Третий квартал на рынке новостроек: впечатляющие результаты

На первичном рынке жилья за этот период, кажется, выросло все: спрос, цены, продажи. Но что ждет его дальше и не грозит ли ему перегрев?

Итоги третьего квартала на рынке новостроек оказались ожидаемо впечатляющими. Так, по оценкам экспертов «Авито Недвижимость» (есть в распоряжении Business FM), интерес россиян к покупке первичного жилья вырос на 38% по сравнению с предыдущим кварталом, а годовой рост составил 30%. Цены также продемонстрировали положительную динамику: стоимость российских новостроек выросла на 3% за три месяца и на 12% за год, так что на данный момент квадратный метр в среднем по стране оценивается в 90 194 рубля.

В Москве квартал вообще прошел под лозунгом «Встречайте — впервые!». Например, по данным ЦИАН, впервые в истории за месяц было заключено более 10 тысяч договоров долевого участия — именно таковы итоги сентября, которые лихо перекрыли предыдущий рекорд в 8,5 тысячи ДДУ, зафиксированный в конце 2018 года. Всего же за третий квартал в столичном регионе заключено 39,6 тысячи ДДУ (+67% за квартал и +27% за год), при этом в Москве — 21,5 тысячи договоров (+98% за квартал, +22% за год), а в Московской области — 18,2 тысячи ДДУ (+41% за квартал, +33% за год).

Еще несколько статданных ЦИАН, позволяющих оценить текущий расклад на рынке. Объем предложения вернулся к уровню 2015 года: в продаже в столичном регионе находится 68 тысяч лотов (55% предложения приходится на Москву), при этом девелоперы вывели на рынок 23 новых проекта — 1,8 млн квадратных метров. 68% сделок в третьем квартале прошли с привлечением ипотеки. Застройщики столичного региона увеличили квартальную выручку (354 млрд рублей) за год в полтора раза, за квартал — в два раза, и в сентябре, опять же впервые за всю историю, девелоперы продали за месяц жилья на сумму более 150 млрд рублей.

Что касается цен: средняя стоимость квадратного метра продолжает расти. В Москве она составила 212 тысяч рублей (+3,9% за квартал, +11,5% за год), а жилье в Московской области подорожало до 105,9 тысячи рублей за «квадрат» (+4,5% за квартал и 21% за год).

Но это в среднем. В отдельных сегментах ценовой прирост еще заметнее. Скажем, по статистике компании «Метриум», московский бизнес-класс за третий квартал подорожал в среднем на 6,3%, с начала года — на 14,1%, так что теперь средняя цена квадратного метра в данном сегменте составляет 275 780 рублей. И еще одно: впервые на рынке зафиксировано предложение стоимостью более 3 млн рублей за квадратный метр.

Кстати, подобная ситуация наблюдается не только в Москве. В Санкт-Петербурге, например, тоже все давно уже идет в рост. В частности, как гласит региональная статистика, в период с января по август 2020 года среднемесячное число запросов на покупку квартир в петербургских новостройках выросло на 32,6%, а общее число запросов — на 39,1% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

В элитном сегменте столицы тоже все пока со знаком плюс. Как отмечают эксперты компании Knight Frank, в целом объем сделок с июля по сентябрь включительно оказался сопоставим с аналогичным периодом прошлого года: на первичном рынке было реализовано порядка 280 квартир и апартаментов (всего -1% в годовой динамике). Основным отличием этого периода, по мнению аналитиков, стал повышенный интерес покупателей к проектам премиального уровня: в премиум-классе стало на 17% больше сделок, в то время как в сегменте делюкс, наоборот, на 45% меньше по сравнению с третьим кварталом 2019 года.

Тенденция роста цен прослеживается как в премиум-классе, так и в классе делюкс, причем в последнем отмечается наиболее выраженная динамика: на конец сентября 2020 года средневзвешенная цена предложения для объектов премиального уровня составила 650 тысяч рублей за квадратный метр (+6% в годовой динамике), для комплексов уровня делюкс — 1,33 млн рублей за «квадрат» (+16% в годовой динамике). Средний показатель в элитном сегменте составил 850 тысяч рублей за квадратный метр, что лишь немногим превышает значение аналогичного периода прошлого года.

И на вторичном рынке Москвы аналитики фиксируют пик спроса. Как отмечают в «ИНКОМ-Недвижимость», в сентябре компания получила на 64% больше авансов в сравнении с тем же месяцем 2019 года и на 16% больше по отношению к прошедшему августу. Следствием высокого уровня спроса, наблюдаемого на «вторичке» уже несколько месяцев, стало увеличение цен. Например, по подсчетам специалистов компании, в экономклассе в сравнении с докарантинным периодом стоимость реализации квартир выросла в среднем на 20%.

О том, откуда и почему вдруг такой рыночный ажиотаж, Business FM рассказывала не единожды: низкие ставки по ипотеке, которые банки и застройщики всеми силами стараются сделать еще ниже, чтобы привлечь новых заемщиков и покупателей, падение курса рубля и снижение доходности банковских депозитов и так далее.

Третий квартал удался, но уже начался четвертый — и что дальше? А дальше многое будет зависеть от нескольких факторов, первый из которых — конечно, продление или непродление программы льготной ипотеки на новостройки. «Ипотека зависит не только от господдержки — очень сильно влияют реальные доходы граждан, макроэкономическая ситуация. Если мы будем двигаться по тому сценарию, который имеем сегодня, то это будет где-то в районе 8-8,2% годовых», — заявил глава Минстроя Владимир Якушев. Нет нужды объяснять, что текущие средние 6% (а у Сбербанка в рамках льготной ипотеки — 0,1% на первый год кредитования) и 8% и более без программы госсубсидирования ставок — это, как говорят в Одессе, две большие разницы.

С другой стороны, СМИ широко растиражировали слова директора департамента обеспечения банковского надзора ЦБ Александра Данилова, который заявил о риске перегрева на ипотечном рынке. По его мнению, если правительство примет решение о продлении и расширении льготной программы ипотечного кредитования под 6,5%, на рынке может образоваться «пузырь». Растущие объемы выдачи кредитов, спровоцированный этим стремительный рост цен на недвижимость и падение доходов населения — практически идеальная ситуация для развития ипотечного кризиса.

Правда, как отмечает Александр Данилов, на данный момент льготных кредитов выдано на 400 млрд рублей при установленном общем лимите в 900 млрд рублей, что составляет лишь малую часть всего ипотечного кредитного портфеля банков. Но если падение спроса после окончания программы совпадет с очередным экономическим кризисом, кредитные риски для банков могут существенно вырасти.

Еще один фактор, влияние которого огромно, — вторая волна пандемии и ее возможные последствия, связанные с повторным введением карантина и самоизоляции и с ограничениями в работе компаний и учреждений вплоть до их полного закрытия. Понятно, что никто этого не хочет, но, если придется, спрос на недвижимость — а точнее, объем реальных сделок — упадет сразу и заметно. И никакие варианты удаленного оформления всего на свете, включая ипотечные кредиты, всерьез ситуацию не спасут — первый период самоизоляции это уже доказал.

Наконец, многое будет зависеть и от того, насколько активно правительство решит поддерживать рубль, население, бизнес и вообще бороться с экономическим кризисом, который, как заявил в Совете Федерации первый вице-премьер Андрей Белоусов, стал самым глубоким и интенсивным с 2009 года.