теперь рекламу в Интернете.

У владельца бренда есть планы по выходу на региональные рынки. Особенный интерес есть к Московской области. Сообщения СМИ о продаже франшиз в регионы по 2 тысячи долларов Полторак опроверг: «Особых региональных планов нет, хотя мы не отвергаем это. Дело в том, что рынки очень разные, и мы подходим индивидуально. Проект франчайзинга мы начали очень давно, в 2006 году. Первые наши франчайзи как раз были две компании Московской области. Перед этим мы изучили около сотни предложений. Очень внимательно к ним относились, пытались разобраться, что за люди открывают новый бизнес. У нас нет желания продать как можно больше франшиз и заработать деньги на этих продажах, путем сбора первоначального платежа. Если эти компании будут работать некачественно или быстро умрут, то это может нанести вред товарному знаку. Мы осуществляли жесткий отбор. Но переговоры ведем, есть из Украины один запрос на франшизу. Внимательно смотрим на рынки, на сотрудников. Нельзя продавать франшизу людям, которые не знают, что такое риэлторский бизнес».

Аналитики соглашаются с тем, что собственника «БЕСТ-Недвижимости» к переходу на франчайзинговую схему ведения бизнеса подтолкнули обстоятельства. «На мой взгляд, главное, что привело «БЕСТ-Недвижимость» к такому результату — бурный рост, комментирует ситуацию генеральный директор консалтинговой компании RRG Денис Колокольников. — Еще несколько лет назад на рынке можно было наблюдать «соревнование» нескольких компаний в интенсивном росте. Я говорю о таких компаниях, как ИНКОМ, МИЭЛЬ, МИАН, БЕСТ... Однако, при таком способе развития всегда есть риск, что пострадает механизм управления компанией. Скорее всего, именно это и произошло».

После «раскола» «БЕСТ-Недвижимости» на отдельные компании, у аналитиков рынка сложилось впечатление, что владелец немного опоздал с выходом из бизнеса — ведь в лучшие времена, незадолго до кризиса, компания оценивалась в большую сумму (по разным данным, минимум в 120-150 млн долларов). По подсчетам экспертов, только чистой прибыли фирма приносила около 18 млн долларов в год.

«Если судить исключительно с рациональной точки зрения, бизнес действительно стоило продать раньше, — говорит в интервью BFM.ru эксперт рынка, генеральный директор компании «Релайт-НЕДВИЖИМОСТЬ» Олег Самойлов. — Господину Полтораку следовало сделать это еще примерно год назад. Однако не все так просто: есть ведь и субъективная сторона вопроса. Легко ли расстаться с собственным ребенком? Каждый ли способен на подобный шаг даже для блага этого ребенка? Думаю, что именно нечто подобное, возможно, в сочетании с надеждой, что «все как-нибудь образуется», до последнего удерживало Григория Витальевича от подобного шага».

Участники рынка говорят, что задолго до кризиса наблюдали «ряд затруднений» у корпорации «БЕСТ-Некдвижимость». А первая официальная информация о реорганизации в компании стала поступать в начале декабря прошлого года. Впрочем, затруднения во время кризиса постигли не только «БЕСТ». Практически все риэлторские компаний поставили перед собой задачу снижения затрат.

«Сегодняшней реальностью для многих организаций отрасли стали значительные уменьшения офисных площадей, отправка сотрудников в неоплачиваемые отпуска и массовые увольнения персонала, — перечисляет факты Олег Самойлов. — Однако целому ряду компаний эти меры не помогли сохранить способность ведения бизнеса. Вследствие этого в течение последних месяцев не только компания «БЕСТ», но и несколько других известных риэлторских фирм были вынуждены прекратить или кардинально изменить свою деятельность».