Что происходит с договорами купли-продажи недвижимости на фоне пандемии?

Свои риски при возникновении противоречий надо взвешивать и продавцу, и покупателю, говорит адвокат Forward Legal Олег Шейкин

Коронавирусные ограничения остановили многие сделки. Как отмечают юристы, зачастую стороны заключают договор купли-продажи, ранее согласовав цену и условия оплаты. Но после ввода ограничительных мер покупатели нередко отказываются произвести оплату в срок и требуют пересмотра условий, ссылаясь на кризис.

Если продавец не согласится пойти на уступки, то покупатель угрожает, что будет требовать расторжения договора купли-продажи. Что делать в таком случае и продавцу, и покупателю? Действия сторон в конфликтной ситуации комментирует адвокат Forward Legal Олег Шейкин.

Олег Шейкин адвокат Forward Legal «Продавцу недвижимости нужно взвешивать свои риски. С одной стороны, он оказывается в неудобном положении, он понимает, что не хочет уступать недобросовестному контрагенту, но в то же время он понимает, что, даже если он прав, ему свою правоту придется доказывать в суде. Это значит, что он вступит сейчас в долгий судебный процесс, конечно же, без гарантий на 100-процентный успех, хоть он в своей позиции и уверен, но по меньшей мере он потеряет много времени на суд и в том числе понесет расходы на сопровождение дела в суде. Поэтому в такой ситуации, несмотря на то, что контрагент может действовать недобросовестно, продавец должен с точки зрения экономической все взвесить. Возможно, ему выгодней все-таки договориться, согласовать какой-то оптимальный вариант уступки и при этом сохранить свое время и деньги, расходы, которые он понесет на судебный процесс. В то же время, если в такой ситуации продавец пойдет на принцип либо понимает, что покупатель настолько неконструктивен, что требует такие условия, которые однозначно не может себе позволить продавец, и продавец решает вступить все-таки в судебную войну, в такой ситуации покупатель должен тоже взвешивать свои риски. Он должен понимать, что ему нет смысла занимать уж совсем неконструктивную позицию, поскольку суд вряд ли встанет на его сторону».

После предыдущих кризисов 2008 и 2014 годов сформировалась судебная практика, согласно которой имущественные кризисы не основание для расторжения договоров или изменения их условий.

В случае купли-продажи недвижимости важное значение имеет тот объект, который продается, объясняет управляющий партнер юридической фирмы «Интеллектуальный капитал», адвокат Роман Скляр.

Роман Скляр управляющий партнер юридической фирмы «Интеллектуальный капитал», адвокат «Если это недвижимость жилая, договор не считается заключенным до момента его регистрации. А если это недвижимость нежилая, то после заключения договора у нас регистрируется формально переход права собственности. И после этого, соответственно, права собственности переходят на нового покупателя. Но тем не менее в момент подписания договора он уже считается заключенным. Продавец может требовать от покупателя в судебном порядке исполнения этого договора. Если же мы говорим о влиянии тех условий, которые есть на сегодняшний день по пандемии, то вряд ли эти условия будут признаны судом форс-мажорными».

Эксперты отмечают, что коронавирус и связанные с ним карантинные меры не приведут к обвалу стоимости жилья в Москве. Но не исключено, что из-за экономических последствий эпидемии цены на квартиры откатятся к минимумам полуторалетней давности.