16+
Суббота, 24 июля 2021
  • BRENT $ 73.53 / ₽ 5424
  • RTS1595.86
8 июля 2021, 07:05 Недвижимость

Исторические усадьбы: между инвесторами и меценатами

Лента новостей

С какими трудностями сталкиваются владельцы исторических усадеб при их возрождении и окупаются ли их вложения?

Усадьба Тимохово-Салазкино.
Усадьба Тимохово-Салазкино. Фото: пресс-служба компании Genpro

Агентство стратегических инициатив (АСИ) объявило о старте всероссийского конкурса по проектированию концептуальных туристических маршрутов «Открой свою Россию». Подать заявки на участие в конкурсе можно до 26 июля, а сбор идей для формирования маршрутов продлится до середины августа.

Проект предполагает двухэтапную работу, по сути, полностью повторяя схему недавно состоявшегося первого Всероссийского конкурса на создание туристско-рекреационных кластеров и развитие экотуризма. Сначала организатор будет принимать заявки и формировать банк идей для проектирования новых турпродуктов. Затем конкурсная комиссия выберет финалистов: 30 команд станут участниками специально разработанной акселерационной программы, которая позволит усовершенствовать заявленные проекты и даже создать новые. В результате на карте России должно появиться 90 концептуальных туристических маршрутов.

На пресс-конференции, посвященной началу конкурса, генеральный директор АСИ Светлана Чупшева подчеркнула, что в основе замысла лежат не только концептуально-туристические и экономические, но и информационные задачи. В том смысле, что сегодня жители страны и рады быть открыть для себя Россию, вот только узнать об уже существующих уникальных экскурсионных, гастрономических, фестивальных и всяких других маршрутах негде — приходится пользоваться услугами сарафанного радио и часами сидеть на различных форумах в поисках чего-то интересненького. Поэтому на поддержку со стороны государства (в том числе и финансовую — через различные гранты) в первую очередь вправе рассчитывать те, кто свои маршруты уже сформировал и готов работать над их усовершенствованием.

И вот тут самое время перенестись на месяц с небольшим назад, в конец мая, в московский кинотеатр «Иллюзион», где состоялась премьера фильма «Возрожденные усадьбы России». Подмосковное Середниково, усадьбы Скорняково-Архангельское в Липецкой и Воронино в Ярославской области, расположенное под Петербургом Марьино, московский дом Зубовых — все они смогли возродиться благодаря новым владельцам, все нашли свое место на карте современной жизни, в первую очередь туристической. И не исключено, что среди участников только что объявленного конкурса мы увидим этих героев первой и второй частей фильма — а ведь обещаны еще и третья, и четвертая.

Вообще, в непрофессиональной среде тема восстановления стремительно разрушающихся исторических усадеб и вовлечения их в современный коммерческий оборот сродни теме экологии: достается из кармана по мере необходимости, а потом быстренько туда же и прячется до следующего раза. «По данным федерального бюджетного Агентства по управлению и использованию памятников истории и культуры (АУИПиК), до революции 1917 года в России насчитывалось около 80 тысяч усадебных комплексов, через 90 лет, в 2007 году, — около семи тысяч, — писали в апреле 2020 года «Ведомости». — В настоящее время они выбывают из культурного наследия России с катастрофической скоростью, виной тому пожары, ветхость, вандализм, зачистки под застройку. В Едином государственном реестре объектов культурного наследия народов России, по данным АУИПиК, зарегистрировано 2528 усадеб: 529 федерального, 1947 регионального, 52 местного (муниципального) значения. Загородных, где сохранились постройки, едва наберется несколько сотен. По данным того же АУИПиК, на сегодняшний день 61% объектов культурного наследия, находящихся в федеральной собственности, в неудовлетворительном состоянии».

Как отмечала тогда газета, в 2020 году агентство планирует разработать инвестиционные паспорта для вовлечения в хозяйственный оборот десяти объектов, участвующих в проекте «Возрождение исторических усадеб». Четыре усадьбы находятся в Московской области, одна в Тверской, «Дача Фаберже К. Г. (А. К.)» в Санкт-Петербурге, три в Тульской области и одна в Рязанской. После подготовки необходимой документации они будут выставляться на торги.

Выставляться — отлично. Усадьбы интересны — как действительно уникальные исторические точки на туристической карте страны, как стартовые площадки для развития различных бизнес-направлений, как территории самых смелых и далекоидущих экспериментов, как инъекция жизни для близлежащих сел и деревень. Вот только о прибыли их современные владельцы, похоже, могут забыть если не навсегда, то очень надолго: сумасшедшие деньги, необходимые сначала для восстановления, а потом и поддержания усадьбы, налог на землю и имущество, фонд заработной платы — и это еще не все пункты расходной части. А доходы… Даже при закрытых границах и наличии суперраскрученного ресторана, сверхпопулярной гостиницы, нескольких известных «билетных мероприятий» и сувенирных лавок, в которых приезжающие буквально сметают все подряд, расходы не покрыть, и выход в ноль можно считать за великое счастье.

В 2015 году Palmira Hotel Group начала восстановление расположенной в городе Видное усадьбы Тимохово-Салазкино — памятника культуры регионального значения. Реставрационные работы в исторических зданиях, где теперь расположены рестораны, мастерские и многое другое, продолжаются до сих пор, а вот появившийся на территории усадьбы новый отель Palmira Garden Hotel & SPA менее чем за два года был построен, полностью введен в строй и уже успел получить за свою концепцию престижную международную архитектурную премию Urban Design & Architecture Design Awards 2020. Теперь Palmira Garden Hotel & SPA — полноправный член клуба отелей, расположенных в усадьбах и исторических зданиях, куда входят Bulgari в Милане, Mandarin Oriental в Праге и многие другие.

При этом, как отмечает директор компании Genpro Даниил Катриченко, инвестиции в строительство отеля были значительно меньше тех, что уже потрачены на реставрацию. Да и не в одних деньгах дело.

Даниил Катриченко директор проектной компании Genpro «Нам, как архитекторам и генпроектировщикам, сохранять объект, наверное, тяжелее раза в два. Потому что вместо того, чтобы делать новый абсолютно без каких-то ограничений, мы вынуждены работать с каждым узлом, каждой деталью, каждым уникальным элементом. Здесь еще очень важно, что именно является предметом охраны. Бывает, это только фасады или стены — тогда все остальное можно выбросить и заменить. А бывает, как у нас на одном из объектов, где еще сохранились интерьеры XIX века, предмет охраны — все, дополнительный гвоздь — и тот забить нельзя. Но в любом случае трудозатраты вырастают в два раза. Что касается инвесторов, я бы сказал, что и им восстановление исторического объекта обойдется минимум вдвое дороже нового строительства. И что хочу отметить: чаще всего инвесторов, которые за это берутся, общественность довольно сильно ругает. То есть инвестор делает тяжелую работу, тратит кучу денег и довольно сильно этими деньгами рискует и при этом еще постоянно живет с таким неприятным фоном. Потом, когда он это доделал, все кричат «Молодец!», но в процессе он слышит в лучшем случае, что у него ничего не получится. И пока не дойдешь до конца, ты все время виноват».

По словам эксперта, еще одна крайне сложная задача, связанная с возрождением исторических построек, — напитать новой функцией объекты, которые для этой функции не предназначены. «В старых домах не заложено достаточное потолочное пространство под инженерию. Мы понимаем, что каждый современный дом должен иметь, скажем, качественное кондиционирование и многое другое, но в исторических зданиях пространства для этого нет. Никому не нужны маленькие помещения — «гости из прошлого», но стены подвинуть категорически нельзя. Вот и думаем, как бы сделать так, чтобы и современному потребителю было интересно, и объект удалось сохранить, не нарушив строгие требования Архнадзора», — подчеркивает Даниил Катриченко.

Неужели время идет, так ничего кардинально и не меняя во взаимоотношениях современного общества и исторических усадеб? Неужели по-прежнему на переднем плане — немногочисленные энтузиасты, а позади них — никого не то что из вовлеченных с деньгами, но хотя бы интересующихся с идеями? Об этом Business FM побеседовала с одним из авторов фильма «Возрожденные усадьбы России», президентом национального фонда «Возрождение русской усадьбы», исполнительным директором Ассоциации владельцев исторических усадеб Виссарионом Алявдиным.

За последние годы произошли ли какие-то изменения в деле восстановления исторических усадеб?
Виссарион Алявдин: Конечно. Прежде всего, безусловно, выросло число частных владельцев усадеб. Если в начале нулевых было практически несколько энтузиастов на всю страну, то примерно с 2010-2012 годов стало появляться все больше и больше людей, готовых — повторю, частным образом! — восстанавливать усадьбы. Наверное, объяснить это можно определенной экономической стабильностью и уверенностью в своей возможности осуществлять такие вложения на довольно длительную перспективу. Но стоит сказать, что и сама тема возрождения культурного наследия стала не просто модной — к ней начали серьезно относиться люди очень разного уровня. И если раньше все это было уделом энтузиастов, краеведов и общественников, то затем возрождение усадеб стало многими людьми осознаваться как их долг, как, если хотите, их миссия. Так что экономические и социальные начала сошлись. Фонд «Возрождение русской усадьбы» с 2000-х годов говорил о том, что будущее наших усадеб все-таки находится в сфере частных интересов и частных инвестиций. Тогда отношение ко мне и моим коллегам было очень скептическое, причем именно со стороны охранителей наследия: многие считали, что только государство должно все восстанавливать и за все отвечать, как было привычно в советские времена. Но мы-то, глядя на зарубежный опыт, понимали, что это невозможно даже в богатых благополучных странах, которые за последний век не пережили ни разрушительных войн, ни революций. Наоборот, государство там старается частично отдать историческую недвижимость не просто в пользование, а именно в собственность частным инвесторам — если их, конечно, можно назвать инвесторами.
Значит, теперь можно порадоваться, что и у нас процесс пошел?
Виссарион Алявдин: Можно порадоваться. Недолго — потому что сразу о грустном. Масштабы несопоставимы с тем, что у нас, по идее, могло бы быть. У нас тысячи загородных усадеб — где-то в более хорошем состоянии, где-то в виде погибающих руин. Их, кто как считает, две, пять, восемь, десять тысяч. А частных владельцев? Ассоциация владельцев исторических усадеб, которая появилась в 2015 году, на сегодняшний день насчитывает примерно 50 человек, хотя у некоторых даже по два объекта — есть у нас такие. Пятьдесят на всю Россию — это маловато. Правда, есть люди, и мы их знаем, которые по разным причинам в ассоциацию не входят или пока не входят. Поэтому на самом деле владельцев, может быть… ну, 150. Все равно не много. Поэтому в последние годы наша ассоциация очень активизировала такое направление работы, как партнерство с государством. Мы практики, мы очень хорошо понимаем, что значит на частных основаниях восстановить усадьбу, мы видим, как непросто работать в одиночку. Пройти процесс от начала до конца — от выделения земли и решения всяческих юридических вопросов, через многолетнее и поэтапное создание, осуществление и контроль за проектно-реставрационными работами, до решения проблем эксплуатации исторического здания — частнику порой не под силу. Поэтому на каждом из этих этапов хотелось бы видеть подключение государства. Оно должно дать зеленый свет, максимально облегчить вопросы согласования. Даже президент на последних заседаниях Совета по культуре уже напрямую неоднократно говорил о том, что надо убрать излишние ограничения, находить достойное и правильное применение закону (имеется в виду закон о сохранении культурного наследия), но не создавать ненужных проблем. Кстати, я нарушил свое собственное правило и пару раз употребил слово «инвестор»…
А что в этом слове не так?
Виссарион Алявдин: Людей, которые покупают объекты культурного наследия и берутся за их восстановление, невозможно назвать инвесторами. Потому что вложения в реставрацию, потом в сохранение, потом в эксплуатацию — все эти расходы не дают возможности рассчитывать на окупаемость в обозримом будущем. Это дело десятилетий или как минимум десятилетия — это если взять какой-нибудь самый эффектный объект в самом удобном месте где-нибудь рядом со столицей или историческим городом с большим турпотоком. И даже такие объекты еле-еле окупаются, а уж вернуть затраты на реставрацию — просто утопия. Поэтому очень справедливо в свое время было сказано, что это не инвесторы — это меценаты, сохраняющие наше общее культурное наследие, которое, кстати, никуда вывезти нельзя и злостно выкачивать из него деньги, как из какого-нибудь предприятия или трубы, нельзя. Это только работа на будущее.
Если вернуться к поддержке государства, на что именно вправе рассчитывать владельцы усадеб?
Виссарион Алявдин: Люди, с которыми мы общаемся, говорят: не надо нам денег — освободите хотя бы от части налогов. Например, федеральные памятники как объекты недвижимости от налогов освобождены, а вот если вы станете владельцем регионального памятника, будете платить налог на недвижимость. Какую недвижимость! Вы посмотрите, в каком они состоянии! Это совершенно несправедливый подход. То же самое с землей: никто не спорит — прекрасные земельные объекты, парки и все прочее, и кажется — ах, какая роскошь! Да, может быть, но использовать эту землю вы никак не можете, кроме как исторический объект. Разбить ее на участки, построить какие-нибудь коттеджи — нет. Если это территория памятника, вы имеете огромные обременения со стороны закона — там не может быть нового строительства, потому что любое строительство должно быть согласовано с органом охраны, а это практически невозможно сделать. Легкие, временные сооружения можно поставить, да и то не всегда и не везде. Так что даже эта земля, коммерческая, рыночная цена которой теоретически может быть очень высокой, если сравнивать с соседними аналогами, ничего не будет приносить своему владельцу. Разве что возможность всем этим пользоваться, а еще — конституционную обязанность (и за этим серьезно следят соответствующие органы) допуска людей. Пусть не ежедневного, пусть не по первому требованию, но по согласованному графику каждый объект культурного наследия должен быть доступен — и это ваша зона ответственности как его владельца.

Как отмечает Виссарион Алявдин, соединив все эти проблемы, нетрудно понять, что желающих купить и восстанавливать объекты культурного наследия, особенно усадебного типа, немного — к сожалению для подавляющего большинства исторических памятников, продолжающих тихонько превращаться во все новые и новые графские развалины.

Добавить BFM.ru в ваши источники новостей?

Рекомендуем:

Фотоистории
BFM.ru на вашем мобильном
Посмотреть инструкцию