«Ставку по ипотеке необходимо регулировать»

Об ипотечном рынке, методах урегулирования ставки по ипотеке и политике ЦБ в отношении рубля в интервью BFM.ru рассказывает замруководителя службы финансового анализа и управления рисками банка «Московское ипотечное агентство» Владимир Станков

Об ипотечном рынке, методах урегулирования процентной ставки по ипотеке и политике Центробанка в отношении рубля в интервью BFM.ru рассказывает замруководителя службы финансового анализа и управления рисками банка «Московское ипотечное агентство», бывший заместитель директора Департамента контроля за деятельностью кредитных организаций на финансовых рынках Центробанка России Владимир Станков.

— Какая ситуация сейчас складывается на рынке ипотеки?

— На ипотечном рынке с начала текущего года имеет место стагнация — объем ипотечных кредитов почти не растет. На 1 января остаток рублевых ипотечных кредитов на балансе всех банков составил 777 млрд рублей, валютных — 219 млрд рублей. На 1 марта произошло незначительное увеличение — всего 808 и 263 млрд рублей, соответственно. Причем остаток по валютным ипотечным кредитам в январе вырос, а в феврале даже сократился на 3 млрд рублей. Средневзвешенная ставка по выданным с начала года кредитам выросла с 12,9% до 14,3%, а средневзвешенный срок кредитования снизился до 202 месяцев с 220. Все эти цифры отражают тенденции к сокращению ипотечного кредитования.

— Наибольший объем ипотеки приходится на Москву и крупные города, а что происходит в регионах?

— Сокращение ипотечного кредитования происходит повсеместно. Регионы не стали исключением

— Какой вы видите выход из создавшейся ситуации? Можно ли восстановить рынок ипотеки в нынешних условиях?

— Ситуация на рынке исправится по мере появления долгосрочных финансовых ресурсов, которые будет выгодно выдавать в качестве ипотечных кредитов. Однако в нынешней ситуации без государственного вмешательства уже не обойтись. Возможно, государство должно больше стимулировать банки к снижению рисков по выдаваемым гражданам ипотечным жилищным кредитам, сокращению внутренних издержек по их обслуживанию. Кроме того, у государства сейчас есть все возможности для создания системы регулирования процентной ставки по ипотеке, что, кстати, соответствует интересам развития строительной отрасли за счет перехода на одноуровневую* схему рефинансирования ипотечных кредитов.

Технически это не так уж и сложно. Как вариант для этого можно рассматривать введение нового дополнительного счета в банковский план счетов бухгалтерского учета, на котором отражались бы остатки ипотечных кредитов, выданных с начала года. После этого предоставить банкам, выдающим ипотечные кредиты, возможность получать в Центробанке беззалоговый кредит на любой срок до 20-30 лет по специальной пониженной ставке ипотечного рефинансирования, ограничив его суммой остатков на новом ипотечном счете. В завершение, конечно, потребуется установить для банков новый обязательный норматив по доле просроченной задолженности по ипотечным кредитам, выше которой кредит в Центробанке взять нельзя.

Такая схема позволяет исключить практически все риски развития ипотеки, способные генерировать финансовые кризисы. Кредитный риск несет банк, поэтому он не станет выдавать кредиты неплатежеспособному заемщику, как это было распространено до недавнего времени по всему миру, в результате чего значительно выросла доля просроченных и дефолтных кредитов. Сами деньги по кредиту Центробанка невозможно будет использованы на цели валютных спекуляций. Между банками начнется конкуренция за ипотечного заемщика, которая всегда благотворно влияет на развитие рынка.

Помимо этого, само государство сможет стимулировать строительную отрасль за счет прямого регулирования и снижения процентной ставки по ипотеке. За счет перехода денег населения на ипотечный рынок понизится инфляционное давление. В результате выиграют абсолютно все, кроме любителей наживаться на экономических трудностях развития страны. Кстати, такая схема рефинансирования ипотечных кредитов, выданных после января этого года, может работать параллельно с существующей двухуровневой** схемой ипотеки.

— Если говорить о Центробанке и его политике в отношении рубля: проводимая плавная девальвации уже завершилась. На что сейчас вынужден идти ЦБ, чтобы удержать курс нацвалюты?

— Политика Банка России в отношении курса рубля формируется на основе учета значительного числа различных экономических факторов, которые иногда действуют разнонаправлено. Так, действия ЦБ РФ, направленные на снижение курса рубля, способствуют компенсации потерь бюджета в результате снижения цен на экспортные товары. Высокий курс доллара позволяет сырьевым компаниям получать больше прибыли при пересчете долларовых доходов в рубли и больше платить налогов. Это очень важно для правительства в условиях большого дефицита бюджета страны, вызванного экономическим кризисом.

Еще одним последствием является сокращение импорта. Зарубежные товары становятся дороже и платежеспособный спрос на импортные товары снижается. Снижение импорта происходит еще и потому, что нашим компаниям, занимающимся импортом теперь требуется больше рублевых оборотных средств для исполнения ранее заключенных контрактов на поставку импортных товаров. Взять эти средства в банках стало гораздо сложнее, объемы кредитования значительно упали. Снижение импортных поставок ведет к дефициту товаров и росту цен.

При формировании курсовой политики приходится постоянно учитывать и фактор инфляции. Повышение курса доллара стимулирует внутреннее производство, если оно слабо интегрировано в мировое производство. Если интеграция высокая, оборудование и комплектующие импортные, импортные, то происходит обратное - производство угнетается. Регулирование курса валют имеет еще одно последствие. В этом случае грубо нарушаются все ценовые пропорции, складывающиеся обычно на основе свободного рыночного процесса.

Нарушение одновременно всех ценовых пропорций ведет к искаженной оценке затрат и результатов производства. Например, убыточная добыча нефти становится высокорентабельной, а один процент работников начинает формировать 10% национального дохода. Нарушаются стимулы и ориентиры всей рыночной жизни общества, например, неправильно формируются доходы врачей и учителей, снижая качество образования и медицины, экономика становится неконкурентоспособной. Все это приходится тщательно взвешивать при формировании курсовой политики. Результаты этого сложного выбора мы получаем в форме условий для жизни в нашей стране.

— В каких валютах сейчас целесообразно открывать депозиты?

— Рубль имеет приоритет для открытия депозитов. В сложившейся ситуации можно ожидать среднесрочной стабильности курса рубля, что отражает отсутствие динамики в экономической ситуации в целом. При стабильном или слабо растущем курсе рубля становятся выгоднее рублевые вклады.

— В прошлом году произошло сильное замедление роста денежной массы. Можно ли говорить о том, что это повлечет за собой рост инфляции в текущем году?

— Темпы инфляции определяются как разница между ростом денежной и товарной массы. Денежная масса в 2008 году действительно сильно замедлила свой рост — по итогам 2008 года денежная масса М2 выросла только на 1,7% — по причине того, что рубли вернулись в Банк России в обмен за проданную валюту. Между тем, в 2007 году показатель М2 вырос на 47,5%. Похожий рост наблюдался и в предыдущие годы. Однако уже в феврале показатель М2 перестал снижаться и начал расти. Что касается товарной массы, она сокращается в результате уменьшения объемов внутреннего производства и снижения объемов импорта. Это один из факторов, который способствует замедлению рост цен.

Однако есть еще один фактор — сокращение импорта и внутреннего производства. В результате этого сокращения цены продолжили расти. А сейчас в игру вступает самый мощный фактор — дефицит бюджета, который покрывается за счет фондов. Однако разница между накоплением денег в фондах, даже валютных и денежной эмиссией для покрытия дефицита бюджета не очень большая. Фонды служили фактически для стерилизации денежной массы в докризисные годы. Сейчас начинается процесс инфляционного исполнения бюджета. Таким образом, можно прогнозировать рост цен.

* Источником ресурсов при одноуровневой системе служат вклады граждан, желающих в будущем получить кредит на покупку жилья. Вкладчик, который в течение нескольких лет ежемесячно вносил оговоренную в контракте сумму на специальный депозит, имеет право получить кредит.

** При двухуровневой системе кредиты на покупку жилья имеют право выдавать как специализированные ипотечные банки, так и первичные кредиторы. Первичный кредитор рефинансирует выданный займ через продажу права требования специализированному ипотечному агентству. Оно, в свою очередь, формирует однородный пул закладных по выкупленным кредитам и выпускает под его залог ипотечные облигации.