Почему резко вырос спрос на московскую «вторичку»?

Покупателям жилья на вторичном рынке Москвы сейчас должно быть непросто. Попробуй разберись: то ли постараться как можно быстрее купить сейчас, пока не началось, то ли подождать, пока начнется, и купить позже

Спрос на вторичное жилье в столице резко вырос после окончания режима самоизоляции, отмечают в «ИНКОМ-Недвижимости». К примеру, в июне компания получила на 45% авансов больше, чем месяцем ранее, в июле прирост составил 50%. По итогам августа актуальный спрос на «вторичке» сравнялся с показателями июля. При этом если июнь-2020 уступил прошлому июню 3% договоров о предоплате, то июль-2020 был уже на 15% прибыльнее июля-2019, а в августе годовое опережение составило 30%.

И по данным московского Росреестра, июль, к примеру, стал для вторичного рынка более чем успешным: за месяц зарегистрировано 11 303 перехода прав на основании договоров купли-продажи (мены) жилья. В сравнении с июлем прошлого года, когда было оформлено 12 563 договора, показатель снизился на 10%, но главное, что июньские показатели (8689 договоров) оказались превышены сразу на 30%.

По оценкам экспертов, основных причин такой нехарактерной для лета рыночной активности три. Первая — конечно, реализация отложенного спроса, накопившегося за время самоизоляции. Вторая — низкие ипотечные ставки. «При сниженной ключевой ставке ЦБ РФ банки стали предлагать более мягкие кредитные условия на покупку вторичного жилья, да и сами продавцы рассматривают возможность снижения цены, чтобы переманить покупателей с первичного рынка», — подчеркивает глава столичного Росреестра Игорь Майданов.

Наконец, третья и едва ли не основная причина — отчаянно снижающаяся доходность по банковским депозитам. «В силу последней причины на рынок выходит все больше покупателей, которые фактически не нуждаются в решении жилищного вопроса — рекордно низкие ставки по вкладам вызывают у них сильную негативную реакцию из серии «да я лучше в квартиру вложусь, чем получать такие проценты». По нашим наблюдениям, каждая седьмая сделка во вторичном сегменте сейчас проходит именно с целью сохранения сбережений от обесценивания», — отмечает директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимости» Сергей Шлома. В результате число покупателей, приобретающих жилплощадь с помощью «живых» средств, без использования займа, увеличилось в два раза по сравнению с началом лета.

По статистике компании, следствием резкого роста спроса на «вторичке» стало сокращение ликвидного предложения и как раз общее повышение цен. Мнение Игоря Майданова в «ИНКОМ-Недвижимости» не поддерживают, заявляя, что с начала лета стоимость наиболее качественных объектов в сегменте жилья массового спроса увеличилась в среднем на 10% и повышать цены начинают даже собственники квартир, ранее считавшихся малопривлекательными. В компании прогнозируют, что в случае вымывания из экспозиции бюджетных объектов цены на «вторичке» к концу года поднимутся до 15%, после чего в сегменте может начаться длительная стагнация.

Кстати, определенное подтверждение реалистичности именно такого стагнирующего сценария можно найти в аналитике ЦИАН (исследование есть в распоряжении BFM.ru). Конкретно в Москве спрос на вторичном рынке недвижимости пока относительно устойчив, средневзвешенная стоимость квадратного метра по итогам июля достигла показателя в 216 500 рублей, что на 1,1% выше, чем в июле, и на 5,3% выше в годовой динамике. Однако, подведя итоги августа в 128 российских городах (с численностью населения от 100 тысяч человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир), а также в Московской и Ленинградской областях, эксперты ЦИАН пришли к выводу: в целом отложенный спрос на вторичном рынке практически исчерпан — средняя стоимость квадратного метра снизилась по России на 1,5%, составив 74 800 рублей. Фактически цены возвращаются к «карантинным» показателям, поскольку сопоставимы с показателями мая, когда еще действовали ограничительные меры. При этом в городах-миллионниках стоимость квадратного метра за прошедший месяц снизилась на 1,4%, в городах с численностью населения от 500 тысяч до 1 млн человек — увеличилась на 0,6%. В итоге текущая средняя стоимость квартиры на вторичном рынке страны — 4,44 млн рублей при площади в 57,7 квадратного метра, так что с начала года средняя квартира подешевела на 150 тысяч рублей.

«Главная причина снижения цен на вторичном рынке — это относительно невысокая активность клиентов, — отмечает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. — Во-первых, в разгаре сезон отпусков, в том числе и на заграничных курортах. В связи с этим многие отложили решение жилищного вопроса и продажу недвижимости на осень. Во-вторых, покупатели сегодня нацелены на изучение первичного рынка, поскольку до завершения субсидирования ипотеки остается всего два месяца. Идет активный мониторинг рынка, люди сравнивают, что же выгоднее: купить жилье в новостройке под субсидированную ставку или взять готовый вариант на вторичном рынке, где ипотека не столь доступна».

Впрочем, не все так однозначно: как показывает статистика, из-за перехода застройщиков на проектное финансирование средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке нередко оказывается выше, чем в старом жилом фонде. Поэтому потенциальным покупателям есть над чем подумать, уверен Алексей Попов.