Рост сегмента ИЖС пока обеспечивают граждане, а не застройщики

Среди россиян растет спрос на ипотеку для строительства собственных домов. Это подтверждают и данные кредитных организаций. Какие проблемы мешают активному развитию сегмента?

Если не считать неизбывных разговоров о размерах ипотечных ставок и ценах на жилье, три ключевые темы-ньюсмейкеры для рынка недвижимости образца 2022 года — ИЖС, ТИМ, ESG. Именно эти аббревиатуры наверняка будут встречаться чаще всего, поэтому всем заинтересованным стоит их запомнить так, чтобы ночью разбуди — от зубов отскакивало: ESG — это триединство ответственного подхода к использованию окружающей среды (E — Environment), серьезной социальной ответственности (S — Social) или в другом варианте — устойчивого развития (S — Sustainability), а также высокого качества корпоративного управления (G — Governance).

Но сегодня снова об ИЖС, сегменте индивидуального жилищного строительства, и прежде всего, о впервые опубликованных данных об общей динамике кредитования индивидуального жилья в России. И хотя это статистика только одного банка, этот банк — «Сбер», бессменный и абсолютный лидер ипотечного рынка, поэтому его подсчеты вполне можно считать показательными.

В 2021 году по ипотечным программам на покупку готового частного дома и на строительство индивидуального жилья Сбербанк выдал почти 116 тысяч кредитов более чем на 304 млрд рублей. «Объем выдачи ипотеки в 2021 году на покупку частного дома вырос на 53% в количественном выражении и на 81% в суммарном по сравнению с 2020 годом. Если в 2021 году было выдано 107,7 тысячи кредитов на 279,8 млрд рублей, то в 2020 году только 70,3 тысячи кредитов на 154,7 млрд рублей. Что касается ипотеки на строительство индивидуального дома, то в 2021 году выдано более восьми тысяч ипотечных кредитов на 24,3 млрд рублей, что в 3,5 раза в суммарном выражении больше результата за 2020 год, когда россияне оформили в банке аналогичных кредитов на сумму около 7 млрд рублей», — рассказывают аналитики «Сбера».

По мнению вице-президента Сбербанка, директора дивизиона «Домклик» Николая Васева, «мы видим спрос на ипотечные продукты на собственные дома среди россиян. Конечно, важную роль здесь сыграла пандемия, во время которой россияне оценили возможность проживать в частном доме, а также программы государственной поддержки. Если мы говорим про ипотеку на готовые дома, то в рамках госпрограмм выдано более 15 тысяч кредитов на сумму около 35 млрд рублей. Это такие программы, как «Сельская ипотека», «Дальневосточная ипотека», «Семейная ипотека», «Господдержка 2020». На строительство дома около половины ипотеки в прошлом году выдано в рамках льготных госпрограмм».

Чуть раньше своей статистикой поделился Россельхозбанк (РСХБ)*, который, по оценкам «Дом.РФ», занимает третье место в списке ипотечных банков — лидеров рынка ИЖС, хотя и ведет практически всю работу только на территориях, официально имеющих статус сельских.

По оценкам РСХБ, за 2021 год интерес россиян к рынку индивидуального строительства не просто вырос, а вырос резко: «Объем кредитования банком этого сегмента увеличился в 2,5 раза: 27% от выданных топ-20 банками кредитов на цели ИЖС приходится на Россельхозбанк. При этом опросы показывают, что более 41 млн российских семей хотели бы жить в частных домах. По данным ВЦИОМ, в собственные дома хотели бы переехать более половины живущих в квартирах (23,2 млн семей). Жители же индивидуальных домов гораздо чаще считают этот тип жилья идеальным: лишь 1,5 млн семей хотели бы переехать в многоквартирный дом», — отмечает заместитель директора департамента розничного бизнеса Россельхозбанка Олег Коркин.

Впрочем, по его словам, спрос на стройку, конечно, растет, но риелторы, застройщики, банки, да и сами клиенты видят ряд проблем, без которых дальнейшее активное развитие сегмента невозможно. «В 2021 году средняя сумма ипотечного кредита по России выросла более чем на 20%, до 3 млн рублей. При этом мы отмечаем, что на сельских территориях и в малых городах средний чек вырос значительно меньше — на 5-7%. Причиной этому является, в частности, отсутствие здесь масштабного строительства: процесс трудозатратен для застройщиков в силу того, что возникает необходимость создания инфраструктуры. Помимо этого, за 2021 год мы увидели рост цен на стройматериалы на 30%, а в некоторых случаях и на 50%. Лимит в 3 млн рублей, выделенный на ИЖС в рамках государственных программ, оказался недостаточным для строительства качественного капитального дома площадью более 80 квадратных метров, который позволил бы полноценно решить жилищные вопросы семьи», — сетует Олег Коркин. Эксперт уверен, что выделение нового лимита на сельскую ипотеку в 2022 году даст возможность для дальнейшего развития загородного кредитования и сельских территорий в целом.

Впрочем, застройщики проявляют слабый интерес не только к сельским территориям, но пока и вообще ко всему сегменту ИЖС. Об этом, отвечая на вопрос Business FM, говорила на организованном РБК деловом завтраке «Девелопмент 2022: точки роста и возможности для инвестиций» управляющий директор — начальник управления финансирования недвижимости Сбербанка Светлана Назарова.

Светлана Назарова управляющий директор — начальник управления финансирования недвижимости Сбербанка «Мне кажется, мы уже развернулись лицом к сегменту. Проектное финансирование на этом рынке уже доступно, если проект ИЖС реализуется индустриальным способом. Но хочу отметить два важных момента. Первый — шаг органов власти навстречу застройщикам, я имею в виду закон, который начинает действовать с 1 марта: это важно, и это сделано. А вот второй момент — заинтересованность самих застройщиков. Кредитный продукт мы начали предоставлять до 1 марта, но если честно, той активности со стороны девелоперов сегмента ИЖС, на которую рассчитывали, мы не получили. Пять реализованных пилотных проектов в разных субъектах РФ, еще около пяти сделок на рассмотрении, собственно и все. У нас есть своя точка зрения, что нужно сделать для активизации процесса. Наверное, прежде всего нужен гарантированный спрос, в том числе наличие неких льготных программ субсидирования, более интересных для физических лиц, чем те, что есть сейчас. Хотя бы потому, что стоимость лота в ИЖС выше».

Еще один аспект, на который обращает внимание Светлана Назарова, — очень высокие затраты застройщика на инфраструктуру в рамках ИЖС. По мнению эксперта, их тоже надо либо субсидировать, либо компенсировать процентные ставки по кредитам. В противном случае, как уже отмечал президент Национального объединения строителей Антон Глушков, никакого массового прихода городских девелоперов на рынок индивидуального жилищного строительства не случится.

* Есть в распоряжении Business FM