Эксклюзивное озеленение — вопрос не большого бюджета, а грамотного подхода
Лента новостей
Девелоперы давно уже не занимаются «озеленением для галочки»: с помощью грамотной посадки растений они в своих проектах решают множество задач. Но, к сожалению, по-прежнему нередко совершают банальные, типовые ошибки
Озеленение дворов в многоквартирных домах может стать унифицированным. Как сообщает портал «Все о стройке», Госдума рассмотрит инициативу о едином подходе к благоустройству МКД.
По мнению заместителя председателя думского комитета по строительству и ЖКХ Светланы Разворотневой, сегодня очень нужны единые рекомендации по озеленению придомовых территорий: как правильно оформлять клумбы, какие растения применять для озеленения, какие материалы для оформления можно использовать и так далее. Это позволит сократить число конфликтных ситуаций между жильцами, УК и местными органами власти. Одновременно необходимо проводить консультации для жителей МКД и как-то поощрять жильцов, которые готовы своими силами благоустраивать придомовую территорию.
Как напоминает портал, сейчас для оформления городских дворов единых правил не существует, из-за чего регулярно возникают споры: жители высаживают растения и оформляют клумбы, УК заставляет их убирать... Бывает, что во дворах появляются даже небольшие огороды, что обычно вызывает недоумение и недовольство у всех, кроме, собственно, самих огородников.
«Так что, с одной стороны, предложение депутатов кажется вполне разумным. Обратная сторона госрегулирования — дворы станут такими же типовыми, как и дома, на территории которых они расположены», — резюмирует «Все о стройке». Будет предложение принято или нет — посмотрим, но в любом случае это хороший повод поговорить о том, как девелоперы относятся к озеленению, какие задачи с его помощью стараются решить и какие ошибки по ходу дела совершают.
«Благоустройство, как и дизайн интерьеров, относится к так называемой малой архитектуре, которая в идеале должна быть неотделима от архитектуры большой — формы и объемов здания, внешнего облика фасадов. Озеленение «для галочки», которое повсеместно было распространено десять и более лет назад, в строящихся сегодня проектах в Москве практически не встречается. Для этого есть несколько основных предпосылок», — начинает разговор директор по девелопменту компании Dominanta Светлана Колдина.
Светлана Колдина директор по девелопменту компании Dominanta «Во-первых, высокие стандарты благоустройства, установленные московским градостроительным комплексом. Реконструкция парка Горького и Крымской набережной в 2011-2015 годах запустила целую волну улучшений городских общественных пространств как в центре города, так и на районном уровне. Такой стремительный скачок в качестве городской среды не мог не отразиться на требованиях покупателей — приобретая квартиру, они обязательно обращают внимание на двор и четко понимают, что он должен быть как минимум не хуже городского парка по соседству. Во-вторых, работа с ландшафтом и озеленением — это эффективный инструмент, который позволяет вписывать новый объект в городскую ткань, работая на внешнем (что видит город) и внутреннем (что получают резиденты) уровне. У нас есть пример, когда работа с рельефом и озеленением позволила успешно нивелировать негативное соседство с крупной автомагистралью: мы создали двор-амфитеатр, где зеленые холмы не только зонируют пространство и делают его более функциональным и многоуровневым, но и глушат шум от ТТК и железной дороги, расположенных по соседству. В-третьих, дополнительные сценарии использования. При грамотном планировании благоустройство помогает решить задачу функционального разнообразия и формирует сценарии для каждого гостя такой территории. Пространство должно работать на все интересы — не только людей с маленькими детьми, как было раньше. Современные люди хотят видеть в своем дворе воркаут-пространства, столы для тенниса, зоны для барбекю, тихие сады для чтения, коворкинг-зоны. И все это — в окружении разноуровневого озеленения и в сочетании крупномеров, многолетних цветников, водных объектов. Причем это не просто про «много зелени», ценится мультисценарность и биоразнообразие».
Универсального алгоритма «сколько тратить на озеленение» не существует, считает эксперт. «Ландшафт может решать принципиально разные задачи для бизнес-центров и жилых комплексов в зависимости от их ценового сегмента, расположения и масштаба. Кроме того, бюджет определяется не столько общим метражом или количеством растений, сколько желаемыми сценариями и уровнем сервиса, который девелопер закладывает в продукт. Тем не менее можно с уверенностью утверждать, что инвестиции в качественное благоустройство окупаются через повышение скорости продаж и премиальной наценки, но сама эта наценка формируется не стоимостью посадок, а целостностью и проработанностью среды обитания — покупатель голосует рублем не за количество кустов, а за образ жизни и удовлетворение своих запросов и потребностей», — утверждает Светлана Колдина.
«Сейчас покупатель изначально ожидает увидеть в проекте деревья, кустарники, зоны отдыха, спортивные и детские площадки, прогулочные маршруты. Отсутствие подобных решений вызывает удивление и выглядит существенным минусом жилого комплекса. Качество озеленения уже является конкурентным преимуществом. И здесь важны разнообразие растений, экологичность, продуманная концепция и дальнейшее профессиональное обслуживание территории», — продолжает директор по продажам ЖК «Лайм» Денис Герасимов.
Денис Герасимов директор по продажам ЖК «Лайм» «Озелененные территории, безусловно, должны соответствовать потребностям и образу жизни резидентов, быть удобными, функциональными и визуально привлекательными. Именно продуманная среда, адаптированная под нужды жителей, наряду с архитектурой и инфраструктурой становится одним из факторов, формирующих долгосрочную ценность и инвестиционную привлекательность дома. Кроме того, необходимо правильно подобрать растения, учитывая особенности территории, позаботиться о том, чтобы озелененные пространства гармонично вписывались в общую концепцию проекта. Затраты на озеленение девелоперы рассматривают как неотъемлемую часть инвестиций. И здесь я, наверное, говорил бы не об уникальности, а о профессиональном подходе и высоком качестве: озеленение должно создавать уют и радовать глаз. В этом случае жителям будет приятно выходить во двор: они будут чувствовать себя дома. И это главное».
Что касается нормативов, которые могут появиться, то, по словам директора по маркетингу компании Legenda Всеволода Глазунова, «озеленение — это же не просто количество квадратных метров территории участка на одного жителя, регламентированное строительными нормами. Нормативы никак не регулируют качество этой зелени. Поэтому залог успеха — умение работать с ландшафтом, применять разнообразные растения».
Всеволод Глазунов директор по маркетингу компании Legenda «Обязательно должно приниматься во внимание, как растения будут выглядеть во все времена года, а не только весной в период цветения и летом. Мы подбираем разнообразие кустарников, добавляем хвойные породы, которые остаются вечнозелеными и создают красивую картинку на протяжении всего года. Важнейшая особенность, которую нужно учитывать, — размер и возраст деревьев. Покупатель приобретает квартиру сегодня и хочет видеть обещанный результат уже завтра, а не ждать десять лет, пока саженцы вырастут. Визуальная разноуровневость пространства двора формируется ландшафтным дизайном — балансом многослойного благоустройства, кустарников и деревьев. Соглашусь с коллегами: единой экономической формулы того, сколько денег имеет смысл тратить на озеленение, не существует. Здесь работает классическая история управления бюджетом: можно потратить очень много средств и сделать плохо, а можно за оптимальные деньги создать весьма интересный продукт. Мастерство команды заключается именно в эффективном управлении этим бюджетом. Озеленение выделяется как один из элементов нового устройства среды и отдельно никогда не рассматривается. А про то, должно ли озеленение быть уникальным… Это во многом зависит от позиционирования самого девелопера. Если строится стандартный объект с типовыми архитектурными и планировочными решениями, то необязательно делать что-то нестандартное в области озеленения. В таких случаях скорее имеет смысл использовать типовые, но современные приемы. Однако если возводится нерядовой проект и само позиционирование продукта связано с эксклюзивностью, а целевая аудитория привыкла к тому, что компания делает необычные вещи, тогда запрос на уникальность будет максимально высоким. В такой парадигме озеленение обязано поддерживать общую концепцию исключительности».
Но если, как утверждают собеседники Бизнес ФМ, экономической формулы «сколько надо тратить на озеленение» не существует, то посчитать расходы на его содержание управляющие компании способны. В частности, по данным, которыми оперирует основатель и генеральный директор УК «Группа Комфорт» Алексей Яценко, базовый уровень обслуживания в комфорт-классе без учета сложных агротехнических мероприятий и с учетом содержания МАФов, УДС — в пределах 10-15 рублей с квадратного метра жилой площади; при спецмероприятиях (подсев, подкормка) — дополнительно 5-7 рублей с квадратного метра.
Алексей Яценко основатель и генеральный директор УК «Группа Комфорт» «Если девелопер для системной реализации градостроительных проектов предусмотрел собственные стандарты озеленения, это значительно упрощает эксплуатацию придомовых территорий, так как используются практичные и долговечные решения, которые уже успешно опробованы и переходят из проекта в проект. В противном случае все ошибки благоустройства приведут к увеличению расходов УК на переделку и обслуживание. Например, нарушение норм безопасности и санитарии при посадке растений оборачивается проблемами при эксплуатации инженерных сетей и работе аварийных машин».
Подробнее о том, какие девелоперские подходы в области озеленения сегодня в тренде, какие типовые ошибки совершают застройщики, помогут ли им предлагающиеся нормативы и можно ли сделать «зеленую» концепцию уникальной, при этом не разорившись, Бизнес ФМ поговорила с директором питомника декоративных растений «Суланж» Игорем Ефимкиным.
— Для девелоперов озеленение давно перестало быть формальной строкой в смете — это аргумент продаж. Покупатель за те же деньги все чаще выбирает проект с зеленым двором: там тень, тише, а летом двор и прилегающие фасады меньше перегреваются. И это не метафора: крона взрослого дерева блокирует до 90% прямых солнечных лучей, в затененной зоне термометр показывает на 5-11 градусов меньше, чем на открытой площадке, а одно взрослое дерево испаряет до 400 литров влаги в сутки. По эффекту это сопоставимо с работой пяти комнатных кондиционеров. Но все это возможно только при одном условии: деревья должны быть правильно высажены — с учетом инсоляции, достаточного объема грунта и грамотного ухода в первые сезоны. Поэтому застройщики закладывают взрослый посадочный материал, чтобы жители заезжали в готовую среду. Дешевизна и малоуходность, по нашим наблюдениям, не являются первоочередными критериями, да и сама малоуходность — во многом иллюзия. Растения не живут сами по себе: без агронома посадки гибнут, и на следующий сезон все закупается заново. Показателен пример отелей черноморского побережья: в среднем они тратят на озеленение 1,5-2 млн рублей в год, но там, где экономят на специалисте по уходу, через сезон приходится закупать все то же самое.
— Есть ли типовые ошибки, которые совершают девелоперы и УК, и стоит ли прописывать в единых рекомендациях советы, как их не совершить? Да и вообще, нужны ли, по вашему мнению, такие рекомендации и стандарты, единые для всех?
— Инициатива с едиными рекомендациями по озеленению дворов кажется мне здравой — с одной оговоркой. Стандартизировать стоит агротехнику, а не эстетику. Если документ ответит на вопросы, какие растения подходят климатической зоне, как готовить посадочные места и кто отвечает за уход, конфликтов между жильцами, управляющими компаниями и администрациями станет меньше. Если же он начнет диктовать, как должна выглядеть клумба, мы получим дворы такие же типовые, как дома вокруг них. Ориентир уже есть: у Ассоциации производителей посадочного материала существует справочник со стандартами качества растений, на него можно опереться. Что касается типовых ошибок, то их три. Первая — ассортимент не по климату: в проекты для средней полосы регулярно закладывают культуры, которые не переживут первую же зиму. Проблема решаемая: в практике нашего питомника был случай, когда вместо теплолюбивой софоры японской мы предложили заказчику ясень, и концепция проекта не пострадала. Ошибка вторая: под крупномеры не оставляют достаточного объема земли, корневой системе некуда развиваться. И третья: после сдачи объекта за посадками никто не следит, поэтому регламент ухода в рекомендациях нужен обязательно.
— Запрос на уникальность — тренд сегодняшнего дня. А можно ли с помощью озеленения создать уникальный, но не безумно дорогой ландшафт общественных зон? Что бы вы тут посоветовали?
— Уникальный и не безумно дорогой ландшафт — вопрос грамотного проекта, а не бюджета. Работают хвойные: сосны и ели держат декоративность в наши полгода зимы, когда лиственный двор стоит голым. Работают гортензии, цветущие с августа до глубокой осени, сорта с цветной листвой, декоративные яблони. Сильный прием — геопластика: насыпные холмы с горными соснами, как в «Зарядье», уместны и в обычном дворе. Живые изгороди делят пространство на камерные «зеленые комнаты», а мульчирование корой дает аккуратный вид и избавляет от прополки.
Главная же проблема отрасли — дефицит посадочного материала, отмечает эксперт. «По оценкам участников рынка, в России выращивается лишь 18% растений, остальные 82% — импорт. Найти под один объект несколько сотен одинаковых аллейных деревьев почти невозможно. Поэтому дальновидные девелоперы переходят на контрактное доращивание: за четыре-пять лет до сдачи проекта закладывают растения в питомнике и к началу благоустройства получают нужный размер по зафиксированной цене», — делится опытом Игорь Ефимкин.
Рекомендуем:
Рекомендуем:
