Льготная ипотека: между «ничего страшного» и «ужас-ужас»

ЦИАН и HH.ru опубликовали расчеты, как изменится ипотечный платеж и нагрузка на семейный бюджет в случае, если льготная ипотека все-таки будет отменена. Какие можно выделить основные выводы?

Рынок недвижимости продолжает обсуждать недавнее заявление замминистра финансов Алексея Моисеева о том, что Минфин не видит необходимости в продлении программы льготной ипотеки на новостройки, исходит из того, что эта программа будет закончена 31 декабря 2022 года, и считает, что никакие новые меры поддержки первичного рынка жилья не нужны. Точнее, обсуждается вот что: слова Алексея Моисеева — это только позиция Минфина, который давно настроен к льготной ипотеке не очень дружелюбно, а на самом деле еще ничего точно не решено, или Алексей Моисеев высказал мнение, уже оформившееся в правительстве, и теперь надо просто дождаться официальных документов на этот счет.

Обсуждения идут суетливо. Одни рыночные игроки говорят, что отмена программы несвоевременна и как минимум нелогична на фоне только что принятой Стратегии развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации на период до 2030 года, согласно которой ипотека должна быть доступна минимум 50% российских семей, и что если рынок, уже начавший заметное движение вниз, лишить еще и льготной ипотеки, будет ужас-ужас. Другие уверены, что ничего такого не будет: ну, попривыкают все немного, а потом перестроятся — жили же как-то раньше без ипотечной господдержки; к тому же остается еще целый ряд льготных программ, которые никто отменять не собирается и даже наоборот.

В разгар дискуссии ЦИАН и HH.ru опубликовали совместные расчеты*, как изменится ипотечный платеж и нагрузка на семейный бюджет в случае, если льготная ипотека все-таки будет отменена. За основу были взяты данные HH.ru по средним предлагаемым зарплатам в октябре 2022 года на руки (с определенной корректировкой в отношении Москвы и Санкт-Петербурга). В выборку вошли 25 крупных российских городов, для которых была рассчитана средняя стоимость квартиры площадью 54 квадратных метра. Вот некоторые выводы, к которым пришли авторы исследования.

Согласно условиям льготной ипотеки, минимально возможный взнос по кредиту составляет 15%, средний срок кредита, по данным Центробанка — 306 месяцев, то есть более 25 лет. При таких условиях и ставке по льготной программе 7%, в среднем по крупным городам ипотека занимает чуть более трети (35%) дохода семьи, в которой двое работающих. Но в четырех городах эта планка находится на отметке выше 40%: самая сложная ситуация в Казани (54%), далее идут Москва (46%), Нижний Новгород (44%) и Санкт-Петербург (41%). В рублевом выражении самые высокие платежи — в Москве (103 тысячи), Санкт-Петербурге (75,6 тысячи) и Казани (57,6 тысячи).

«Таким образом, не только столичные регионы сталкиваются с существенной ипотечной нагрузкой на семейный бюджет. В ряде городов-миллионников ситуация даже еще более сложная. Например, в Казани, где больше половины дохода приходится отдавать на погашение кредита, средняя стоимость квадратного метра с октября прошлого года выросла на 41%, а заработная плата — только на 6%. В Нижнем Новгороде похожая ситуация: 30% и 8% соответственно. Казань и Нижний Новгород находятся по уровню заработной платы на 11 и 14 месте соответственно среди всех 25 городов, а вот по стоимости квадрата уступают только Москве и Санкт-Петербургу», — говорится в исследовании.

Минимальная финансовая нагрузка на семейный бюджет по ипотечному платежу — в Саратове (23%) и Челябинске (25%), что связано с относительно невысокими ценами на недвижимость (25 и 24 место) и не самыми низкими зарплатами в этих городах: из 25 мест Челябинск занимает 15-е, Саратов 20-е.

Теперь самое интересное: согласно подсчетам ЦИАН и HH.ru, при отмене льготной ипотеки и переходе на стандартную банковскую в среднем по крупным городам платеж вырастет на треть и составит уже почти половину семейного дохода (47%). Это в среднем, а если детально, то в Казани расходы увеличатся до 72%, что фактически сделает покупку недоступной. Больше половины дохода будут отдавать ипотечники Москвы, Нижнего Новгорода и Санкт-Петербурга. Еще в 17 городах платеж превысит 40% среднего дохода. И только для четырех городов финансовая нагрузка окажется меньше 40%: Саратова, Челябинска, Иркутска и Ульяновска.

Понятно, что при этом серьезно сокращается возможность тратить деньги на другие нужды: если сейчас в среднем у семьи после ипотечных выплат остается 28,5 тысячи рублей (что тоже, мягко говоря, немного), то после отмены льготной ипотеки будет оставаться 15,6 тысячи рублей, то есть почти вдвое меньше.

Кроме того, ипотечники не смогут одновременно погашать кредит и в ожидании завершения строительства арендовать квартиру, им будет просто не на что. Уже сейчас комбинация «ипотека плюс аренда однокомнатной квартиры» финансово очень тяжела (читай — практически невозможна) для большинства жителей Казани, Нижнего Новгорода, Ярославля, Хабаровска (последний вообще входит в тройку лидеров по стоимости аренды). «Если льготную ипотеку отменят, то к данному списку присоединятся Москва, Ростов-на-Дону, Новосибирск, Краснодар, Пермь, Барнаул, Екатеринбург, Самара, Тюмень, Воронеж, Ижевск, Красноярск, Тольятти. В 17 из 25 крупных городов среднего семейного дохода не хватит, чтобы платить стандартную ипотеку, арендовать однокомнатную квартиру на время строительства и при этом тратить на повседневные расходы сумму не больше прожиточного минимума», — отмечают авторы исследования. И добавляют: подобная ситуация еще больше ускорит переход покупателей на вторичный рынок, где средняя цена «квадрата» ниже, а арендовать жилье в ожидании завершения стройки не требуется.

«Более низкая ставка по кредиту — главное преимущество первичного рынка на сегодняшний день. Завершение льготной ипотеки станет причиной для дальнейшего смещения спроса на «вторичку», тенденция уже заметна. Например, в Москве в октябре доля сделок с новостройками опустилась до минимума 2016 года, а в целом по России доля ипотек, выдаваемых на новостройки, уменьшилась до 27% осенью 2022 года против 41-42% весной. При сопоставимых рыночных ставках на первичном и вторичном рынках мы ожидаем снижение спроса на новостройки примерно на треть», — делится прогнозами руководитель «ЦИАН.Аналитика» Алексей Попов.

«Для того чтобы выплачивать ипотеку без господдержки, необходимо будет вносить больший первый взнос, что сложно, учитывая прогнозный уровень инфляции в 2022 году на уровне 13,2%, а реальный отмеченный рост предлагаемых зарплат за год — на 6%. При условии пролонгации субсидирования и в 2023 году, уже не стоит ждать сохранения прежнего эффекта льготной ипотеки. В случае отказа от субсидирования интерес к кредитованию на «первичке» существенно снизится, поскольку выплата половины семейного дохода на погашение ипотеки считается предельным показателем», — добавляет директор департамента аналитических бизнес-решений HH.ru и руководитель сервиса «Банк данных заработных плат» HH.ru Наталья Данина.

Вывод из всего сказанного кажется очевидным. Хотя возникает вопрос: что ж теперь — вообще никогда, что ли, не отменять льготную ипотеку? Рынок новостроек что — больше не сможет существовать без этого «костыля»? Наверное, сможет когда-нибудь. Но явно не сейчас.

* Есть в распоряжении Business FM