Соревнование первых: между Петербургом и Москвой

Что нужно знать тем, кто ради покупки московской «вторички» хочет продать жилье в Петербурге? И на что обратить внимание потенциальным арендаторам помещений в сегменте стрит-ретейла?

Сравнивать Москву и Санкт-Петербург для рынка недвижимости — привычное дело: иногда просто так, ради интереса, иногда — с дальним бизнес-прицелом.

Например, если вы — среднестатистический покупатель и вам необходимо приобрести квартиру в Москве или на худой конец в ближнем Подмосковье, то какая вам, в конце концов, разница, сколько стоит такая же в Петербурге? Но вот если ради покупки московской «вторички» вы намерены продать питерскую — тогда другое дело. Тогда вам, конечно, не помешает знать, что, согласно статистике ЦИАН*, по итогам июля (дальше пока не подсчитано) средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке Москвы увеличилась на 0,7% — до 257,2 тысячи рублей (за год +17,1%).

В городах Московской области с населением от 100 тысяч человек и объемом предложения от 100 лотов (на первичном и вторичном рынках) цена «квадрата» в среднем составляет 135,7 тысячи рублей (+1,1% за месяц и +24,4% за год). А вот в Санкт-Петербурге месячный прирост составил 0,9%, а годовой — 24,5%. То есть пока Северная столица обгоняет Москву по темпам роста цен. Как считают аналитики ЦИАН, одной из причин может быть принятое в декабре 2020 года соглашение об ограничении объемов строительства жилья в Санкт-Петербурге до 2030 года, подписанное властями города и Минстроем.

Или, скажем, вы — потенциальный арендатор помещения в сегменте стрит-ретейл и выбираете «место прописки». Скорее всего, да — помимо всего прочего, вы внимательно изучите аналитику компании Knight Frank, которая гласит, что в Москве сохраняется большой объем вакантных помещений — 16,6% (примерно 131,4 тысячи «квадратов») практически на всех торговых коридорах Москвы, и это на 2,9% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

«Увеличение вакантности зафиксировано по всем направлениям в среднем в пределах 1,7-3,6%. Однако постепенный рост спроса со стороны арендаторов в первом полугодии привел к снижению темпов роста уровня вакантности — за прошедшие полгода не более 1,8%», — отмечают эксперты Knight Frank. А вот в Санкт-Петербурге, по их оценкам, по сравнению с первым полугодием 2020 года объем вакантных площадей снизился сразу на 27%. «Рост активного спроса на помещения со стороны клиентов, а также сохранение части ограничительных мер касательно торговых центров будут стимулировать тенденцию сокращения качественного предложения помещений в формате стрит-ретейла, что отразится на дальнейшем снижении вакансии и постепенном увеличении ставок аренды», — прогнозируют в Knight Frank.*

Или вы — девелопер, всю жизнь строивший премиальные комплексы: решили увековечить себя еще в одном, прикидываете, в какой из столиц это правильнее (и выгоднее, чего уж там!) сейчас делать, и для этого изучаете нынешнюю позицию покупателей. И тут вам в помощь данные совместного исследования компаний РСТИ и Kalinka Group*, чьи эксперты как раз недавно проанализировали спрос на строящуюся премиальную недвижимость двух столиц. Оказалось, например, что в Москве доля покупателей-инвесторов составляет примерно 30%, а вот в Петербурге она за последний год снизилась и теперь не превышает 8-10%.

В целом в обеих столицах люди стремятся к приобретению квартир в максимальной степени готовности, при этом усиливается тренд на покупку жилья с полной отделкой, отмечают в Kalinka Group. Однако в части концептуальных решений запросы отличаются. В Петербурге многие премиальные объекты находятся у воды, и покупатели ожидают от застройщика благоустройства береговой линии с организацией причала и эллингов для хранения маломерных судов и яхт. В то же время в Москве клиенты очень требовательны к наличию концептуальных детских площадок, парковой зоны, а также качественной клубной инфраструктуры в доме, напоминающей инфраструктуру премиального отеля.

Жители двух столиц в одинаковой степени уделяют внимание планировочным решениям: наличие санузлов и гардеробных в каждой спальне в квартире, наличие гостевого санузла даже в квартирах с одной спальней, при этом у московских покупателей выбор таких вариантов гораздо шире. А еще в Петербурге клиенты менее притязательны в вопросах инженерных решений: к примеру, они спокойно воспринимают отсутствие центрального кондиционирования в домах премиум-сегмента, когда для кондиционеров предусмотрены ниши в стенах или место на балконе.

Игроки рынка апартаментов, который с волнением ждет закона об апартаментах (его вообще-то обещали принять к концу года, но вряд ли успеют), тоже проводят сравнение двух ключевых для своего сегмента локаций. Руководитель аналитического центра ГК ФСК в Санкт-Петербурге Юлия Голубева отмечает, что главных различий между Москвой и Санкт-Петербургом три, и наиболее заметное из них — специфика распространенности сегментов рынка апартаментов.

Юлия Голубева руководитель аналитического центра ГК ФСК в Санкт-Петербурге «В Москве само понятие апартаментов появилось раньше, чем в Петербурге, и более активно развивалось в направлении buy-to-live (апартаменты для собственного проживания или сдачи в долгосрочную аренду). Поэтому такой вид продукта в столице преобладает, а сервисные апартаменты начали набирать темп только в последние годы. В Петербурге же, напротив, за счет туристической активности под апартаментами чаще подразумеваются сервисные апарт-комплексы buy-to-let, которые приобретаются инвесторами для получения дохода (краткосрочное и среднесрочное проживание туристов и командировочных). То есть, по сути, это лоты в гостиничных комплексах и их аналогах. Жилые апартаменты представлены в меньшей степени, хотя этот сегмент в Северной столице начинает сейчас активно развиваться».

По оценкам аналитиков ГК «Пионер», апарт-рынок Москвы на 93% состоит из псевдожилья — когда комплексы возводятся на земельных участках, не предназначенных для размещения жилых объектов, и потому имеют ту же функцию, что и жилые дома, но носят статус коммерческой недвижимости. А вот формат сервисных апартаментов, действительно, впервые появился именно в Санкт-Петербурге, напоминает директор по развитию сети апарт-отелей YE’S Антон Агапов: еще в 2013 году был запущен первый апарт-отель YE’S Hoshimina.

«На сегодняшний день рынок в Северной столице более развит — число реализованных проектов апарт-отелей больше, чем в Москве. По нашим оценкам, к 2023 году общее число введенных в эксплуатацию сервисных апартаментов в Петербурге составит 24 000 юнитов, что сопоставимо с объемом всего номерного фонда отелей 3-4 «звезды» в городе. Впрочем, и в Москве у формата большой потенциал развития за счет высокой доли бизнес-сегмента, который является ключевым арендатором апарт-отелей и обеспечивает равномерную и высокую загрузку объектов на протяжении всего года», — считает эксперт.

Второе отличие, о котором Антон Агапов говорит как о прямом продолжении первого, связано с наполнением проектов, вытекающим из их специфики.

Антон Агапов директор по развитию сети апарт-отелей YE’S «Главное отличие форматов в том, что сервисные апарт-отели не предназначены для самостоятельного проживания, их главная задача — обеспечивать собственнику стабильный пассивный доход. В частности, четкое позиционирование как инвестиционного продукта имеют петербургские апарт-отели, поэтому, в наших проектах в Москве существенная часть покупателей (до 40%) — инвесторы из Санкт-Петербурга, а также крупнейших регионов РФ. Апарт-отели реализуются по всем гостиничным стандартам, а после ввода в эксплуатацию для них обязательно присвоение звездности и обеспечение гостиничного сервиса. В них присутствует развитая инфраструктура, лобби, центральный ресепшн, есть профессиональная управляющая компания, которая берет на себя все вопросы по обеспечению доходности для собственников, занимается обслуживанием номерного фонда апарт-отеля, осуществляет поиск арендатора, контролирует дебиторскую задолженность, а также следит за состоянием апартамента и так далее».

Многие застройщики в апарт-комплексах предлагают «пакет арендатора», когда к отделке по международным отельным стандартам добавляется меблировка и оснащение вплоть до столовых приборов и текстиля, делится наблюдениями Юлия Голубева. В то же время особо распространенные в Москве комплексы buy-to-live по параметрам часто соответствуют потребительским ожиданиям от жилья: здесь особое внимание уделяется, в том числе, обеспечению инфраструктурой для длительного проживания, детским площадкам, благоустройству для повседневного пользования.

Третье различие — конечно, ценовое. «При сравнении цен на апартаменты в двух городах нужно учитывать, что от назначения зависит и формат ценообразования, и площади объектов. В Петербурге апартаменты в гостиничных комплексах — это в среднем лот площадью 20 квадратных метров, в Москве же площади жилых апартаментов могут соответствовать площадям в сегменте жилья. Соответственно, например, средний бюджет предложения на первичном рынке апартаментов комфорт-класса Санкт-Петербурга по итогам первого полугодия 2021 составил 4,5 млн рублей, а в Москве — 12 млн рублей, что, повторю, обусловлено как метражами, так и назначением апартаментов», — объясняет Юлия Голубева.

Впрочем, при всех различиях апарт-предложения обеих столиц пользуются одинаково высоким спросом у покупателей-инвесторов. Статистика продаж московских проектов YE’S Botanica (его разрешение на ввод получено в июне 2021 года) и YE’S Technopark (он будет введен в строй до конца года) не может не радовать ГК «Пионер», но и данные по реализации юнитов в апарт-отеле Best Western Zoom Hotel, который ГК ФСК строит в Санкт-Петербурге, прямо около станции метро «Черная речка», компанию более чем удовлетворяют. Так что их последователи могут рассматривать Москву и Санкт-Петербург с равной степенью бизнес-интереса.

И еще важно мнение банков — в частности, ключевого игрока сегмента проектного финансирования, позицию которого озвучил недавно вице-президент Сбербанка, директор дивизиона «Кредитные продукты и процессы» Сергей Бессонов.

Сергей Бессонов вице-президент Сбербанка, директор дивизиона «Кредитные продукты и процессы» «У нас на данный момент в недвижимом портфеле 7% занимают сделки с апартаментами. Да, мы устанавливали себе кредитный дедлайн до 1 июля, но по факту никаких значимых законодательных изменений к этой дате не произошло. Поэтому с точки зрения проектного финансирования — если площадки под апартаменты продолжают получать разрешение на строительство, значит, мы продолжаем это строительство финансировать. Однако вот что важно: на сегодняшний день мы минимизировали для апартаментов выдачу проектного бриджа — кредита, который дается на покупку земли кредита проектный бридж. Мы выдаем его только в том случае, если приобретается земля, на которой строятся апартаменты под гостиничным управлением, которые дальше можно рассматривать и эксплуатировать как гостиничный бизнес».

В целом, банки, покупатели-инвесторы, восстанавливающаяся бизнес-активность, растущий туристический рынок — все пока играет на руку сервисным апартаментам. И по данным ГК «Пионер», средняя загрузка московского объекта YE’S Mitino, который был открыт в 2014 году, сейчас составляет 91%. Как говорил персонаж Олега Ефремова из неподражаемого меньшовского «Ширли-мырли», такую загрузку — дай бог каждому.

*Есть в распоряжении Business FM