МИЭЛЬ удалось отстоять прибыль

Московский арбитражный суд сегодня признал неправомерным доначисление 200 млн рублей налогов компании «МИЭЛЬ-Недвижимость». Это уже второй случай за последнее время, когда налоговые претензии предъявляются крупнейшему игроку рынка недвижимости

Сегодня Московский арбитражный суд удовлетворил иск «МИЭЛЬ-Недвижимость» к Московской налоговой инспекции № 45 о неправомерности доначисления компании налога на прибыль за 2006 год в размере более 200 млн рублей. В компании отказываются комментировать решение суда и ход процесса, ссылаясь на то, что выигран лишь суд первой инстанции, а решение еще не вступило в законную силу. Для обжалования у налоговиков есть 30 дней.

Суть спора заключается в следующем. Налоговая инспекция, доначисляя налог, исходила из того, что цены, по которым компания реализовывала квартиры на этапе строительства домов, являлись заниженными (более чем на 20%), что, по ее мнению, позволяло занижать базу по налогу на прибыль.

Согласно оценке налоговых инспекторов, в 2006 году МИЭЛЬ совершил около 450 таких сделок. Схема при этом использовалась следующая: сначала одна компания холдинга заключала с гражданином договор бронирования строящейся квартиры, не допускающий ее повторной продажи. В этом договоре указывалась более высокая цена, которая, по мнению налоговиков, соответствовала рыночной. Затем клиент заключал уже с «МИЭЛЬ-Недвижимостью» договор соинвестирования или предварительный договор купли-продажи, цена в котором была существенно ниже.

Однако МИЭЛЬ обжаловал доначисление налогов, основываясь на том утверждении, что прибыль компании формируется тогда, когда совершается сделка, а не когда подписывается предварительный договор. Действующий Налоговый кодекс, по мнению представителя компании, однозначно предписывает исчислять налоговую базу по налогу на прибыль в период фактического исполнения сделки, а значит, после оформления прав собственности.

Стоит отметить, что не так давно налоговые претензии были предъявлены другому крупнейшему риэлтору — компании МИАН. Все та же Московская налоговая инспекция № 45 предъявила ей налоговые претензии за 2002-2003 годы на 1,2 миллиарда рублей. В самой компании, которая в ноябре 2008 года была переименована в Kopernik Group, от комментариев отказались. Но, по информации из открытых источников, МИАН обвиняли в использовании «вексельных схем» при продаже квартир. То есть агентство предлагало покупателям расплачиваться за новостройки векселями.

Участники рынка полагают, что МИАН использовал стандартную «серую» схему, которая позволяет обходить Федеральный закон № 214 о долевом участии в строительстве, налагающем, по мнению игроков, непосильные обязательства на застройщика. Однако в налоговой сочли, что вексельная схема использовалась МИАНом, чтобы занижать выручку и уходить от уплаты налогов.

Как бы то ни было, суд признал претензии налоговой законными, после чего МИАН уплатил недоимку в 604 миллиона рублей; вскоре после этого компания была реорганизована в Kopernik Group. Некоторые аналитики полагают, что эти два события взаимосвязаны, а также считают неслучайным предъявление налоговых претензий крупнейшим игрокам рынка.

«На первый взгляд, действительно, на основе этих двух фактов, — предъявления налоговых претензий к двум представителям «большой тройки» операторов рынка недвижимости, — можно высказать предположение о том, что налоговые органы начали системно кошмарить риэлторский бизнес», — соглашается генеральный директор компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость» Олег Самойлов.

Такой вывод выглядит несколько надуманным, хотя и не исключено, что таким способом налоговые органы пытаются компенсировать вызванное кризисом падение налоговых поступлений. «Но это порочный круг, — предупреждает Олег Самойлов. — Ведь чем сильнее фискальное давление на бизнес, особенно в условиях «тяжелого» рынка, тем ниже реальная предпринимательская активность и, соответственно, налоговые платежи. Соответственно, выигрыш государства и в долгосрочной, и в весьма краткосрочной перспективе при этом стремится к нулю».

Старший юрист ООО «Самета-Недвижимость и Право» Денис Шорин не склонен усматривать единый замысел в действиях властей: «К МИАНу претензии предъявлялись не в разгар кризиса, а задолго для его начала. В ситуации с МИЭЛЬ так же сложно увидеть умысел со стороны налоговых органов. Я бы говорил о том, что предъявление претензий к МИЭЛЬ в разгар кризиса — явление в большей степени случайное. Кроме того, претензии к компаниям носят совершенно разный характер, и тот же МИЭЛЬ не обвинялся в схемах реализации новостроек, за которые пострадал МИАН. Претензии же к застройщикам (по делу МИАНа) не предъявляются по причине реализации риэлтером квартир, права на которые принадлежали МИАНу (и его структурам)».