Кадастр знает себе цену?

Переоценка кадастра. Стоит ли игра свеч? По словам тех, кто пытался ее оспаривать, в большинстве случаев суды встают на сторону собственников. Однако любая победа над кадастровой оценкой может легко стать Пирровой

Пониженная самооценка. Как снизить стоимость кадастровой оценки своей недвижимости и сэкономить на налогах? По закону граждане, не согласные с кадастровой стоимостью, могут обращаться в специальную комиссию или в суд. Имеет ли смысл это делать, и чем заканчиваются споры?

У меня несколько земельных участков и построек, рассказывает ростовчанин Александр. После того как провели кадастровую оценку собственности, пришлось идти ее оспаривать. Ошибки были разные. Например, на земельном участке есть овраг. Это обстоятельство сильно снижает рыночную цену. Но кадастровые инженеры об этом не подумали, просто измерили площадь и посчитали. А бывало, что ошибались и в замерах, рассказывает Александр.

Александр ростовчанин «Заканчивалось всегда по-разному. В некоторых случаях получалось досудебно урегулировать все эти вопросы. Кадастровая служба самостоятельно принимала решения по пересчету кадастровой стоимости. Потому что были, там, допустим, технические какие-то ошибки в расчетах, либо ошибки именно кадастровых инженеров, именно в площади. Были и суды. А, в основном, по практике, суды принимают сторону собственников в большинстве случаев».

Исходя из кадастровой оценки, высчитывается налог на имущество. Соответственно, в интересах его владельцев, чтобы она была ниже. Закон предполагает, что кадастровая стоимость должна быть максимально приближена к рыночной. На практике оценки могут отличаться в несколько раз. Известный случай — Дом на Набережной в Москве. Вид на Кремль. Здание с историей. Нынешние беды собственников расстрельного дома, конечно, не сравнятся с тем, что происходило в былые годы, но приятного мало. Рыночная стоимость квадратного метра — 500-600 тысяч рублей. По кадастровой оценке — в полтора раза больше. Налог — под 100 тысяч рублей в год. А через пять лет по закону вырастет второе. Житель Дома на Набережной Антон с горечью сравнивает свое жилье с квартирой фигурантки дела «Оборонсервиса» в районе Остоженки.

Антон москвич «У них и подземная парковка, и видеонаблюдение, и центральное кондиционирование воздуха, и, по-моему, там лифты на этаж приходят, по-моему, сразу в квартиру. У нас такого нет. И в отличие от дома, где опять же живет Васильева, наш дом, ну, в общем, достаточно старенький. Перекрытия — бетонно-деревянные. Однако кадастровая стоимость у нас почему-то практически такая же (может быть, чуть-чуть ниже), чем вот в этих домах».

Таких историй тысячи. Москвич Сергей владеет квартирой в центре столицы. Незадолго до кадастровой оценки он был участником тяжбы, для которой потребовалось провести оценку недвижимости. Эксперты рассчитали рыночную стоимость квартиры в 16 млн рублей. Государство оценило ее в 28 млн. Москвич обратился в комиссию по переоценке, захватив с собой свою экспертизу. Ему сообщили, что кадастровая оценка более свежая, чем его. Логичный довод, с учетом того, что рыночная стоимость недвижимости имеет обыкновение меняться. Вот только в этом случае за несколько месяцев квартира подорожала на 75%. Но больше всего нашего героя удивили итоговые выводы комиссии.

Сергей москвич «Дальше я получаю решение вот этой комиссии, которая заседала, в которой написана совершенно другая формулировка. Не потому, что у меня документы по времени не соответствуют или еще что-то. А там такая хитрая формулировка о том, что произведенная оценка неоднозначна. Странная формулировка, которая повергла меня просто в ступор. Мне удивительно, во-первых, откуда они взяли свою цену стоимости квартиры? А она у них однозначна».

Закон позволяет и физ- и юрлицам оспорить кадастровую оценку. Желающих нашлось немало. Есть два варианта — комиссия при Росреестре и суд. Можно и туда, и туда. В Росреестре Business FM сообщили, что только в первом квартале года было подано 7 655 заявлений о пересмотре кадастровой стоимости. Это больше 21 тысячи объектов недвижимости. Примерно 60% — это обращения юрлиц, остальные — соответственно, «физики». Больше половины заявлений удовлетворено. А вот данные судебной статистики, пока только за прошлый год. Всего таких дел — 12 555. И из них отказом в удовлетворении требований закончились меньше 400. То есть шансы выиграть почти 100-процентные. Вот только есть ли смысл? Старший партнер адвокатского бюро Forward Legal Алексей Карпенко рассказывает случай из своей практики. Собственники земельных участков раньше платили налог 2 000 рублей в год, а после кадастровой оценки стало 15 тысяч.

Алексей Карпенко адвокат, старший партнер компании Forward Legal «Когда собственники собрались на общее собрание, встал вопрос — нанять оценщика просто для того, чтобы провести оценку данных земельных участков и определить рыночную стоимость будет стоить гораздо больше, чем 15 000 рублей на участок. Просто пойти и оспорить это. Люди считали, что это обойдется порядка в 150 000 рублей. Возникает вопрос: в чем смысл?»

По словам юриста, с экономической точки зрения, судиться имеет смысл, когда объект стоит не менее 60 млн рублей. Поэтому за понижение кадастровой оценки активнее всего бьются компании. Один из наших героев рассказал, что когда пришел в Росреестр, он был в очереди единственным физическим лицом, все остальные — «юрики». Для них битва за кадастр — это миллионы, десятки миллионов сэкономленных налогов. «Физикам» тоже удается снизить налог на имущество и не только через суды. Рассказ о подарке от налоговой в редакцию прислала москвичка Надежда.

Надежда москвичка «Мы год назад делали оценку стоимости квартиры, нам ее оценили в девять с небольшим миллионов. Потом у квартиры поменялись собственники. Потом налоговая взяла и оценила нашу квартиру в 10 млн 20 тысяч. А налогообложение у объектов дороже 10 млн существенно больше. Муж написал письмо в своем личном кабинете на сайте налоговой. Ему ничего не ответили, но через пару месяцев стоимость квартиры изменили на 9 млн 800, по-моему, то есть меньше 10. На этом все».

Но любая победа над кадастровой оценкой может легко стать Пирровой. Во-первых, судебное решение действует только с того момента, когда оно было вынесено. То есть возвратить уже переплаченный налог не получится. Правда, Минэкономики недавно предложило поправки в Налоговый Кодекс, но когда их еще примут, да и примут ли… А, во-вторых, власти обязаны время от времени проводить новую кадастровую оценку. В Москве — не реже, чем раз в пять лет. И не чаще, чем раз в два года. Поскольку все вошли во вкус, можно ожидать, что в столице и будут проводить переоценку раз в два года. И если ее снова завысят, то придется или смириться, или вновь погрузиться в пучину сутяжничества. Business FM спросили у юристов — есть ли оптимальный выход? Один из них ответил: «Есть. Плюньте».