Загородный рынок жилья США и России: синхронное плавание

Увеличение площадей строящихся домов в США и России произошло почти синхронно и уже достигло докризисного уровня. Но о полном восстановлении говорить не приходится: цены все еще остаются ниже, чем четыре года назад

Согласно статистике, в США в 2011 году сделки совершались с домами средней площади 233 кв. метра, что даже превысило докризисный показатель. При этом в Штатах вырос спрос на строительство частных домов по индивидуальным проектам: с 19% в 2005 году до 30% в 2011. Об этом сообщает Национальная Ассоциация строителей жилья США.

Эксперты утверждают, что такое поведение потребителей говорит о том, что рынок загородного строительства уже восстановился после кризиса 2008 года, население перестало экономить на площадях домов, а цены начали расти.

Растут и объемы продаж: с 22 мая по 21 июня текущего года в США было продано 203 929 домов и квартир, что на 10,5 % больше, чем за аналогичный период прошлого года (по данным DQNews.com).

Но темпы роста цен на жилье не позволяют достичь докризисных показателей. В мае 2012 года жилая недвижимость подорожала в США на 0,5% по сравнению с апрелем, средняя цена дома достигла 148 тысяч долларов (по данным крупнейшего американского сайта с предложениями недвижимости Zillow). При этом покупка дома обойдется на 23,5% дешевле, чем в 2007 году.

«Цены на недвижимость в США растут уже третий месяц подряд, это объясняется тем, что сокращается количество изъятых за долги объектов — в мае сделок с проблемной недвижимостью было всего 17,3% от общего количества сделок»,— комментируют эксперты портала Zillow. Есть и другая причина роста числа сделок — инвестиционный спрос со стороны иностранцев.

Нерезиденты делают рынок

Национальная ассоциация риэлторов США обнародовала статистику, согласно которой за период с марта 2011 по март 2012 на 22% выросла доля покупок недвижимости, заключенных нерезидентами.

В марте 2012 года они приобрели жилья на 82,5 млрд долларов, год назад сумма аналогичных покупок была всего 66,4 млрд долларов.

Если в прошлом году средний чек 45% покупок составлял 250 тысяч долларов, то весной этого года нерезиденты стали обращать внимание на более дорогую недвижимость — от 250 до 500 тысяч долларов. «Сейчас мы строим дома, которые будут стоить от 1,5 до 4 млн долларов, хотя еще год назад мы ориентировались на 1,3–1,5 млн»,— цитирует Майкла Виллейна, президента компании Lead Dog Builders (специализируется на возведении частных домов в Нью-Джерси) портал tranio.ru. Руководитель строительной компании считает, что самый тяжелый период для американских застройщиков закончился. Участники рынка ожидают роста частного строительства на 18%.

Явно прослеживается и тенденция к росту площади строящихся домов. Как сообщил Майкл Виллейн, в 2012 году компания получила заказ на особняк площадью 650 кв. метров, хотя в прошлом году максимальная площадь возведенного дома была на 140 кв. метров меньше.

В России загородный рынок показывает схожую динамику. Однако здесь статистика доступна в среднем по рынкам пригородов крупнейших городов.

На загородном рынке жилья России оживление в бизнес-классе

В Москве в первой половине 2012 года возросла активность покупателей на первичном рынке загородного жилья, особенно в премиум-классе.

В мае этого года в Подмосковье было заключено 36 сделок с VIP-особняками, что оказалось максимальным показателем с начала года, рассказывает Владислав Коняев, руководитель аналитических проектов IntermarkSavills. Средний бюджет сделки по покупке коттеджа-новостройки в этом сегменте составил 2,4 млн долларов.

В бизнес-сегменте в мае заключено 100 сделок, что на 10% больше прошлогодних показателей (в мае 2011 года было заключено 90 сделок), по данным того же источника. Средний бюджет сделки в бизнес-сегменте составил 1,4 млн долларов, что пока еще ниже средней планки даже 2009 года, не говоря о 2008-ом.

В 2009 году основная доля сделок с коттеджами (75%) приходилась на сегмент до 1,5 млн долларов. На долю покупок домов стоимостью свыше 2 млн долларов пришлось примерно 10%. В конце 2008 года число таких сделок составляло около 25%.

Средняя площадь коттеджа, купленного в мае 2012 года, — 400 кв. метров, а средняя площадь придомового участка — 18 соток, сообщают аналитики IntermarkSavills.

В 2009 году усредненная площадь коттеджей составляла около 350 кв. метров, участков — 17 соток, что было ниже аналогичных показателей 2008 года примерно на 20%, комментируют аналитики.

В этом году спросом пользуются большие дома: 26% покупателей ищут объект площадью свыше 600 кв. метров, в то время как в 2009 году лишь 12% покупателей искали особняк от 500 кв. метров, по данным того же агентства.

В эконом-сегменте площади строящихся домов тоже растут. «Средняя площадь домов увеличилась на 30-50 кв. метров за последние 12 месяцев», — комментирует Анна Шишкина, директор по стратегическому развитию УК «Абсолют»

Речь идет о домах, которые взводятся на участках без подряда в поселках, управляемых компанией. В 2011 году площадь дома составляла 200-250 кв. м, в 2012 году покупатели участков начинают строительство домов от 250 до 280 кв. метров. «Тот, кто строит дом по индивидуальному проекту, часто увеличивает площадь до 300 кв. метров», — отметила собеседница BFM.ru .

Однако, по данным компании, площадь участков, которые приобретают для частного строительства, выросла только в среднем ценовом сегменте. «Каждый год после кризиса средняя площадь участков стала увеличиваться на 1-2 сотки, но только для участков средней и высокой ценовой категории. Сейчас покупатели поселков бизнес-класса стараются приобрести 10-12 соток, есть запросы и на 15, но они встречаются реже. В эконом-классе со времен кризиса ничего не изменилось: 6-8 соток по-прежнему самый популярный формат», — пояснила Анна Шишкина.

Аналитики отмечают, что покупатели недвижимости готовы тратить больше, но при этом не рисковать: они предпочитают покупать коттеджи с высокой строительной готовностью. Доля инвестиционных сделок в России, в отличие от рынка загородного жилья США, по-прежнему незначительна.

Возможный кризис, связанный с падением цен на нефть, затронет Россию и может повлечь до 20% снижение цен на жилье, предполагают эксперты.

Данные Zillow по состоянию на май 2012 года