Ипотека: падение с высоты

По данным, которые приводит газета «Известия», в апреле были выданы кредиты по льготной ипотеке на 122,4 млрд рублей, в мае — только 103,7 млрд рублей. При каких условиях и когда могут повыситься показатели?

Выдача ипотеки падает второй месяц подряд: по статистике, которую приводит газета «Известия», в апреле совокупный объем выданных льготно-ипотечных кредитов составил 122,4 млрд рублей, в мае — только 103,7 млрд рублей, при том что в марте было 231,3 млрд рублей. И, как заявил изданию сотрудник департамента экономических и финансовых исследований CMS Institute Николай Переславский, показатели вряд ли повысятся до того, как ставку по программе льготной ипотеки снова скорректируют до 7%.

Конечно, в ожидании очередного снижения «ключа» и обычно следующего за этим понижения ставок по кредитам, в том числе ипотечным, застройщики и сами предпринимают усилия для привлечения покупателей. Финансовых механизмов несколько, хотя главных по-прежнему два. Первый — скидки, которые, по оценкам аналитического портала IRN.ru*, в Москве, например, доходят сейчас до 20%. Второй — дополнительное субсидирование ипотеки: в июне особо популярной стала программа со ставкой от 0,1%, причем если раньше она предлагалась на ограниченный срок (от шести месяцев до двух лет), то теперь такой кредит можно взять и на 30 лет, и купить не только квартиру, но и апартаменты, на которые ипотечные госпрограммы вообще-то не распространяются.

Правда подобная девелоперская щедрость имеет обратную сторону: нередко сама цена предложения заметно подрастает. «Отметим, что увеличение стоимости лота — это распространенное условие ипотечных программ с субсидированными ставками от застройщика, даже когда речь идет о квартирах», — напоминают эксперты IRN.ru.

При этом, по подсчетам ЦИАН*, доля сделок с ипотекой в московском регионе сейчас крайне высока — в мае этот показатель составил 73%, то есть, вырос за месяц сразу на восемь процентных пунктов и стал рекордным с лета 2020 года (когда начала действовать льготная ипотека под 6,5%). «Введение льготной ипотеки под 12% с мая 2022 года сказалось на активности покупателей-ипотечников, которые в предыдущие месяцы не брали кредит из-за невыгодных условий и малого лимита (расширение лимита по льготной ипотеке серьезно увеличило долю предложения, подходящего под программу — под нее попало около 75% рынка в столичной агломерации). Кроме того, на рынке действовали и специальные программы от застройщиков с дополнительным субсидированием ставок, а также возможности «комбинации» льготной и рыночной ипотеки, что позволяет увеличить лимит кредитования до 30 млн рублей. Одновременно с этим на рынке стало меньше покупателей с «живыми деньгами», спрос со стороны которых был реализован еще в марте и начале апреля», — поясняют аналитики ЦИАН.

По их оценкам, особенно большой рост доли сделок с ипотекой зафиксирован в более дорогой «старой» Москве, где новый ипотечный лимит в значительной степени повысил доступность жилья. «Тем не менее статистика по числу сделок (в мае в столичном регионе было оформлено 7,5 тысячи ДДУ — минус 21,5% по отношению к апрелю) показывает, что льготная ипотека не привела к росту спроса на рынке, а лишь удержала его от дальнейшего падения», — полагают в ЦИАН.

В своем выступлении на недавно состоявшемся в Сочи форуме недвижимости «Движение»* вице-президент коммерческого блока компании GloraX Руслан Сырцов озвучил несколько предложений, принятие которых могло бы заметно увеличить интерес к ипотеке. «Первое: нужно продумать, как простимулировать спрос на вторичную недвижимость. Сейчас доля ипотеки на новостройки существенно превышает ипотеку на готовое жилье. Второе: очень часто клиенты, которые купили однокомнатную квартиру, стремятся расширить свои жилищные условия, может быть, рассмотреть возможность перехода кредитного договора с одной квартиры на другую, чтобы не начинать выплачивать ипотеку с самого начала. И третье: нужно предусмотреть возможность довключить в ипотечный договор отделку за полгода до ввода дома в эксплуатацию. Потому что, как правило, решение о необходимости данной опции клиент принимает на более поздних сроках», — считает эксперт.

Директор управления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Сбербанка Алия Кирьянова назвала предложения очень хорошими и обнадежила будущих ипотечников: «По двум последним пунктам мы уже работаем. Сейчас мы запустили включение в договор покупку кладовки и машино-места. Далее расширим до отделки и ремонта, а также включим приобретение техники и мебели. Переход кредитного договора с одной квартиры на другую тоже изучили, принцип уже понятен, тоже скоро воплотим в жизнь».

Что касается вторичной недвижимости, тут все сложнее. «Всем ясно, что на этот сегмент нужно распространить льготную ипотеку, но пока не понятен механизм, как это сделать», — признается Алия Кирьянова.

* Есть в распоряжении Business FM