Кредитоспособность россиян в этом году вырастет в 1,4 раза

В 2010 году россияне могут взять около 240 тысяч ипотечных кредитов на сумму 230 млрд рублей. И большая их часть будет взята на «улучшение жилищных условий»

В 2010 году население России при сохранении позитивной макроэкономической ситуации может взять около 240 тысяч ипотечных кредитов на сумму 230 млрд рублей. В результате объем ипотечных сделок вырастет на 40% по сравнению с 2009 годом, прогнозируют аналитики агентства МИАН в исследовании, посвященном рынку ипотечного кредитования в 2009 году.

Что касается итогов прошлого года, то, по предварительным оценкам, в целом было выдано около 170 тысяч жилищных кредитов на сумму 165 млрд рублей (доля ипотечных займов среди которых достигает 80%). Это примерно в три раза меньше по количеству и в четыре раза по объему, чем в 2008 году. Ежемесячное количество выдаваемых займов относительно уровня в 2009 году было в 2,5-3 раза ниже по сравнению с 2008 годом по Москве, в 3-5 раз — на региональных рынках.

Тем не менее, согласно выводам аналитиков, начиная с середины лета на рынке ипотечного кредитования наблюдаются положительные изменения. Уже к концу 2009 года количество выданных ипотечных займов увеличилось в два раза, а доля сделок с привлечением кредитных средств возросла до 10-12% в Москве и до 6-8% в регионах. Однако по сравнению с докризисными показателями в 25-35% она все еще крайне низка.

Что касается среднего размера кредита, то он по-прежнему остается на четверть ниже от докризисного уровня и составляет 900 тысяч рублей против 1,2 млн ранее. При этом, как отмечается в исследовании, на рынок начали выходить покупатели с небольшими ипотечными кредитами в 1-3 млн рублей в Москве и 600 тысяч — 1 млн рублей по России.

Однако это, к сожалению, не означает, что настолько сильно подешевели квартиры. Как показывает практика, сумма сделки при этом в несколько раз превышает кредит, а разница покрывается за счет продажи прежней квартиры, то есть происходит своего рода «улучшение жилищных условий». Представитель МИАН пояснил BFM.ru, что, обычно такие заемщики приобретают одно-, двухкомнатные квартиры в Подмосковье (средняя сумма составляет 5 млн рублей) или в Москве (6,5-7 млн рублей). В регионах же цена на одно-, двухкомнатную квартиру колеблется на отметке 2 млн рублей при одобренном кредите в 200-500 тысяч рублей.

Тенденция брать ипотечные кредиты на улучшение жилищных условий появилась в середине прошлого года, отметил в разговоре с BFM.ru руководитель аналитического центра «Где этот дом» Александр Пыпин.

«У большей части населения есть недвижимость. Такие люди и берут ипотечные кредиты на улучшение жилищных условий, — пояснил эксперт. — И, допустим, в Москве покупают вместо 2-комнатной 3-комнатную квартиру. Таким образом, получается первоначальный взнос в 70-80%, а банк добавляет свои 20%. Для банка такие кредиты очень выгодны, потому что первоначальный взнос составляет стоимость этой самой 2-комнатной квартиры. Кроме того, это низкорисковый кредит, соответственно, и ставки по такому кредиту могут быть достаточно низкие, вплоть до 10%, а срок погашения может составлять не 20-30 лет, а 5-7 лет».

Председатель комитета по ипотеке Московской ассоциации риэлторов, руководитель службы ипотечного кредитования компании «ИНКОМ-Недвижимость» Лев Плецельман также отмечает, что период «заморозки» закончился весной-летом 2009 года, и с осени банки начали активно выдавать ипотеку и снижать процентные ставки. Тем не менее, по оценкам эксперта, в Москве этот сегмент рынка за год уменьшился примерно пять раз — ипотека откатилась на уровень 2005-2006 года.

По словам Льва Плецельмана, изменения, которые произошли за последние месяцы, в первую очередь показывают, как изменились требования заемщика. «Сейчас кредиты в основном берут для улучшения жилищных условий. Типовая величина кредита в Москве по итогам этого года составляет 2-2,5 млн рублей. Кроме того, банки стали более строго относиться к заемщикам, серьезнее проводить андеррайтинг, критичнее изучать выбранные квартиры, а сами заемщики стали более реалистично оценивать свои финансовые возможности», — комментирует специалист.

Несмотря на начавшуюся «оттепель», эксперты дают осторожные прогнозы на текущий год, исходя из того, что существенных движений на этом рынке сейчас не происходит. «Количество выдаваемых ипотечных кредитов останется на уровне осени 2009 года, то есть примерно 20 тысяч кредитов в месяц по России», — прогнозирует Александр Пыпин.

«Сейчас время поступательного развития, а не взрывного роста, как было в конце 2007-го — начале 2008 года, и если общая ситуация будет оставаться стабильной, то при таких условиях число заемщиков и сделок будет увеличиваться плавными темпами, — резюмирует Лев Плецельман. — Мы полагаем, что если никаких экономических катаклизмов не будет, то продолжится плавное снижение процентных ставок и величины первоначального взноса, который к середине года, возможно, у большинства банков снизится до 15-20%».