Для арендаторов имидж — ничто в условиях кризиса

Эксперты рынка коммерческой недвижимости составили список основных изменений, коснувшихся торговых центров. При открытии магазина и аренде площадей на первое место вышли доход, трафик, ставка аренды и состояние помещения

Имидж — ничто, прибыль — все

Стремление не отстать от конкурента, географическая экспансия любой ценой, «захват» места в новом перспективном ТЦ — все эти причины для открытия магазина в той или иной локации остались во вчерашнем дне. В дне сегодняшнем все по-другому. «При принятии решения об открытии магазина ритейлеры сегодня руководствуются исключительно денежными соображениями: торговая точка должна приносить доход — это главное», — считает председатель совета директоров компании RRG Денис Колокольников.

Что же касается целей маркетинга и развития — работа на перспективу, позиционирование в элитарной локации и тому подобное — они отошли на второй план. Так, по словам операционного директора группы компаний «Ташир» Анны Образцовой, если ранее основной целью ритейлеров было выполнение количественного плана по открытиям, то на сегодняшний день планы по развитию сократились, и в параметрах выбора проекта у арендаторов в первую очередь стоит отметить пристальное внимание к качеству торгового центра.

Трафик — это плюс

Одна из непременных составляющих хороших оборотов магазина — высокая посещаемость, а значит, самое пристальное внимание к тому, есть ли в торговом центре сформировавшийся поток посетителей. Более того, для принятия решения об аренде многие ритейлеры изначально запрашивают данные о посещаемости, текущей или прогнозируемой. «При этом прогноз в обязательном порядке должен быть обоснован, что делается с помощью гравитационных моделей», — подчеркивает Денис Колокольников.

А вот к составу «соседей» по ТЦ арендаторы стали относиться менее внимательно. Если раньше одним из козырей объекта был брендовый пул магазинов, то сейчас это не будет играть решающей роли. Качество соседей, конечно, интересует, но с точки зрения генерации трафика. Если это мощный якорь, например, продуктовый гипермаркет, — отлично! Если набор разномастных магазинов и предприятий службы быта, которыми пользуются все окрестные жители, — тоже хорошо. В итоге, порой так называемые неформатные ТЦ чувствуют себя гораздо лучше иных концептуальных. В качестве примера можно привести ТЦ «Подсолнухи»: уровень вакантных площадей здесь не превышает 3%. «Причина проста: расположение у метро «Улица Подбельского», то есть в спальном районе и рядом со станцией метро, обеспечивает большой покупательский трафик», — говорит собственник ГК «ЭКООФИС» Андрей Ковалев.

Новое не предлагать

Прямым следствием охоты за посещаемостью можно назвать не очень большую любовь ритейлеров к еще только запускающимся проектам. Застолбить место в новом торговом центре раньше конкурентов или арендовать заранее по низким ставкам сегодня не актуально. Иллюстрацией этому служит тот факт, что многие новые объекты начинают работать с 30-40-процентной заполняемостью, а то и меньше.

«Давно работающие ТЦ с устойчивой покупательской аудиторией не испытывают проблем с заполняемостью, — подтверждает Андрей Ковалев. — В то же время площади в новых ТЦ, которые еще не заполнены и в которых пока отсутствует устойчивый трафик, сдаются крайне сложно». В результате арендодателям приходится идти на весьма существенные уступки. Как рассказывает Анна Образцова, на новых объектах многие арендаторы в качестве ключевого требования входа в проект выдвигают выполнение ремонта помещений за счет арендодателя с условием компенсации в течение срока действия договора. Но кое-кто выдвигает это требование в качестве безусловного, то есть даже не рассматривает вопрос возмещения вложений арендодателя. При этом инвестиции в ремонт для минимальных площадей оценивается в среднем от 1,5 до 2 тысяч долларов за квадратный метр, для больших площадей — в 700-800 долларов за квадрат.

Процентные отношения

Снижение ставок — это вопрос, который любые арендаторы поднимают первым делом при наступлении кризиса. Ритейлеры в большинстве случаев стремятся перейти с фиксированной арендной ставки на так называемый процент с оборота и, следует сказать, весьма в этом преуспевают. Так, по оценке Дениса Колокольникова, во многих новых столичных ТЦ фиксированные ставки существуют только для якорных арендаторов. Для остальных действует либо оплата в процентах от оборота, либо смешанная ставка — процент с оборота и минимальная фиксированная сумма.

Кстати, последняя схема расчета арендной платы оказывается привлекательной не только для арендаторов, но и для собственников площадей. «Фиксированная ставка позволяет арендодателю планировать свой минимальный cash flow. Процент с товарооборота позволяет видеть динамику роста оборота арендатора. А разница между этими показателями является премией арендодателя», — поясняет Анна Образцова.

Унаследую площадь с оборудованием

Еще одно кардинально изменившееся требование потенциальных арендаторов торговых площадей касается состояния помещения. Если раньше многие, особенно брендовые магазины, предпочитали самостоятельно производить отделку перед открытием торговой точки, то сейчас наблюдается обратная тенденция, а именно свести к минимуму инвестиции в открытие. «При снижающихся доходах населения и как следствие оборотов большинства ритейлеров, экономия становится важнее дизайнерских изысков, — подчеркивает Андрей Ковалев. — Поэтому сейчас востребованы площади, просто пригодные для начала работы».

Однако и это еще не все. Как отмечает Анна Образцова, «в действующих торговых центрах один из основных трендов — лояльность ритейлеров к помещениям объекта с ремонтом и даже с торговым оборудованием, оставшимся от предыдущего арендатора».