В Москве прошла всероссийская конференция по ипотечному кредитованию

Повышение ипотечных ставок, проектное финансирование и запуск цифровых платформ на рынке недвижимости станут ключевыми трендами 2019 года

25 января прошла ХVII ежегодная Всероссийская конференция «Ипотечное кредитование в России» организованная информационным агентством AK&M. Темой этого года стали «Социальные обязательства. Точки роста. Цифровая платформа».

Ведущие эксперты — топ-менеджеры крупнейших банков, девелоперы, представители регулирующих органов и институтов развития обсудили изменения, произошедшие с рынком за год, обозначили ключевые тренды, проблемы и перспективы развития ситуации на рынке ипотечного кредитования в нашей стране. Изменения, к которым готовилось профессиональное сообщество, связанные с переходом на новую систему финансирования строительства жилой недвижимости, уже меняют и трансформируют рынок, ее участников, подходы и модели бизнеса. Безусловно, эти изменения повышают прозрачность, снижают транзакционные издержки, совершенствуют технологии работы, обеспечивают максимальные гарантии для граждан, покупающих недвижимость.

Эти процессы формируют новые вызовы и для системы ипотечного кредитования, способствуют запуску новых цифровых решений, дают возможность новым игрокам вырваться в лидеры рынка.

В работе конференции приняли участие более 200 организаций со всей России, среди которых профессиональные и ведомственные организации, региональные органы власти, ведущие банки, строительные компании, ипотечные агентства, оценочные и консалтинговые компании, рейтинговые и научные организации.

В начале конференции был проведен блиц-опрос «Ипотечный заемщик: кто возьмет ипотеку в 2019-м и 2024 годах?»

Спрос на ипотеку зависит от ряда факторов: демографических тенденций, платежеспособности населения, изменения потребительских предпочтений и многих других. Цифровое развитие не стимулирует людей быть привязанными к месту работы и позволяет ее выполнять удаленно, проживая при этом, например, на территории другой страны.

Участникам блиц опроса был задан один вопрос: как будут меняться характеристики и предпочтения ипотечного заемщика в течение ближайших 5 лет? Что уже сейчас необходимо учитывать в стратегиях развития в связи с этими изменениями?

Участники блиц-опроса поделились цифрами и наболевшим:

Ипотечная ставка, рост которой наблюдается в последнее время, окажет серьезное влияние на спрос на ипотеку, отметили все участники. По словам исполнительного директора, главного аналитика Сбербанка Михаила Матовникова, в ближайшее время этот фактор приведет к падению спроса на ипотеку до 20%.

«В конце прошлого — начале этого года банки повысили ставки примерно на 1%. Это приведет к снижению спроса на ипотеку примерно на 20%. Мы не увидим это в первые месяцы, потому что еще есть заявки конца прошлого года, но уже с начала весны это будет заметно», — пояснил он.

Однако, считает спикер, после ожидается возобновления роста «по новым правилам игры», к которым эксперт также относит новые правила финансирования строительства. Напомним, что средневзвешенная ставка по ипотечным жилищным кредитам в рублях, предоставленным банками РФ физлицам, в ноябре 2018 года выросла до 9,52% после того, как в сентябре и октябре оставалась на исторически минимальном уровне 9,41%. Средневзвешенная ставка по выданным за 11 месяцев 2018 года кредитам составила 9,54% против 10,78% за аналогичный период 2017 года. При этом во второй половине прошлого года ЦБ дважды поднимал ключевую ставку.

Председатель правления «Абсолют Банка» Татьяна Ушкова подтвердила тенденцию к росту ипотечной ставки и напомнила об опасности для рынка.

«Все ключевые игроки повысили ставки по ипотечным кредитам в конце 2018 года, и весной мы увидим, что многие клиенты не выйдут на сделки, даже на предварительно одобренные. Ставки подрастут к 11-11,5%, тренда на снижение в 2019 году нет», — считает она.

Опасность, по мнению эксперта, и в том, что ставка 12% является психологической отметкой.

«После рубежа в 12% каждый следующий процент дает снижение объема рынка на 15%. Это достаточно резкое охлаждение», — отметила Ушкова.

Кроме того, по ее словам, при приближении к этой ставке профиль заемщика резко меняется.

«Когда средняя ипотечная ставка приближается к 12%, портрет заемщика сильно меняется. На рынке остаются в большей степени платежеспособные люди, которые очень вдумчиво подходят к ипотечному кредитованию», — заключила она.

Пока же рынок не перешагнул за порог 10-12%, а значит, есть уверенность, что профиль заемщика в 2019 году не поменяется.

Руководитель Департамента ипотечного кредитования банка ВТБ Евгений Дячкин более оптимистичен и опасений сокращения объемов ипотечного кредитования на ближайший период не видит. Однако поддерживает тезис Татьяны Ушковой, что заемщик должен быть ответственным, что, в том числе определяется его готовностью вкладывать собственные средства. По его словам, первоначальный взнос — гарантия ответственно отношения заемщика к кредиту. Он отметил, что в ВТБ средний взнос составляет 35%. При этом существует спрос на ипотеку с 10-15-процентным взносом, и банк не планирует отказываться от таких заемщиков. По его словам, важно уметь правильно оценивать качество заемщиков.

«Банк уделяет этому вопросу большое внимание и развивает системы оценки. На данный момент ВТБ не наблюдает в своем портфеле зависимости количества проблемных ипотечных займов от суммы первоначального взноса», — сказал Евгений Дячкин.

По словам вице-президента, руководителя Комплекса продаж и маркетинга компании «Лидер-Инвест» Алексея Болдина, есть и другие последствия текущей ситуации — покупатели сегодня стараются выбирать все более качественное жилье, и, вслед за ними, ипотека проникает в более высокие классы недвижимости. Например, в компании «Лидер-Инвест», которая реализует проекты в разных сегментах: от комфорт — до элитного, на сделки с ипотекой приходится около трети всех договоров, а в классах комфорт+ и бизнес этот показатель в среднем превышает 50%. При этом большая часть ипотечных сделок приходится на программы с субсидируемой ипотечной ставкой.

«Чувствительность к размеру ставки по ипотечным кредитам сегодня очень высокая. Этот факт стимулирует девелоперов и банки искать для своих клиентов эффективные инструменты, в том числе они активно используют субсидированную ипотеку, как это успешно делается во многих странах», — рассказал Болдин. Переход на проектное финансирование еще больше сблизил застройщиков и банкиров в этом вопросе, уверен он, ведь они одинаково заинтересованы в успешной реализации проектов.

«Без приемлемой ставки по ипотеке такой большой рынок недвижимости, как рынок России, просто не выживет. В то же время при сбалансированной ставке вполне возможно развитие даже такого сегмента, как приобретение жилой недвижимости в ипотеку с инвестиционными целями, например, для последующей сдачи в аренду», — отметил Болдин.

Главной темой пленарного заседания «Ипотечное кредитование и рынок недвижимости 2019» стало удобство получения кредитов. Банки, считают эксперты, могут перейти в стадию «конкурирования сервисами». Но для начала из уст заместителя начальника отдела координации и анализа деятельности в учетно-регистрационной сфере Управления Росреестра Москвы Алексея Моченова прозвучала статистика. По данным Росеестра, число сделок с недвижимостью в Москве по договорам долевого участия (ДДУ) с привлечением кредитных средств в 2018 году выросло на 63%.

В 2018 году в Москве было зарегистрировано 43 тысячи ДДУ с привлечением кредитов. В 2017 году этот показатель составил 27 тысяч ДДУ.

Всего же в столице в прошлом году было куплено недвижимости по 103 тысячам ДДУ.

Также была отмечена тенденция увеличения разрыва в объемах выданных ипотечных кредитов между крупнейшими банками и остальными участниками рынка. Так, по данным Русипотеки, в суммарном объеме кредитования за 12 месяцев 2018 года рыночная доля Сбербанка составила 51,8%, ВТБ — 22,32%. Далее с большим отрывом идут Газпромбанк, доля которого составила 4,96%, Россельхозбанк — 4,25%, Банк «ДельтаКредит» — 2,48% и так далее. Таким образом, суммарная доля только двух основных игроков охватывает фактически основную часть рынка, стремительно приближаясь к 75%. К чему это может привести в конкурентной борьбе? И как это может отразиться на развитии системы ипотечного кредитования в дальнейшем?

Другой отмеченный тренд — нестабильная позиция государства в отношении развития самого рынка. С одной стороны, мы слышим, что ипотека — это крайне важный и фактически единственный инструмент вовлечения населения в развитие строительного сектора. Разрабатываются программы сдерживания роста ипотечной ставки, ее субсидирования, другие меры поддержки рынка. С другой стороны, на примере решения ЦБ ограничить число банков, которые имеют право работать с эскроу-счетами, мы наблюдаем политику, способствующую монополизации рынка.

Председатель правления АКБ «Абсолют Банк» Татьяна Ушкова не видит ничего страшного в политике регулятора по ограничению доступа к определенным ресурсам рейтингом банка. Такой подход, по ее мнению, по крайней мере, не ориентирован на размер банка.

«Доступ должен быть по компетенциям, а не потому, что ты большой», — отметила она.

Но есть и определенная сложность. На данный момент 54 игрока имеют необходимый уровень рейтинга, не меньше А-, и вроде бы этого достаточно, чтобы обслуживать ипотечный рынок. При этом фактически больше половины из этих банков не планируют выходить на предлагаемый рынок, так как никогда раньше на нем не работали и не чувствуют себя профессионалами в этой сфере. Таким образом, на данный момент число банков, готовых реально работать с эскроу-счетами, очень мало. В частности, «Абсолют Банк» также не имеет необходимого рейтинга. Стремление Минстроя, Минэкономразвития и Минфина понизить уровень рейтинга для банков, имеющих право работать с эскроу-счетами, по мнению Ушковой, обосновано.

«Абсолют Банк» также поддерживает стремление ЦБ ограничить выдачу ипотечных кредитов без первоначального взноса. Заемщик должен заходить в сделку минимум с 20% от стоимости жилья. Банк на своей статистике видит четкую зависимость проблемных ипотечных кредитов от того, с каким взносом приходили заемщики. Количество проблемных кредиторов в 2-3 раза больше с первоначальным взносом 5-10%, чем со взносом от 20%.

Руководитель департамента ипотечного кредитования банка ВТБ Евгений Дячкин отметил, что инициатива регулятора по введению «платежных каникул» излишня, так как банки способны самостоятельно анализировать ситуацию по каждому заемщику индивидуально и управлять рисками.

«Закреплять изменения действующего законодательства не совсем правильно, поскольку это может привести к обратному эффекту, и физические лица смогут злоупотреблять предоставленной им возможностью», — сказал Дячкин. Также он добавил, что введение «платежных каникул» может негативно повлиять на развитие секьюритизации ипотечных кредитов.

Участники дискуссии в очередной раз обсудили причины доминирования на рынке ипотечного кредитования двух крупнейших игроков. Председатель правления «Абсолют Банка» обратила внимание, что каждый банк работает в соответствие со своей стратегией. Для какого-то банка первоначальную важность имеет социальная ориентированность, не зависимо от маржинальности продукта. И такая стратегия понятна, если речь идет о государственных банках. «Абсолют Банк» придерживается другой стратегии, направленной на повышение прибыльности и эффективности деятельности. Банк планирует и в дальнейшем наращивать объемы ипотечного кредитования, сохраняя при этом маржу на уровне 2,5%.

Ушкова также рассказала, что банк большое внимание уделяет секьюритизации и развитию сервисной модели, позволяющей продавать ипотечный продукт другим банкам с хорошей премией. Доля таких кредитов в 2019 году составит в портфеле банка — 50%.

Советник первого заместителя председателя Банка России «Проект Маркетплейс» Елена Чайковская представила проект Центрального Банка «Маркетплейс». Спикер обратил внимание, что в настоящее время регулятор уделяет большое внимание формированию электронных каналов продаж подобных банковских продуктов.

«Цель проекта — это развитие конкуренции и финансовой доступности» — отметила Чайковская.

Безусловно, на рынке кредитных ресурсов большое значение имеет «эффект ставки», и «титаны рынка» зачастую выигрывают за счет этого фактора. Но большую роль при этом играет технологический процесс выдачи ипотечного кредита, оперативность и простота его получения. «Маркетплейсы» в том числе позволят упростить некоторые процессы, например, в части получения справок о заемщике от налогового органа с согласия клиента. Чайковская подчеркнула, что ипотека — это пятый приоритетный продукт в рамках проекта «Маркетплейс», которому предшествуют такие продукты, как: вклады, облигации, ПИФы и ОСАГО. Ипотека из всех продуктов является наиболее сложной и требует максимальной интеграции со многими участниками процесса, в том числе с Росреестром, риелторами, страховыми компаниями, оценщиками. В перспективе туда могут быть интегрированы дизайнерские бюро, ремонтные организации и другие участники рынка.

Концепция маркетплейса подробно изложена в законопроекте «О совершении сделок с использованием электронной платформы», а также в поправках, которые содержатся в сопутствующем законопроекте. Данный документ внесен на рассмотрение в Государственную думу в конце 2018 года. Предполагается, что в первой волне законодательных решений появятся в первую очередь вклады и облигации, остальные продукты, включая ипотеку, появятся уже во второй волне. В настоящее время Центральный банк определил, что ядром всех создаваемых маркетплейсов будет являться Центральный депозитарий.

Также Чайковская сообщила, что ЦБ готов рассмотреть предложения профессиональных участников рынка, на базе которых можно запустить пилотный проект ипотечного маркетплейса. Требования к организациям, на базе которых будут функционировать маркетплейсы, представлены в законопроекте. В частности, размер собственного капитала такой организации должен быть не менее 100 млн рублей. Также к организациям будут предъявляться определенные требования в части безопасности. Уже сейчас ЦБ работает с тремя пилотными маркетплейсами: по вкладам на базе Московской биржи, по облигациям на базе ВТБ-регистратор, по паям ПИФов на базе специализированного депозитария «Инфинитум».

Присутствующие банки ВТБ и «Абсолют Банк» заявили о готовности выступить пилотными маркетплейсами на рынке ипотечного кредитования. Чайковская со своей стороны напомнила коллегам, что опыт создания подобной платформы на базе одного из банков на рынке уже имеется. И этот опыт был не успешен из-за возникшего конфликта интересов.

Вице-президент, руководитель комплекса продаж и маркетинга компании «Лидер Инвест» Алексей Болдин согласился, что разработка клиентоориентированных платформ, предоставляющих покупателям недвижимости эффективные и удобные сервисы — важное направление. Компания «Лидер Инвест» с этой целью разрабатывает собственную цифровую платформу. Он также дополнил, что для решения вопроса увеличения первоначального взноса на ипотеку необходимо развивать инструменты, которые позволят максимально просто использовать для этой цели уже имеющееся жилье или материнский капитал заемщиков, а также по опыту других стран расширять линейку субсидий для различных категорий граждан.

Алексей Моченов подчеркнул, что 2018 год продолжил тенденцию прошлых лет и продемонстрировал значительный рост числа сделок с недвижимостью с привлечением кредитных ресурсов с 208,8 тысячи в 2017 году до 248,5 тысячи в 2018 году. Рост составил 23%. Сохранился тренд существенного увеличения регистрации договоров долевого участия в строительстве с привлечением кредитных средств с 27 тысяч до 43 тысяч (рост — 63%). Большое внимание Росреестр уделяет переходу на электронные услуги в учетно-регистрационной сфере. В 2018 году таких услуг было оказано в 2 раза больше по сравнению с прошлым годом, 90 тысяч в 2017 году и 180 тысяч в 2018 году. 1 августа 2018 года приняты поправки, обязывающие нотариусов с 1 февраля 2019 года передавать данные о сделках с недвижимостью только в электронном виде.

В конце заседания участникам дискуссии было предложено поделиться своим мнением и прогнозом, как будет вести себя ипотечная ставка в 2019 году, и как поведет себя рынок?

По мнению Татьяны Ушковой, состоявшееся повышение ставок в конце прошлого года на 0,8-1,4% уже привело к повышению уровня средней ставки до 11-11,5%. В дальнейшем такие изменения могут привести к сжатию рынка на 15-20% в 2019 году. Если ЦБ продолжит политику увеличения ключевой ставки, коммерческие банки будут вынуждены и дальше повышать ипотечную ставку, а возможно даже и сокращать объемы ипотечного кредитования. Чтобы избежать такого сценария она предлагает уделить больше внимания программе субсидирования ипотеки, которая показала очень хорошие результаты в прошлые периоды. При этом некоторые участники конференции обратили внимание, что в условиях изменения системы финансирования строительства жилья и ипотечного кредитования применение старой схемы субсидирования ипотеки невозможно.

Евгений Дячкин, со своей стороны, не видит опасения сжатия рынка, даже несмотря на повышение ставок, и предположил наращивание рынка в 2019 году в среднем на 15-16%. Уровень комфортной ставки, по его мнению, — 10%. Он также подчеркнул, что банк ВТБ поднял ипотечную ставку в конце 2018 года только на 0,6%.

Алексей Болдин согласился с мнением Дячкина, что ипотечная ставка может сохраниться на комфортном уровне 9,5-10% за счет повышения эффективности деятельности с помощью запускаемых совместный цифровых решений банков и застройщиков. Также Болдин оценил прогнозный уровень повышения цен на квадратный метр в 2019 году в среднем на 4-7%.

Дискуссионная панель «Финансирование строительства жилой недвижимости до 2019 года и после» вызвала не меньший интерес участников. С 1 июля начинают работать новые правила финансирования строительства жилой недвижимости. Многие игроки рынка говорят, что первые пару месяцев года работа будет происходить в рамках задела 2018 года, но потом вместе с ипотекой застройщики будут испытывать все сложности новых реалий.

Руководитель юридического департамента АН «Бон Тон» Дмитрий Логинов считает, что фактически сегодня можно говорить о том, что первые этапы, первые базовые параметры этой реформы государством и строительным рынком были благополучно провалены.

Первоначальная реформа предполагала, что переход на эскроу-счета будет носить довольно плавный характер. Предполагалось: первый этап — подготовительный, когда должна была быть наработана вся нормативно-правовая база. Она должна была быть готова к 1 июля 2018 года. То есть полгода назад. Затем у нас был предусмотрен годовой переходный период, когда застройщики сами выбирали работать ли по эскроу-счетам, либо работать по старым схемам привлечения денежных средств участников долевого строительства. И с 1 июля все проекты, которые начинали реализовываться (то есть, по которым первый договор участия долевого строительства заключался после 1 июля 2019 года) уже в обязательном порядке должны были принять эскроу-счета.

«Но последний закон был принят, мягко говоря, значительно позже 1 июля 2018 года. И вновь это не окончательная редакция, и к концу весенней сессии будет новый пакет изменений. Фактически мы все еще находимся в том самом подготовительном периоде, когда нормативная база еще нарабатывается, естественно, никакого переходного периода нет. У нас будет подготовительный, подготовительный, подготовительный, а где-нибудь к концу июня примут закон, и с 1 июля мы начнем работать, у кого как получится», — поясняет Дмитрий Логинов.

На сегодняшний момент не определены даже те параметры, которые кому-то разрешат работать по старой схеме, а кому-то по новой.

«Буквально только сегодня появилась информация, что окончательно эти критерии будут названы в течение февраля 2019 года. То есть нам только в феврале скажут, кто в июне сможет продолжить работу по старой схеме», — сетует спикер.

Так вышло по нескольким причинам: из-за объективной ситуации, которая сложилась на рынке, из-за позиции многих застройщиков, которые фактически всерьез не стали использовать этот переходный период добровольного использования счетов эскроу, и по ним практически никто не работает.

По его словам, первоначальные параметры реформы предполагали, что к 1 июлю 2019 года рынок должен на 30% уже состоять из договоров участия в долевом строительстве, заключенных с использованием счетов эскроу. Естественно, ни на какие 30% мы не выходим, но зато базовые показатели реформы, которые предполагают, что к концу 2020 года 95% всех договоров будут заключаться с эскроу-счетами, скорее всего, будут достигнуты, опять же, если застройщики не буду пытаться каким-то образом от этого уклоняться.

По мнению финансового директора федеральной девелоперской компании «ТАЛАН» Евгения Романенко, после перехода на проектное финансирование около трети застройщиков могут приостановить свою работу или совсем уйти с рынка, поскольку они не получат проектное финансирование от банков. Проблема в процедурных особенностях предоставления банковского кредитования застройщикам жилья.

На взгляд финансового директора, самые неудобные для застройщиков условия новой реальности — это требования к минимальному размеру собственного участия в проекте — плата за вход.

«Если раньше мы — региональный застройщик — могли зайти в проект, вложив в него7-10-12% от бюджета, то по новым правилам — это не менее 15%. А по факту размер собственного участия определяется банком на кредитном комитете при условии его оценки рентабельности проекта. А вот как банк оценивает рентабельность проекта, наверное, из вас никто не знает», — говорит Евгений Романенко.

По опыту спикера, банк смотрит на проект консервативно, а застройщик — оптимистично.

«В результате цены, которые мы планируем в своей модели, учитывают вилку цены на старте и в конце. Мы показываем банкирам некую средневзвешенную цену, которая чуть больше, чем рыночная, потому что мы же закладываем, что рынок будет расти в это время. Банк же принимает ту цену, которая сейчас есть на рынке. После этого, так как банк консервативен, применяется дисконт. Сбербанк — 25%. И получается, что и без того сокращённая выручка проекта еще больше сократилась», — отмечает Романенко.

Потом происходят дополнительные перерасчеты, в результате которых, «входная плата» девелопера увеличивается до 30-40%. Усложняется ситуация и тем, что получение проектного финансирования занимает много времени.

«Три-четыре месяца — это нормативный срок для получения проектного финансирования. В регионах застройщики будут вынуждены искать либо сервис, который позволит им пройти все эти процедуры, либо думать о том, чтобы сворачивать деятельность» — говорит Романенко.

Руководитель бизнеса ипотечного кредитования и расчетов по сделкам с недвижимостью ПАО «Банк «Санкт-Петербург» Екатерина Синельникова с такими утверждениями согласна лишь отчасти, считая, что ее банк готов к работе в новых условиях, но вопросы все же есть.

«В банке есть корпоративный блок и розница. Изначально эскроу у нас был в чистом виде розничный бизнес. Это эскроу-счета, это ипотека. Если спросить наш корпоративный блок, нужна ли нам ипотека, то они не скажут «нет». Это два разных бизнеса. И у нас появилась новая формулировка теперь — это кумулятивная маржа — что мы в итоге получаем от этого проекта: когда входим в него, когда получаем прибыль от наших ипотечных заемщиков, когда есть прибыль от проектного финансирования. Какими ресурсами можем поделиться, чтобы эта стройка завершилась. Теперь мы и команда банка, и команда застройщика», — объясняет спикер.

По словам Екатерины Синельниковой, теперь банк проводит совместные встречи, разрабатываются совместные программы.

«То, что с 1 июля 2019 года все накопленные разрешения строительства должны уйти в эскроу-счета, заставляет максимально быстро перестраиваться к рынку, что-то выдумывать, что-то придумывать, и еще это адаптировать. Это, конечно, решение не по щелчку. Целая машина должна развернуться в сторону новых условий. Это сложно», — отмечает банкир.

Начальник отдела Дирекции транзакционного бизнеса Aльфа-банка Евгений Жилов отметил, что, конечно, изменения законодательства выгодны дольщикам, потому что дольщик абсолютно защищен, что бы не случилось с застройщиком. Он также отметил, что схемы с эскроу-счетами позволяют существенно снизить ставки по кредитованию застройщика. На его взгляд, деньги с эскроу-счетов используются для фондирования, но это процесс связан с определенными сложностями, которые заключаются в трех этапах взаимодействия с застройщиком.

«Этап первый — это оценить насколько хорошо застройщик будет продавать. Потому что стоимость ресурсов для застройщика зависит от того, насколько хорошо он продает. Если будет хорошо на старте продаж — у него будет достаточно денег для самофинансирования. Если он продает плохо на старте продаж, тогда он вынужден пользоваться в полной мере полными кредитными деньгами и постепенно замещая их теми, которые продаются. Плюс всегда если риск, что застройщик не продаст все на этапе строительства, и что-то останется в конце. Да, по более высокой цене, но это уже будет совсем другая история», — отмечает Жилов.

Заключительная дискуссионная панель «Цифровые платформы ипотеки и рынка недвижимости» собрала три группы участников: экспертов по построению «Цифровой платформы», «Разработчиков» и «Пользователей».

С текущим состоянием «платформ» познакомил заместитель директора по развитию розничного бизнеса Банка ДОМ.РФ Олег Комлик. Потребность в улучшении жилищных условий есть у 44% населения, отметил эксперт. Первая и основная причина, которая толкает людей изменить жилищные условия, в том числе воспользоваться ипотекой — недовольство качеством жилья, вторая — потребность в приобретении дополнительного жилья, и третье место по потребности в приобретении жилья — молодые семьи, которые хотят иметь свою квартиру. Это означает, что потребность в ипотеке есть, и необходимо улучшать сервисы. «Над этим должна работать любая кредитная организация, чтобы удержать клиентов и четко прослеживать все этапы бизнес-процессов», — отметил Олег Комлик. Но ипотека в головах многих потребителей до сих пор связана с чем-то сложным, невозможным. Кажется, что тяжело взять, тяжело получить ипотеку, и, самое главное, потом тяжело расплачиваться. Но это не так! Цифровизация дошла до интеграции системы банка, интеграции системы банк- оценщик. Я представляю Банк Дом.РФ, и, могу говорить, как со стороны B2B так и В2С. Мы видим, что клиенты довольно сервисом, наблюдаем большой процент проникновения электронных отчетов на сегодняшний момент, это более 60%. Электронный процесс — это удобно, надежно, быстро и самое главное это безопасно», — отмечает эксперт.

Важным итогом прошлого года, по мнению Олега Комлика, является изменение законодательства, введение электронной закладной. Практически всех крупные кредиторы в России в ближайшей перспективе полностью отойдут от бумажных носителей и максимально перейдут в электронный документооборот.

Сбербанк и ДОМ.РФ хотят в 2019 году провести первую сделку по электронным закладными.

«Мы одни из первых, кто в России протестировали данную сделку, объект ипотеки приобретался в Тюмени, человек был в Москве. Дистанционно он подписал все документы, дистанционно оформил закладную. Она зарегистрирована в Росреестре, проведен депозитарный учет», — отметил Комлик.

Основной вопрос, который остается не до конца проработанным — готовность инфраструктуры банков. Чтобы все работало, необходимо настраивать отношения банком с Росреестром, системы должны хранить в себе все данные, которые содержатся в электронной закладной. Остается вопрос, как настроить взаимодействие с удостоверяющим центром, которые выдает ключи. Как только этот процесс будет настроен, система заработает в полной мере.

Второй вопрос насколько Росреестр готов принимать подобные документы. Еще один вопрос — электронная страховка.

«Мы с тремя крупными страховыми компании запустили сервисы, которые позволяет буквально за две минуты получать электронную страховку. Это сокращение затрат, времени и ускорение процесса, формирование электронного досье. Все эти процессы ведут к совершенствованию цифрового пути», — с оптимизмом отметил эксперт.

Заместитель начальника управления по информационным технологиям Росреестра Тимофей Алексеев продолжит тему электронных закладных. В 2019 году Росреестр примет участие в программе цифровая экономика, где заложен ряд мероприятий, направленных на повышение качества государственных услуг и регистрации прав на имущество граждан.

Одно из самых простых действий, которые можно осуществить в автоматическом режиме — снятие обременения по ипотеке. Будет достаточно просто осуществлять форматно-логический контроль и подписание документа электронной подписью удостоверенной органом власти. Это довольно понятная задача и решаемая.

Пока, увы, со стороны заявителя, со стороны Росеестра и со стороны банков бывают технические ошибки, обусловленные человеческим фактором — где-то не доглядел сотрудник, который заполнил неправильно заявление . Это заставляет проводить ряд мероприятий в цифровой экономике по уменьшению человеческого фактора на оформление документов и в целом документооборот.

«Главная задача на 2019 — полностью осуществить переход регистрации по факту электронного документа. Чтобы банк использовал систему дистанционного обслуживания клиента, представлял нам документы, который проходили соответствующий формально-логический контроль и проверку валидности подписи», — отметил представитель Росреестра.

Руководитель управления по работе с клиентами компании ТехноКад Альберт Зубаиров напомнил, регистрация в электронном виде по ипотеке доступна любому банку, не только Сбербанку, но и любому другому банку и любому застройщику. Сервис электронной регистрации — это не перспектива, а работающее решение, объединяющее банки, застройщиков, удостоверяющих центров и Росреестр, позволяющий взаимодействовать им между собой.

Спикер представил разработку сервиса электронной регистрации ипотеки на объекты недвижимости онлайн. «ТехноКад-Экспресс Регистрация прав», существующую уже два года, с того момента, как Росреестр в электронном виде стал осуществлять регистрацию сделок. Как рассказал эксперт, первых пользователей электронной регистрации привели застройщики из Московского региона и Санкт-Петербурга, где объем возводимого жилья и спрос на него стал результатом появление электронного оформления.

«Что касается банков, отмечается очень интересный факт первый банк, который отправил документы на регистрацию ипотеки в нашей системы. Это был банк, который занимает место в третьей сотне банков в рейтинге. Небольшой банк оказался мобильнее, быстрее адаптировался», — считает Зубаиров.

Также эксперт отметил, что число сделок растет с каждым днем: за один осенний день 2018 года неважно ноябрь это или октябрь, количество сделок примерно в 4,5 раз больше, чем за первый месяц 2017 года, когда электронная регистрация только начиналась.

Зубаиров также призвал Росреестр привлекать профессиональных разработчиков с рынка и делегировать часть узкоспециализированных задач, который коммерческая компания может решить более оперативно. На что, Тимофей Алексеев, проинформировал, что существует государственная система закупок, в которой даже сроки проведения закупки по разработки занимает от 4 до 8 месяцев.

Владимир Румянцев, генеральный директор Фонда Цифровые платформы отметил, что в дальнейшем на рынке могут возникнуть форматы ГЧП, в том числе, государственных информационных систем или как минимум интеграции их с теми платформами, которые смогут создавать бизнес уже за рамками подобных регулируемых закупок. Мировая практика также показывает, что процесс цифровой трансформации приводит к сквозной интеграции между смежными сегментами экономики, и прогноз Румянцева, что на следующей подобной конференции возникнет обсуждение: «А как «смабить» ваши платформы в части контрактации ипотеки, который каждый из присутствующих тем или иным образом развивает, с платформами, которые управляют самим строительным процессом теми же самыми BIM — технологиями».

Выступление группы «Разработчики» открыла директор направления «Аналитика недвижимости и информационным технологиям» ГК SRG Елена Балашова, представившая четыре основных модуля, которые используются в работе компании. Первый — B2C — любое физическое лицо, которое обратилось в банк, может подать заявку на оценку своего объекта недвижимости удаленно на всей территории Российской Федерации.

«В любой глубинке, мы найдем оценочную компанию, которая позволит оценить объект оценки для вашего заемщика. Оценщик в течение 30 минут принимает в работу заказ, и, как правило, в течение одного дня делает отчет об оценке. Естественно, клиентам это нравится, потому что мне как клиенту, который берет ипотеку меня, важно чтобы я как можно меньше усилий приложил и получил у компании все необходимое, и чтобы этот отчет соответствовал требованиям банка», — отметила спикер.

Второй — модуль по осмотру объекта недвижимости. Представители компании выезжают с определенным оборудованием — это телефон, на котором стоит программное обеспечение, позволяющее сразу при съемке объекта (это видео и фото съемка) передавать информацию в головной офис, где сидят оценщики. У того подхода ряд преимуществ: объективность — нельзя что-то снять и исправить — вся информация сразу уходит на сервер. Есть определенные методы проверки, которые позволяют не допустить ошибку и передать всю информацию. Благодаря этому средний срок подготовки отчета сокращается до пяти часов с выездом и осмотром объекта.

Третий модуль — подготовка самого отчета.

«С нашей системой уже работают более 2000 оценочных компаний по всей России. Они работают с большим количеством банков, у нас разработаны шаблоны отчетов об оценке для разных видов банков, в зависимости от того, какие требования он предъявляет. Что это позволяет банкам? Банки заранее закладывают определенные чек-листы на соответствие требованиям банка того или иного объекта оценки. Для оценочных компаний это сокращает операционные затраты, потому что их сотрудники меньше ошибаются и не приходится переделывать отчеты. Плюс, используется система, когда оценочная компания сразу же может подписать отчет электронной цифровой подписью и передать его в банк. Банкам это очень удобно, они получают отчет об оценке через день после того, как был проведен осмотр объекта. То есть оценка финансового состояния заемщика и оценка объекта, который будет финансироваться, происходит фактически одномоментно. Еще клиент не дошел до банка, а банк уже знает, будет у него финансирование под этот объект или нет», — говорит Елена Балашова

Заместитель руководителя направления CRM-систем ЦМД-софт Андрей Москвитин представил еще одно «пользовательское» решение «Цифровой застройщик» — современную систему для управления взаимоотношениями с клиентами. Первая проблема звучит банально — как удержать клиента. Стоит проблема именно так — как продавать правильно и контролировать менеджеров в департаментах продаж. И как быстро адаптироваться на рынке с учетом изменения внешних факторов — законодательства и так далее. В результате, с коллегами из группы компании «ПИК» была внедрена система, которая полностью фиксирует взаимоотношения с клиентом.

Это автоматическая фиксация и звонков и различные диалоги с клиентом из, например, чатов. Система автоматически фиксирует все активности, со звонком сразу фиксируется номер телефона, определяется клиент, пользователю подсказывается та активность, которую необходимо выбрать. Также система каждому менеджеру подсказывает все шаги, которые необходимо выполнить на каждом этапе. Менеджер может даже не работать несколько месяцев с клиентом, но в любой момент войти в систему и понять на каком шаге он с ним остановился. Также существует автоматический инструмент, которые осуществляющие подбор недвижимости, отправку коммерческих предложений в два клика.

Разработан универсальный инструмент, который выгружает уже весь комплект документов, без редактирования, в защищенном формате с использованием уникального штрих-кода.

В прошлом году в ГК «ПИК» был запущена система интеграции с банками в части подачи заявок на ипотеку и их одобрение. Есть и новые перспективные разработки, среди которых — биометрия. Например, в шоу-румах застройщиков можно отследить эмоции клиента, которые он испытал в модельной квартире той или иной планировки.

Выступление группы «Пользователи» начал заместитель генерального директора Владимирского городского ипотечного фонда Андрей Чернявский. В прошлом году компания вошла в топ-2 по объему выдачи ипотеки партнерами ДОМ.РФ. За прошлый год было выдано более 6 млрд рублей.

«В нашем понимании «цифровая ипотека» представляет собой режим «одного окна». Причем мы видим задачу в том, чтобы вот проем окна расширить. Значит, как называется, подоконник делать пониже. Да, чтобы легко было входить клиентам, чтобы им было удобно. Соответственно все бизнес-процесса стандартные, но мы стараемся какие-то фишки внедрять, которые позволяют нам делать объемы», — говорит Чернявский.

В компании была сформирована хорошая команда, которая позволила делать собственные интернет-разработки, собственный сайт в лендинге, проводить собственную контекстную рекламу — на это приходит достаточно большой поток клиентов. Были изменены и стандартные схемы в продажах — открыт контакт-центр, в котором сегодня работает 35 человек, а это позволяет принимать дистанционно заявки с соседних регионов России.

«Кроме того, мы пришли к тому, что у нас появился сервис-менеджер — это человек, который занимается пост-обслуживанием. У нас очень хорошо работают рекомендации, то есть, те клиенты, которые были у нас, они приводят с собой друзей, знакомых и так далее. Вот этот человек помогает сделать налоговую декларацию, причем бесплатно. Ну и другие фишки, которые необходимы людям в процессе обслуживания своего кредита», — рассказал Андрей Чернявский.

В конце 2018 года в компании появился собственный «маркетплейс». Не все объекты подходят под стандарты работы с основным партнером компании — Дом.РФ.

«Например, — напоминает Андрей Чернявский, — выпадают малоэтажные дома, и мы создали платформу, с помощью которой можно отправлять заявку в несколько банков, плюсом к этому разработали и подключили партнерский сервис. Все это — попытка сделать свою цифровую ипотеку, когда партнер видит заявку, и смотрит ее статус, подгружает документы».

Пока, говорит Чернявский, это выглядит не так красиво, и сейчас мы пытаемся сделать хороший интерфейс. «Я думаю, что мы доделаем и на горизонте там трех месяцев предоставим партнерам хороший, качественный сервис, чтобы было удобно зайти оставить заявку, подгрузить загрузить документы, необходимое сфотографировать на смартфон и отравить. В настоящий момент с коллегами ДОМ.РФ пытаемся делать интеграцию автоматической отправки заявки», — пояснил эксперт.

Руководитель развития ипотечного бизнеса «Тинькофф Банка» Игорь Ларин рассказал о схеме работы банка, который является онлайн-сервисом, который работает с банками-партнерами и обеспечивает полностью привлечения клиентов в интернете, заменяя с собой функцию агентства, то есть привлекает и доводим клиента до этапа передачи в офис банка партнера на сделку. Банк же в свою очередь получает за успешную выдачу комиссию от банков. И этому проекту в марте 2019 года будет 4 года. Одно из направлений работы банка — ипотека. Игорь Ларин рассказал, как банк сокращает маркетинговые расходы.

«Мы сократили операционные издержки 30% за счет того, что проанализировали, как вообще работать с клиентом. Например, мы сделали тест и перестали звонить клиенту до этапа пока он не находит объект. Выяснилось, что клиент сам заходит в личный кабинет и все заполняет и отправляем в банк на одобрение, а наши звонки никак не влияют на выбор клиентом объекта. Личный кабинет полностью заменяет работу менеджера», — делится опытом эксперт.

В этом году банк планирует сделать полное ипотечное обслуживание.

«До заказа оценки клиент все ведет в личном кабинете, после заказа у него появляется личный менеджер, который доводит до сделки в банке-партнере. Мы хотим сделать так, чтобы клиент мог сам себя назначить в офис банка партнера на сделку», — рассказывает о планах Ларин.

В начале года уже прошли некоторые изменения.

«Мы убрали понятие анкета на ипотеку. Поля мы заполняем сами, мы говорим, нужны такие-то документы, дальше мы все сами делаем. Мы разделили поток 50 на 50. И вот уже сейчас какой-то клиент пока еще заполняет старую большую анкету, а половина клиентов не видит часть полей, а просто уже прикрепляет документы. С точки зрения подхода к работе с цифровыми технологиями — мы еще где-то месяц будем проводить тест и смотреть конверсию. Потом уже будем готовы переключить на 100% потока», — добавил Игорь Ларин.

Завершил серию выступлений последней секции управляющий директор «Абсолют Банк» Иван Любименко, рассказавший о достижениях банка с точки зрения работы цифровой платформы в ипотеке, которая занимает 99% всех активных розничных продаж «Абсолют банка». Переход на цифровые сервисы в этой области был обусловлен ситуацией снижения ипотечных ставок Госбанками в 2015-2016 годах. Банк решил не идти вслед за «большими братьями», а сделать свои сервисы цифровыми и более удобными для клиентов, и особенно для партнеров, потому что в тот период 80% бизнеса был именно партнерский канал продаж. В 2017 году было принято решение о переходе на цифровую платформу и год назад, в январе 2018 года она начала развиваться.

Итоги года работы таковы: 99% всех заявок, которые сейчас обрабатывает «Абсолют банк», заходят через цифровую платформу.

«Это важный сервисный показатель, который и ждут от нас наши партнеры, особенно на первичном рынке жилья. На вторичном рынке, очень важный показатель — это скорость одобрения. Сейчас одобрение происходит от 10 минут, 80% заявок получает решение за 30 минут», — рассказывает Любименко.

Это происходит за счет того, что 70% заявок приходят в автоматическом режиме, позволило сократить стоимость рассмотрения заявки на 57%. Кредитная документация загружается по кнопке. Благодаря этому сделка сейчас проходит за час.

«Конечно, — добавляет эксперт, — далеко не везде это актуально, это серьезное решение».

Но на первичном рынке, этот фактор имеет громадное значение. Когда можно сделать сделку здесь сейчас в офисе партнеров. Конверсия продаж застройщика растет благодаря такой возможности.

71% всех наших заявок, поступающих банк, заходит силами партнера, который забивает заявку, он не сотрудник банка. Это тоже важно для скорости, потому что сотрудник перестает быть промежуточным звеном между клиентом или партнером, и решением. И, конечно, так же снижается затраты банка на рассмотрение заявки — при рассмотрении заявки, расходы снизились на 57%, расходы на проведение сделки снизились на 30%.

«В итоге наша ипотека — это маржинальный продукт, один из наиболее высоко-маржинальных на рынке», — отмечает эксперт.

В дальнейшем предполагается развитие цифровой платформы в экосистему, где будут присутствовать все сервисы: нотариат, юристы, уборка помещений, государственные органы регистрации по электронной регистрации и закладная, чтобы все это было введено вместе в Едином окне. Появится электронное досье, как в автокредитовании, и электронная закладная, которая снизит косты на проведение сделок и очень удобна для партнеров, банков, и клиента.

Генеральный директор АНО «Цифровые платформы» Владимир Румянцев подвел итоги дискуссии и планами по развитию цифровых платформ рынка недвижимости.

Он отметил, что программа «Цифровая экономика» открывает большие возможности и в 2019 году необходимо над смыслами работы в рамках цифры и порядком взаимодействия всех игроков рынка недвижимости иначе информационная система будет развиваться.

Румянцев заметил: «Рынок будет достаточно быстро двигаться и начнет двигаться к платформатизации этой индустрии. Одна из платформ, которые, скорее всего, в 2019 году будет кем-то из стекхолдеров так или иначе консолидирована — это платформа экспертизы, по которой уже существует, как минимум две команды разработчиков».

По его мнению, «с учетом проектного финансирования в банках (эскроу счета), банкам самим для того, чтобы оценить девелоперский проект, нужна система оценки. И в этом смысле проекты цифровые, интеграция с существующими участниками технологической экспертизы, финансовой проектной экспертизы».

Румянцев предложил участникам рынка активизироваться компаниями в выявлении экспертизы и продумывании цифровой интеграции, чтобы поставить стратегические задачи в бизнесе на ближайшие 10 лет.

В 2020 году было предложено обсудить цифровые платформы рынка недвижимости в логике экосистемной интеграции: цифровые платформы строительства «BIM», цифровые платформы инфраструктуры «ГИС», цифровые платформы контрактации и продаж «ФинТех».

XVIII Всероссийская конференция «Ипотечное кредитование в России» состоится 31 января 2020 года.