Жилой рынок Москвы: спрос сегодняшнего дня

Спрос на новостройки завязан на ипотеке, и в этом сегменте он будет расти за счет продленных программ ипотеки с господдержкой. Сохраняется тенденция на уменьшение площадей, представленных как в продаже, так и в спросе

По итогам первого квартала 2022 года объем спроса на покупку жилья в новостройках Москвы (без учета проектов элитного класса) снизился на 15%, в результате объем поглощения составил 836 тысяч квадратных метров. Такие данные обнародовала компания «Коллиерз Интернешнл»*. По мнению аналитиков компании, на сокращение спроса повлияла текущая ситуация, а также частичное смещение интереса покупателей с отечественного рынка в сторону зарубежных стран, в частности Турции и ОАЭ. При этом доля ипотечных сделок осталась на высоком уровне (61%), в первую очередь за счет того, что покупатели старались успеть подписать ДДУ по уже одобренным ипотечным условиям до повышения ставок либо по программе семейной ипотеки.

Правда, если за первый квартал некий откат и наблюдался, то конкретно мартовские настроения в московском Росреестре категорически не считают упадническими, рассказал Business FM руководитель управления Росреестра по Москве Игорь Майданов. Данные по каждому из сегментов рынка появятся чуть позже, но общая статистика пока явно в плюсовой зоне.

Игорь Майданов руководитель управления Росреестра по Москве «Оценить динамику сделок в марте на московском рынке недвижимости мы предварительно можем по общему числу заявлений, поступивших в управление на регистрацию прав собственности. По сравнению с февралем их количество (совокупно в жилом и коммерческом сегментах) выросло на 33%: принято 178,5 тысячи против февральских 134 тысяч заявлений на регистрацию прав. В годовом выражении прирост составил 8% по отношению к марту прошлого года, когда было принято 165 тысяч заявлений, а также почти на 50% больше результата 2020 года за аналогичный период (120 тысяч). Судя по уже зафиксированной статистике, можно сказать, что рынок не только не замер в марте, но и демонстрировал уверенную активность, в том числе со стороны покупателей квартир в Москве».

Впрочем, по-хорошему, и правда надо дождаться дробной статистики, чтобы посмотреть, какую роль в мартовском приросте сыграл вторичный рынок. Как уже отмечал BFM.ru, за февраль столичным Росреестром оформлено* 13,4 тысячи переходов прав при покупке вторичных квартир, и это максимальное февральское значение за последние восемь лет. Не исключено, что и март во многом будет обязан своими показателями именно «вторичке».

Понятно, что спрос серьезно завязан на ипотеке, и в сегменте новостроек он будет расти за счет продленных программ ипотеки с господдержкой (применительно к Москве речь идет прежде всего о семейной ипотеке и льготной ипотеке на новостройки). Что касается последней, то до 1 июля 2022 года (то есть до пока сохраняющейся официальной даты окончания действия программы) базовая ставка установлена на уровне 12%, однако застройщики и банки уже хором объявляют о ее снижении: где на 0,1-0,5%, где существенно больше. Есть даже отдельные предложения, позволяющие приобрести квартиры в конкретных проектах фактически на условиях прошлого года.

И все же, по мнению директора управления новостроек компании «ИНКОМ-недвижимость»* Валерия Кочеткова, переоценивать возможности программы субсидирования ипотеки на новостройки не стоит. «Льготная ипотека со ставкой под 12% поспособствует возврату на рынок части клиентов. К сожалению, вернутся не все, так как впереди у многих людей финансовая неопределенность. Кроме того, после ухода из страны зарубежных компаний неизбежно вырастет число безработных. С учетом низкой платежеспособности населения способ приобретения жилья в ипотеку по-прежнему будет востребован. Доля таких сделок в структуре продаж может составлять 75-80%, в настоящее время — 64%. Этому также будет способствовать приток клиентов с вторичного рынка, поскольку на нем сейчас существуют заградительные ставки 22-25%», — считает эксперт.

Кроме того, объем спроса, конечно же, будет зависеть от цен, которые пока по итогам первого квартала продолжают расти. Согласно статистике «Коллиерз Интернешнл», средневзвешенная цена квадратного метра в Москве без учета проектов элитного сегмента за три месяца выросла на 6% и составила 385 тысяч рублей. Наибольший прирост продемонстрировали апартаменты (+8% к предыдущему кварталу), квартиры дорожали более умеренно (+5% к предыдущему кварталу), а активнее всего цены шли вверх в премиум-классе (+10%).

Опубликованные в начале апреля мартовские подсчеты аналитического центра компании «ИНКОМ-недвижимость» гласят, что только за месяц в старых границах Москвы квадратный метр подорожал на 2,5%, за год — на 28% (до 352,2 тысячи рублей). В Новой Москве — на 2,2% и на 30% соответственно (до 225,5 тысячи рублей).

Из-за этого, по наблюдениям экспертов, многие покупатели, желавшие приобрести трехкомнатную квартиру, в итоге останавливают выбор на двухкомнатной, а с «двушек» переключаются на «однушки». Одновременно сохраняется тенденция на уменьшение площадей, представленных как в продаже, так и в спросе. По данным «Коллиерз Интернешнл», средняя площадь лота в экспозиции в начале 2022 года составляет 56 квадратных метров (на девять «квадратов» меньше, чем в первом квартале 2021 года), а средняя площадь реализованного лота — 52 квадратных метра (на пять «квадратов» меньше, чем в тот же период год назад).

Но сейчас застройщики стараются не особо повышать цены, чтобы не останавливать спрос. «Чтобы не шокировать покупателей повышением цен на величину подорожания стройматериалов (около 30%), девелоперы ищут способы сохранить действующие цены. Например, на рынке стали предлагать отделку как опцию, а не как готовый продукт, увеличилось предложение квартир без отделки и межкомнатных перегородок. В марте в Москве доля квартир с отделкой «под ключ» сократилась на 3%. Такая тенденция может привести к тому, что лишь 15% будут составлять квартиры с отделкой против сегодняшних 57%», — не исключает Валерий Кочетков.

Наконец, спрос на любой рыночный товар, и на жилье в том числе, всегда идет рука об руку с предложением, от объема которого во многом зависят цены. Но об этом стоит поговорить отдельно.

* Есть в распоряжении Business FM