16+
Вторник, 19 февраля 2019
  • BRENT $ 65.89 / ₽ 4365
  • RTS1170.97
30 апреля 2009, 11:02 Недвижимость

Антидефолтные ПИФы

Лента новостей

В РФ насчитывается 1140 работающих ПИФов. Из них больше трети занимается вложением в недвижимость. И это соотношение увеличивается: из 27 создающихся ПИФов 17 относятся к сфере недвижимости. Так инвесторы страхуются от изъятия имущества по дефолтам

ПИФам недвижимости пророчат долгую жизньФото:  Keyser_ Soze/flickr.com
ПИФам недвижимости пророчат долгую жизньФото: Keyser_ Soze/flickr.com

В РФ насчитывается 1140 работающих ПИФов. Из них больше трети — 348 — занимается вложением в недвижимость. И это соотношение увеличивается: из 27 создающихся ПИФов 17 относятся к сфере недвижимости. Так инвесторы страхуются от изъятия имущества по дефолтам.

Эксперты отмечают, что рост интереса инвесторов к закрытым паевым инвестиционным фондам, в том числе, к фондам недвижимости, начал проявляться уже в конце прошлого года и не утих до сих пор. Более того, таким ПИФам пророчат долгую жизнь. Впрочем, участники рынка разошлись во мнении, с чем связан такой интерес к этим фондам.

«В настоящее время нет более интересных инвестиционных инструментов, нежели инвестиции в недвижимость. Такие вложения, являются стабильными и надежными инвестициями. Кроме того, именно сейчас появляется ряд операторов, которые занимаются организацией частных прямых инвестиций граждан именно в недвижимость», — объяснил BFM.ru президент компании «Ньюбилдинг инвестмент» Сергей Бессонов.

Старший портфельный управляющий УК «Капитал» Ринат Малин не согласен с такой точкой зрения. По его мнению, интерес к ЗПИФам недвижимости — это не рыночный, а вынужденный интерес. «Создание закрытых паевых инвестиционных фондов в настоящее время связано с тем, что российское законодательство оказалось не готово к волне дефолтов по корпоративным долгам и облигациям, и вариантов реструктуризации по данному законодательству немного. В связи с этим и инвесторы, и эмитенты пытаются выйти из этой ситуации различными способами» — говорит BFM.ru эксперт.

Так, одним из этих способов является «запаковка» проблемных активов в фонды, которые можно по законодательству приобретать на определенные типы клиентов. Кроме того, в процессе реструктуризации очень большая потребность в наличии залогов, что также обуславливает «запаковку» таких залогов в фонды недвижимости.

«Сам механизм работает так: ряд эмитентов создает закрытые инвестиционные фонды недвижимости, приобретающие объекты недвижимости, которыми владеет эмитент. Паи этого фонда обмениваются инвесторами на дефолтные облигации, чаще всего данного эмитента. В дальнейшем в процессе постройки объектов недвижимости их стоимость растет. В свою очередь в случае продажи данных объектов фонд расформировывается, а инвесторы получают некую ликвидационную стоимость — возмещение за облигации. По сути, идет обмен проблемных дефолтных бондов на паи фонда и последующая выплата при его расформирование», — описывает ситуацию эксперт УК «Капитал».

Несмотря на то, что отрасль недвижимости, как в целом строительная отрасль в период кризиса стали драйверами падения, фонды недвижимости по-прежнему приносят доход как владельцам паев, так и самим девелоперам. «В ситуации ограничения кредитных лимитов для девелоперов такой способ привлечь ресурсы для строительства новых офисных зданий как формирование ПИФа, пожалуй, наиболее реальный и оптимальный, — рассказывает BFM.ru директор департамента недвижимости УК «ЮграФинанс» Борис Голубев. — Для этого застройщик обычно формирует фонд за счет готового офисного комплекса со сданными в аренду площадями. Чуть больше 50% паев девелопер оставляет за собой, сохраняя контроль. Примерно 49% паев продает внешним инвесторам. Данный вариант финансирования сродни размещению акций открытого акционерного общества».

Источником дохода в данном случае является оплата аренды помещения, а договоры аренды заключаются, как правило, на длительный срок. «В случае покупки паев востребованного офисного комплекса вполне реально получить доходность в 15-18% годовых, — уточняет Борис Голубев. — Но не стоит забывать и про риски. В настоящее время востребованы далеко не все категории офисов. Гарантированно можно заполнить, пожалуй, только офисы верхней категории — настоящего класса «А» в столице до сих пор не хватает».

Помимо этого, по словам эксперта, рентные ПИФы очень часто используются крупными и средними компаниями различных отраслей с целью оптимизации налоговой нагрузки. Например, нередко в паевой фонд свою собственность заводят торговые сети, причем именно как недвижимость, а не как бизнес, потому что в противном случае цели оптимизации налогообложения не будут достигнуты.

Добавить BFM.ru в ваши источники новостей?

Рекомендуем:

Фотоистории

BFM.ru на вашем мобильном
Посмотреть инструкцию