Но ведь она не твоя, хоть с тобой она… Что делать с арестом недвижимости?

Владельцы недвижимости, попавшей под арест, не всегда оказываются в столь неприятной ситуации по своей вине — часто они страдают за грехи других. Но от осознания того, что они не совершали никаких противоправных действий, им не легче — ведь благодаря аресту имущества они случайно или намеренно лишаются многих абсолютно законных прав

Головотяпство наделенных властью лиц — или умышленные действия в интересах третьей стороны? Результат очередной законодательной нестыковки — или наглая попытка реализовать рейдерскую схему? Иногда невозможно понять, что именно лежит в основе той или иной истории с длительным арестом недвижимого имущества. Зато промежуточный финал всегда один и тот же: недвижимость фактически выводится из рыночного оборота на неопределенный срок, а её владельцы лишаются большей части своих абсолютно законных прав. Впрочем, с 15 сентября подобный финал и правда можно считать только промежуточным.

Арестовать нельзя вернуть

Яркой иллюстрацией сказанного служит история, ставшая широко известной сначала в Санкт-Петербурге, а теперь и в Москве, и в других городах России — очень уж она показательная. Речь идет об аресте, который еще в мае 2010 года был наложен на помещения первого этажа в доме по адресу Невский проспект, 32-34. Помещение это принадлежит закрытому паевому инвестиционному фонду недвижимости «Евразия» под управлением ЗАО «Центральная трастовая компания», чей статус добросовестного приобретателя не оспаривает ни следствие, ни суд. Но, как рассказывают в компании, следственные органы (а если конкретно, следователь В.В. Ромицын) пять лет назад настояли на том, что данная недвижимость — вещественное доказательство в деле некоего г-на С.Г. Васильева, и арестовать здание необходимо, чтобы «вещдок не пропал». Господин Васильев этим помещением никогда не владел, к нынешнему владельцу отношения не имеет, компания фигурантом никаких дел не является — но вот поди ж ты: пятилетние попытки снять арест со своего имущества ни к чему не привели. Даже после двух решений Конституционного суда (в январе 2011 года и октябре 2014 года), которые разъясняли, что «недвижимость, не принадлежащую обвиняемым и подозреваемым по уголовным делам, нельзя арестовывать на необъяснимо и чрезмерно длительные сроки», суды предпочитали прислушиваться не к владельцам попавших под арест помещений, а к органам дознания. Как на сложившуюся ситуацию реагируют сами органы — пока не известно: ответ на официальные запросы в Следственный комитет и прокуратуру Санкт-Петербурга еще не получен.

Между тем, подобный арест не только очевидно бьет по репутации компании — владельца недвижимости, но и создает ей множество трудностей, в первую очередь — экономического и бизнес-порядка.

Виктория Бурковскаяпартнер уголовно-правовой практики адвокатского бюро «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры»«До недавних пор срок ареста имущества в законодательстве не устанавливался, что позволяло суду удовлетворять ходатайство следователя о наложении ареста, не ограничивая его срок: в результате имущество могло быть арестовано годами. Такие длительные сроки негативно сказываются на экономической деятельности, особенно если учесть, что очень часто арестовывается имущество, не принадлежащее участникам уголовного судопроизводства . К примеру, у общества арестован земельный участок, который покупался для строительства. Длительный арест не позволяет производить строительные работы на этом участке, не позволяет привлечь заемные средства. Таким образом, деятельность общества могла быть прекращена, а если его акции котировались на бирже, то сам факт ареста имущества автоматически приводил к их обесцениванию».

Мало того, законный и законопослушный владелец арестованного помещения не вправе продать свой объект, с огромными затруднениями ведет арендный бизнес — например, может заключать только краткосрочные договоры аренды, что сказывается и на размере ставок, и на числе потенциальных арендаторов. При этом от налогов и эксплуатационных расходов его никто не освобождает.

Мы ждем перемен

Питерская история, конечно же, не единична — таких по стране сотни. Но почему так? Увы, иногда это действительно результат умышленных действий, порой с оттенком рейдерства: в один прекрасный момент владелец здания, измотанный годами «недвижимого ареста» и борьбы за свои права, получает удобное предложение избавиться от проблемного актива — естественно, по цене, заметно ниже рыночной. В случае согласия, арест тут же фантастическим образом снимается. И поскольку размер убытков обычно прямо пропорционален длительности проблемы, то чем дольше помещение под арестом — тем, как правило, сговорчивее собственник.

Алексей Коневскийпартнер юридической компании «Пепеляев Групп»«Справедливости ради, стоит отметить, что арест имущества может являться как инструментом для рейдеров, так и защитой от них. Так, запрет на совершение сделок с арестованным имуществом позволяет избежать его продажи и последующей легализации в процессе рейдерского захвата в том случае, если фактический собственник недвижимости утратил контроль над юридическим лицом, на которое зарегистрировано право собственности на такое имущество. При этом нельзя исключать возможность использования ареста в качестве инструмента для рейдерского захвата недвижимого имущества с целью ограничения прав собственника и оказания давления на него. К сожалению, на практике такие случаи встречаются».

Словом, как это обычно бывает в таких случаях, юристы ждут, когда наберется «критическая масса для анализа», чтобы оценить правоприменительную практику. А вот когда она наберется, наверное, зависит от того, насколько активно невинно пострадавшие владельцы недвижимости сейчас бросятся в суды — отстаивать свои права.

P.S. Во время подготовки материала к публикации (и уже после 15 сентября) состоялось очередное заседание Куйбышевского районного суда г. Санкт-Петербурга, на котором рассматривался вопрос о продлении срока наложения ареста всё на те же помещения первого этажа в доме по адресу Невский проспект, 32-34. «Центральная трастовая компания» ходатайствовала о снятии ареста, однако суд, в очередной раз закрепив за компанией статус добросовестного приобретателя, продлил арест на срок предварительного следствия, еще на 2 месяца — до 23 ноября 2015 года. В свете данных в материале оценок экспертов особое недоумение вызывает следующий абзац из постановления суда: «Суд исходит из того, что продление ареста, наложенного на недвижимое имущество, не нарушает права ЗАО «Центральная трастовая компания», поскольку указанная мера процессуального принуждения носит временный характер — до момента вынесения по делу окончательного решения, не сопряжена с переходом права на указанное имущество другому лицу или государству». Вот теперь и гадай: то ли судьи ничего не понимают в принципах существования сегмента коммерческой недвижимости и действующих там законах — и тогда их просто надо просветить, то ли делают вид, что не понимают — и тогда просвещение как таковое бесполезно.