Риелторы поверили, что рынок жилья оторвался ото дна

Риелторы зафиксировали рост — пока только спроса на жилье. Но это оживление не привело к повышению цен: наоборот, они продолжают падать, а рынок «выезжает» за счет обмена квартир

• А интерес все-таки ниже
• Рынок упрощается
• Цены отказываются расти
• Строители в 2010-м рассчитывают на рост стоимости
• «Кризис — это снижение оборотов, а не цен»

Риелторы зафиксировали рост — пока только спроса на жилье. Но это оживление не привело к повышению цен: наоборот, они продолжают падать, а рынок «выезжает» за счет обмена квартир.

По данным аналитического отдела компании МИАН, осенью практически во всех крупнейших городах России был отмечен всплеск количества обращений потенциальных клиентов. В результате в Москве число реальных сделок увеличилось по итогам сентября на 10-50% (в зависимости от сегмента). Более резкий «всплеск» спроса был отмечен в Волгограде, Липецке, Ростове-на-Дону и Санкт-Петербурге. Но уровень спроса еще далек от докризисного показателя: в Москве, например, на рынке новостроек он упал в 3,5 раза, во вторичном сегменте — как минимум 2 раза.

Как считают аналитики компании, далеко не все покупатели психологически готовы приобретать жилье по ценам, которые представлены на рынке, даже, несмотря на снижение стоимости. Такая тенденция отмечена в Туле, Воронеже, Рязани, Екатеринбурге, Твери и Новосибирске.

А интерес все-таки ниже

«Наблюдаемый в сентябре 5-8-процентный рост цен в сегменте эконом-класса подстегнул отложенный спрос — люди ждали «дна», и когда цены начали расти, они стали активно вкладывать деньги», — констатировал Геннадий Христич из отделении МИАН Ростова-на-Дону.

При этом везде сегодня интерес к рынку новостроек гораздо ниже, т. к. опасаясь риска не завершения строительства, покупатели практически не рассматривают строящееся жилье. Снизилось и качество сдаваемых объектов (например, по мнению компании МИАН, в Ярославле и Набережных Челнах).

Особенностью спроса на вторичном рынке является резкое увеличение количества альтернативных сделок — до 80% в общей структуре. И если в Москве все большую популярность приобретает «trade-in», так называемый прямой обмен, (в ходе которых квартира меняется на аналогичную без привлечения дополнительных денежных средств — доплат и компенсаций), то в регионах до 80% покупок совершается посредством продажи имеющегося жилья плюс привлеченные дополнительные средства в виде собственных накоплений, материнского капитала, военных сертификатов и т.п.

В регионах за наличные в основном приобретаются только малогабаритные квартиры в панельных домах. Например, в Туле «предельной» ценой была покупка квартиры за 1,5 млн. рублей, в Екатеринбурге директор филиала МИАН Алена Голикова называет цифры в 30-50 тысяч рублей за кв.м.

Рынок упрощается

К концу III квартала 2009 года практически во всех регионах явно обозначилась тенденция сокращения числа новостроек на разных стадиях готовности, а количество новых строительных площадок за последние полгода по сравнению с докризисным периодом сократилось в 4-5 раз.

Ассортимент новостроек продолжает смещаться в сторону низких ценовых сегментов: за последний квартал в Москве доля объектов эконом-класса увеличилась почти на 15% и на середину октября составляет около 65%.

На вторичном рынке с начала 2009 года сокращение количества предлагаемых квартир и комнат по сравнению с предыдущими годами в среднем составило 10-40% в зависимости от региона, но осенью в ряде городов продавцы возвратили объем предложения вторичного жилья на уровень середины весны. Прирост варьируются от +5-7% в Волгограде, Воронеже, Липецке и Рязани до +15-20% в Екатеринбурге, Санкт-Петербурге и Москве. Здесь, помимо альтернативных вариантов, на рынок вернулась незначительная часть инвестиционных квартир.

Цены отказываются расти

Однако цены, несмотря на декларируемое риелторами оживление рынка, пока отказываются расти. По подсчетам МИАН, средняя стоимость квадратного метра новостроек в Москве сократилась в сентябре на 1,6%, вторичное жилье в среднем подешевело на 1,1%. В меньшей степени корректировке подверглось наиболее востребованное жилье нижних ценовых категорий — на 1,4%, стоимость квартир бизнес-сегмента снизилась на 1,2-1,8%, элитных — на 1,4-2,2%.

В целом тенденция к росту цен в сентябре проявилась в тех городах, где за прошедшие 9 месяцев было отмечено их максимальное падение (т.е. больше, чем в среднем по России: это в основном города Уральского и Южного округов, а также частично центра России).

«Только за сентябрь стоимость кв. м в новостройках выросла на 1000-2000 рублей», — рассказывает директор отделения МИАН в Белгороде Максим Щербак.

Покупатели с наличностью практически в любой ситуации могут рассчитывать на дисконт на вторичном рынке. При этом на рынке новостроек застройщики уже практически не идут на скидки, зафиксировав цены.

Цены снижают и подрядчики, по отношению к которым застройщики вернулись к практике расчета не деньгами, а по бартеру. «Они пытаются реализовать жилье по более дешевым ценам, нежели застройщики, за счет разницы в цене на материалы, — говорит представитель МИАН из Уфы Иван Филиппов. — В таких случаях дисконт составляет 5-8% от стоимости, заявленной застройщиком».

По данным компании Delta estate, количество московских объектов элитной жилой недвижимости, которые намечены к строительству и реализации в ближайшие годы, из-за кризиса в половине случаев упразднены. В этом году не начато ни одного жилого проекта элитного класса, вторичное и первичное жилье будет продано практически полностью к концу 2010 года.

Строители в 2010-м рассчитывают на рост стоимости

Эксперты МИАН считают, теперь будут расти в цене объекты, сданные ГК или находящиеся на завершающем этапе строительства, квартиры в новых районах и районах со сложившейся инфраструктурой, и 1-2-комнатные квартиры в домах нижнего ценового сегмента, эксплуатируемых не более 20 лет.

В МИАН указывают, что цены на новостройки в большинстве регионов уже практически вплотную приблизились к себестоимости, и некоторые застройщики вынуждены работать с нулевой рентабельностью, поэтому чтобы сохранить бизнес, в ценах застройщиков на 2010 год цена на наиболее ликвидные объекты нижнего ценового сегмента повышена на 10-15%.

«Кризис — это снижение оборотов, а не цен»

По расчетам профессора РЭА им. Г.В.Плеханова Геннадия Стерника, проценты снижения цен на вторичном рынке близки к тем, что дают аналитики МИАН и вторичный рынок близок к стабилизации.

«По нашей шкале цены в Москве ниже примерно на 1 тысячу долларов от шкалы МИАН. Но темпы снижения в среднесрочной перспективе почти совпадают», — сказал BFM.ru эксперт.

«Если понимать под кризисом снижение оборотов рынка, а не как риелторы, снижение цен, которое на самом деле является инструментом борьбы с кризисом, то в московском регионе кризис еще впереди, — считает Геннадий Стерник. — Поэтому то оживление, которое мы наблюдаем, оно долго не коснется рынка новостроек в столичном регионе».

По его словам, баланс цена-качество-риски сейчас складывается не в пользу покупателя: цена слишком высока, риск недостроя велик, а риск быть обманутым при свершении сделки, например, стать обманутым вкладчиком, тоже никуда не делся.

По данным аналитического отдела МИАН, в текущем году с января по сентябрь лидерами по снижению цен стали Ростов-на-Дону и Пермь — более 30% за 9 месяцев, в Челябинске, в Волгограде и Новосибирске стоимость жилья упала на 25-30%, в Нижнем Новгороде, Уфе, Липецке и Туле — на 20-25%.