Жилой рынок: нормативы и окружающая их реальность

Нормативная стоимость квадратного метра в разных регионах России серьезно расходится с его реальной стоимостью. Этот показатель используется при реализации ряда госпрограмм, для расчета размеров социальных выплат и других целей. Что делать с этой ситуацией?

В начале декабря прошлого года на портале проектов нормативных правовых актов был размещен проект приказа Минстроя «О нормативе стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по Российской Федерации на первое полугодие 2022 года и показателях средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации на первый квартал 2022 года».

Этот стоимостный показатель используется при реализации ряда госпрограмм, для расчета размеров социальных выплат, которые предоставляются гражданам на приобретение или строительство жилья за счет средств федерального бюджета, и в целом установленные ценовые планки рисуют в первом приближении картину региональных рынков.

Как подчеркивает портал «Единый ресурс застройщиков», показатели впервые были определены «по новой методике, утвержденной приказом Минстроя России № 584/пр от 18.08.2021 г., в соответствии с которой расчет средней рыночной стоимости квадратного метра осуществляется на основании средневзвешенной цены 1 квадратного метра общей площади жилого помещения на первичном и вторичном рынках жилья. Применение новой методики коренным образом изменило список лидеров с самой высокой и самой низкой стоимостью квадратного метра».

Проект приказа предлагал утвердить норматив стоимости квадратного метра общей площади жилого помещения по РФ на первое полугодие 2022 года в размере 70 599 рублей, что было на 27% выше, чем во втором полугодии 2021 года (55 720 рублей). Регионами с наиболее высокой стоимостью квадратного метра стали Москва (265 805 рублей), Санкт-Петербург (162 963 рубля), Сахалинская область (116 554 рубля), Приморский край (116 409 рублей), Московская область (108 448 рублей), а с самой низкой стоимостью — Республика Ингушетия (42 184 рубля), Оренбургская область (42 370 рублей), Брянская область (44 178 рублей), Курганская область (44 400 рублей), Республика Северная Осетия — Алания (45 016 рублей). «Если сравнивать цены с ранее утвержденными на четвертый квартал 2021 года, то самый большой рост (сразу на 97,72%) установлен в Москве», — писал тогда ЕРЗ.РФ.

Однако проект приказа и приказ далеко не одно и то же, и разница порой бывает колоссальной. Вот как на этот раз, потому что в приказе, который был опубликован на официальном интернет-портале правовой информации, цифры оказались иными. Общероссийский норматив, конечно, снизился не слишком существенно — до 69 261 рубля, которые обгоняют показатель второй половины 2021 года на 24%. Но вот нормативная стоимость жилья в Москве изменилась кардинально: с 265 805 рублей до 152 259 рублей за квадратный метр. В итоге регионом с наиболее высокой стоимостью квадратного метра стала вовсе даже не столица, а Санкт-Петербург (162 963 рубля).

Как будет дальше — посмотрим, поскольку сейчас на официальном портале размещен еще один проект приказа, вносящий изменения в методику подсчетов и дающий Минстрою возможность устанавливать норматив на очередной квартал на основании обращения высшего должностного лица города федерального значения.

«В качестве обоснования необходимости внесения данных изменений Минстрой указывает на существующую значительную разницу в стоимости жилых помещений в городах федерального значения (в зависимости от их местонахождения и их класса). В проекте устанавливается, что устанавливаемые в обращении высшего должностного лица показатели не должны превышать расчетного значения показателя средней рыночной стоимости квадратного метра, определенного в соответствии с методикой», — поясняет ЕРЗ.РФ и при этом подчеркивает, что проект приказа не уточняет, когда именно руководители Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя должны направить в Минстрой мотивированное обращение и что в нем должно содержаться. Зато точно известно, что публичное обсуждение проекта приказа завершается 15 февраля.

Однако по-старому или по-новому, как ни считай, в большинстве российских регионов показатель, рекомендуемый Минстроем, заметно занижен по сравнению со средней рыночной стоимостью квадратного метра. Об этом говорит статистика Национального объединения строителей, которую на недавней встрече с журналистами привел президент НОСТРОЙ Антон Глушков.

Антон Глушков президент Национального объединения строителей «На рынке было существенное изменение стоимости квадратного метра, и весь 2021 год мы обсуждали, кто в этом виноват: застройщики, изменяющиеся цены, конъюнктура рынка, льготная ипотека… Раньше методика Минстроя позволяла год к году изменять нормативы только на 10%, что существенно ограничивало возможности и привлекательность государственных программ и выплат. Большая часть субъектов РФ вынуждена была предусматривать выделение дополнительных средств из своего бюджета, а иначе с поставленными задачами справиться было невозможно. Теперь методика подсчетов поменялась, но вот мы взяли и раскрасили карту России, разбив все регионы на три категории: те, где рекомендуемый норматив и реальный рынок плюс-минус соответствуют друг другу, те, где рынок выше норматива на 5-15%, и те, где превышение составляет более 15%. Картина получилась не самая радостная».

По оценкам НОСТРОЙ, к первой, благополучной категории относятся лишь 14 регионов страны: Рязанская, Архангельская, Мурманская, Ульяновская, Свердловская, Амурская, Магаданская области, республики Крым, Ингушетия, Саха (Якутия), Чувашия, Ханты-Мансийский АО, Еврейская АО и Забайкальский край. Во всех остальных разрыв серьезный, а в ряде случаев (более 15%) — очень серьезный. С этим точно нужно что-то делать, но вот можно ли — пока вопрос.