ИЖС-2035: оттенки будущего
Лента новостей
Какие десятилетние перспективы развития сегмента видят его игроки? Какие из нынешних тенденций, по их мнению, наберут силу, какие почти заглохнут, что появится из того, чего сегодня даже не существует? И стоит ли профильным компаниям задумываться о том, что будет в далеком 2035-м?
Выставка Open village (одна из крупнейших российских выставок, посвященных загородному строительству) — это всегда прежде всего разговор о настоящем. В нынешнем, 2026 году на пленарном заседании говорили, например, о том, что невзирая на сокращение объема индивидуального жилищного строительства, наблюдавшееся в первом полугодии, кредитование в сегменте ИЖС в годовом отношении пока показывает рост. Как гласит статистика «Дом.РФ», по числу выданных ипотечных кредитов июнь-2026 обыграл июнь-2025 сразу на 60%, а объем кредитования подрядчиков только за период с 1 апреля по 1 июля этого года вырос на 16%.
Собравшиеся эксперты дружно кивали головами, как бы подтверждая результаты опросов, приведенные компанией ФСК Family: сейчас 66% россиян живут в квартирах, а 31% в индивидуальных домах (еще 3% приходится на какие-то иные типы жилья), но идеальная ситуация рисуется совсем другой — 64% хотели бы жить в домах и только 34% в квартирах (оставшиеся 2% выбрали что-то другое). Тема обязательного регулирования ИЖС (а именно так с недавних пор обстоят дела в Подмосковье) тоже стала предметом обсуждения: действительно ли четко прописанные и единые для всех требования к индивидуальному жилищному строительству вкупе с механизмом КРТ решат проблему хаотичной застройки, дефицита мощностей и отсутствия качественных дорог. В общем, настоящее дает немало информации к размышлению.
Но параллельно основатель бизнес-экосистемы Open village Владислав Копица предложил поговорить о будущем, отметив, что «сейчас 95% заказчиков компаний — производителей домов — это конечные потребители, но лет через десять их основным заказчиком станут генподрядчики, которые в рамках КРТ будут заниматься развитием загородных кластеров».
Бизнес ФМ спросила игроков рынка, какие еще десятилетние перспективы развития сегмента ИЖС (прежде всего в Подмосковье) они видят сейчас? Какие из нынешних тенденций, по их мнению, наберут силу, какие, наоборот, почти заглохнут, что появится из того, чего сегодня даже не существует? И надо ли профильным компаниям задумываться о том, что будет не завтра или послезавтра, а десять лет спустя?
Владислав Копица, основатель бизнес-экосистемы Open village
«Кроме уже упомянутых (про генподрядчиков и КРТ), я назвал бы еще три ключевые характеристики, которые будут отличать рынок ИЖС через десять лет: небольшие коттеджные поселки будут в большом дефиците; будут появляться новые малые города, объединяющие разбросанные в округе СНТ, коттеджные поселки и деревни; основным видом застройки станет мультиформатный вариант, когда в одном месте будут и квартиры, и таунхаусы, и индивидуальные дома. Все будет нацелено на создание и развитие комфортной среды обитания: в доме, на участке, в пределах территории коттеджных поселков. Активизируется создание малых мультиформатных городов, кроме того, при распространении КРТ постепенно сойдет на нет строительство недорогих коттеджных поселков (хотя, возможно, появится тема реновации старых проектов). С моей точки зрения, абсолютно каждая компания, работающая в микро-, малом и среднем бизнесе, должна иметь свое видение развития на пять и десять лет вперед. Многие скажут: «В России это невозможно». Но это будет отговоркой и свидетельством нежелания думать. Десятилетний горизонт позволяет проанализировать варианты развития, подготовиться к возможным изменениям, создать тренды. Например, сейчас уже понятно, что строительным компаниям нужно готовиться к большому количеству «бумажной работы» — то есть необходимо брать в штат специалиста, который будет работать с требованиями банков применительно к счетам эскроу. Эти же специалисты должны готовиться к работе с генеральными подрядчиками, которые будут развивать территории через КРТ. И еще компании должны понимать: если анализировать происходящее и плотно работать с партнерами, можно создавать новые тренды на рынке ИЖС и быть впереди конкурентов».
***
Максим Белов, генеральный директор компании ФСК Family
«Через десять лет тренд на комплексное развитие территорий станет безальтернативным. Нормой для ИЖС будет наличие полноценных образовательных кластеров, медицинских центров, коворкингов и торгово-развлекательной инфраструктуры в шаговой доступности. При этом хаотичная, стихийная застройка «в чистом поле» без дорог и центральных сетей полностью заглохнет, так как такие объекты станут абсолютно неликвидными. Технологии автоматизации выйдут далеко за пределы стен отдельного коттеджа или таунхауса. Стандартом станет интеллектуальное управление инфраструктурой всего жилого комплекса в фоновом режиме. Единые цифровые системы будут автоматически регулировать уличное освещение, перераспределять энергетические нагрузки, контролировать давление в сетях водоснабжения и превентивно вызывать сервисные службы при угрозе аварии, избавляя жителей от любых бытовых хлопот. Безусловно, компаниям стоит держать десятилетний прицел. Девелопмент — одна из самых долгосрочных отраслей экономики. От момента покупки земельного участка до полного завершения крупного проекта нередко проходит восемь-десять лет. Решения, которые компания принимает сегодня, определяют, насколько востребованным проект окажется в следующем десятилетии. Рынок меняется быстрее, чем длится жизненный цикл проекта, поэтому игроки рынка обязаны думать на перспективу. Уже на этапе проектирования необходимо учитывать демографические сдвиги, эволюцию покупательских запросов и так далее. Если сегодня не создавать жилые комплексы с расчетом на привычки будущих поколений, то через время компания выйдет на рынок с продуктом, который морально устарел еще до ввода в эксплуатацию. Будущее принадлежит тем, кто строит системно и на опережение».
***
Екатерина Крапивина, директор по продажам компании Villagio realty
«Если говорить о ключевых характеристиках, которые я вижу в развитии рынка, то, во-первых, спросом будут пользоваться только коттеджные поселки, и в похожих локациях будут сильно различаться цены между домами в поселках и домами, расположенными в СНТ и деревнях без охраны. Объяснение — в ряде ключевых моментов: безопасность, новые современные инженерные сети, красота благоустроенного пространства, наличие единых правил проживания, единая социальная среда, которая помогает находить общих друзей, проводить досуг и даже способствует нетворкингу. Наконец, наличие законодательной базы, регламентирующей отношения между застройщиком, УК и жителем. Мы уже видим развитие законодательства (взять хотя бы закон о счетах эскроу). В ближайшие годы будут появляться и другие: например, наконец-то будет принят закон, который введет в Гражданский кодекс понятие «коттеджный поселок» и будет помогать жителям и застройщикам решать спорные моменты, регламентируя важные аспекты их взаимодействия. Дальше: доля ипотек будет составлять до 90%. Эта доля должна была сильно увеличиться еще в 2025 году, все ждали новых инструментов, ждали появления льготной ипотечной программы для ИЖС, но ситуация на рынке отложила этот вопрос, как мне кажется, до 2026-2027 года. Демографический вопрос будет актуален для России еще ближайшие десять лет точно, и меры поддержки в виде различных льготных ипотек будут запускаться: большие площади домов, сравнимых по стоимости с городскими квартирами, и качественные условия жизни способствуют увеличению количества детей в семьях. Еще: все земли в районе до 30 километров от МКАД станут сильно дороже. Пока стоимость земли сильно варьируется в зависимости от направления, то есть его имиджа, транспортной доступности, инфраструктуры, поэтому есть очень дорогой запад и восток, который почти вдвое дешевле. Но через десять лет цена на других, незападных направлениях подтянется, потому что земли в данном поясе просто не останется, и это будет самая дорогая зона ИЖС, в которой будут строиться прежде всего поселки премиум-сегмента. Кстати, сейчас очень много земли в районе ЦКАД, где можно было бы строить поселки, но девелоперы там не очень активны, так как это расстояние психологически считается сильно удаленным. Однако уже лет через пять мы увидим сильные изменения в восприятии, и данная отметка будет считаться ближайшим городом. Я уверена, что через десять лет уйдет фактор сезонности — во многом из-за того, что загородная недвижимость будет покупаться для постоянного проживания. Уйдет и формат участков без подряда, который превалирует сейчас. Его популярность вызвана во многом экономией со стороны девелоперов, но это формат, невыгодный конечному покупателю. С появлением доступных ипотечных инструментов массовый спрос будет сосредоточен на поселках с готовым продуктом. Конечно, компаниям, работающим на рынке ИЖС сегодня, стоит любыми путями держаться в этой нише и укреплять свой бренд. Когда ситуация изменится в положительную сторону и волна отложенного спроса даст новый приток покупателей, компании, имеющие надежную репутацию, подтвержденную годами работы, будут вызывать больше доверия, у этих компаний будет преимущество в виде сложившейся многолетней экспертизы и понимания специфики реализации девелоперских проектов. К тому же сегодня важно понимать, какие земли стоит выкупать под будущие проекты, и планировать концепции этих проектов заранее».
***
Валерий Лукинов, основатель экспертного клуба «Загородный девелопмент»
«Первая из ключевых ИЖС-характеристик грядущего десятилетия — переход от хаотичной застройки к цивилизованному рынку с прозрачными правилами: рынок ИЖС окончательно перестанет быть «диким полем». Механизм КРТ, который сейчас обкатывается в Московской области, распространится на всю страну. Это значит, что появятся мастер-планы, четкие требования к сетям, социальной инфраструктуре и благоустройству до начала застройки. К 2030-м годам через счета эскроу будет проходить большинство проектов — это страховка покупателя и дисциплина для застройщика. Характеристика вторая — индустриализация и технологизация строительства: от диких бригад в поле — к заводу. Промышленное домостроение станет мейнстримом. Заводские домокомплекты, модульные технологии, префабы — это уже не экзотика, и доля их может достичь 50% по всей стране. Дом перестанет быть стройкой на годы и станет продуктом, собранным на заводе с контролем качества. Ну и третье — смена потребительской парадигмы. К 2035 году борьба за покупателя окончательно сместится из плоскости «цена за квадрат» в плоскость «качество среды и сервис». Люди будут выбирать не стены, а поселок-комьюнити с продуманной инфраструктурой, управляющей компанией, клубными форматами и экосистемой «все включено». Коттеджные поселки станут полноценными поселениями, а не просто скоплением домов. «Дикие» поселки без инфраструктуры, инженерных сетей и социальных объектов, самострой и объекты, построенные без соблюдения норм, отступов и градостроительных планов, проекты, ориентированные на экономию на квадратном метре в ущерб качеству, — все это уйдет в прошлое: контроль за строительством ужесточат, а покупатель станет более осознанным. Появится официальная классификация коттеджных поселков (по аналогии с гостиничной «звездностью»), которая сделает рынок понятным даже для непрофессионала. Появятся гибридные финансовые инструменты для частного домостроения, позволяющие покупать дом без классической ипотеки — например, комбинированные программы, сочетающие льготную и рыночную ставку, или новые страховые продукты, в том числе строительные кооперативы. Появятся цифровые платформы для выбора подрядчиков и проектов с гарантией качества и прозрачной историей. И, конечно, появятся мастер-планы развития территорий на уровне регионов, где будут заранее определены зоны развития ИЖС».
«Я считаю, что десятилетний прицел — это не роскошь, а пошаговая, трансформируемая в зависимости от ситуации на рынке бизнес-модель. Но держать его, этот прицел, надо с поправкой на суровую реальность 2026 года. И свежие данные по Подмосковью эту реальность отлично иллюстрируют», — считает Валерий Лукинов.
По его оценкам, за квартал количество проектов выросло на 15%, предложение — на 14%, продажи — тоже на 15%. «Казалось бы, рост. Но давайте внимательно посмотрим, что за этим стоит», — предлагает эксперт.
Рынок наращивает объемы не потому, что покупатели побежали в загородку, а потому что девелоперы в условиях высокой ставки пытаются удержать маржинальность за счет оборота — выводят новые очереди, дробят участки, предоставляют рассрочки. «По сути, мы видим не органический спрос, а вынужденную активность продавцов, которые боятся потерять покупателя в стагнации. И здесь кроется главный риск: как только ставка начнет снижаться, этот вал предложения может оказаться невостребованным, потому что большая часть выставленных объектов — это старые форматы. Те самые двухэтажные дома и поселки без инфраструктуры, под которые сегодняшний покупатель уже не готов брать ипотеку даже под 10-12%», — поясняет собеседник Бизнес ФМ.
А ведь главное, что, по его мнению, изменит рынок через десятилетие — это смена потребительской парадигмы. «Если еще два-четыре года назад двухэтажный дом был мечтой, то сегодня 80% покупателей хотят одноэтажный. И этот тренд только усилится. При этом в ЮФО, например, в некоторых областях спрос на каркасные и модульные решения доходит до 50% и выше — люди выбирают не просто этажность, а саму философию быстровозводимого, технологичного и доступного жилья. Компании, которые сейчас не перестроят свои типовые проекты и генпланы поселков под «дом для жизни», через два-три года просто потеряют аудиторию», — предупреждает эксперт.
Впрочем, добавляя важный нюанс: продукт должен быть заточен под локацию. «В пригороде, где есть развитая инфраструктура и хорошая транспортная доступность, одноэтажные и модульные решения не так популярны — там люди чаще готовы доплачивать за классический двухэтажный дом. А вот в чистом загороде, за 40-70 километров от города, где покупатель ищет покой, пространство и ценовую доступность, одноэтажные и модульные форматы доминируют. Поэтому вся энергия сейчас должна уйти не просто в проектирование «правильных» домов, а в проектирование продукта под конкретный спрос и конкретную локацию», — думает Валерий Лукинов.
Следующий важный фактор — ключевая ставка. «При 10% коммерческая ипотека оживет, но этого ждать еще минимум год-два. А семейную ипотеку после октября 2026-го скорее ужесточат, чем расширят. Поэтому ближайшие два года — это не про рост, а про выживание и подготовку», — подчеркивает эксперт.
В целом он делит ближайшее десятилетие рынка ИЖС на три фазы. Первая фаза — 2026-2027 годы, это «зима». «На фоне роста предложения, который мы видим сейчас, главная ошибка — поверить в восстановление спроса и начать наращивать портфель. На самом деле это ловушка. Никаких новых проектов, только завершение текущих обязательств. Долги — сокращать, землю — не покупать, а брать в опцион. Вся энергия — в проектирование продукта под спрос и локацию, отработку модульных технологий и подготовку линейки одноэтажных решений, дифференцированных по форматам для пригорода и чистой загородки», — уверен Валерий Лукинов.
Вторая фаза — 2028-2029 годы. «Ставка начинает снижаться, рынок оживает. Здесь нужно быть готовым мгновенно запустить стройку: активировать опционы на землю, развернуть параллельное строительство в трех-пяти поселках и выйти на рынок с готовым продуктом, пока конкуренты только проектируют», — говорит эксперт.
Наконец, третья фаза — 2030-2035 годы. «Побеждает не тот, кто строит, а тот, кто управляет. К этому времени борьба за покупателя сместится в сервис: управляющие компании, клубные форматы, экосистема «все включено» в поселке. Плюс начнется консолидация — покупка обанкротившихся игроков, которые не успели перестроиться», — таковы ее реалии по мнению Валерия Лукинова.
Если коротко, советы эксперта сводятся к следующему: держать десятилетний прицел нужно, но жить надо однолетними спринтами. «Стратегия утверждается один раз, тактика корректируется каждый квартал. И главный индикатор, по которому я сверяю часы, — это ключевая ставка и данные по реальным продажам, а не по выводу новых проектов. Как только ставка уверенно пойдет вниз и будет 10% — вы должны быть уже на низком старте», — считает Валерий Лукинов.
Кстати, многие из его продуктовых выводов подтверждает сооснователь компании «Ноко» Аркадий Хохлов*. «Мы наблюдаем переход загородного рынка на фундаментально новый уровень. Массовый несистемный девелопмент теряет ликвидность, а комфорт-класс переживает тяжелый спад из-за недоступности дешевых кредитов. В то же время покупатель бизнес- и премиум-сегмента стал гораздо рациональнее. Фокус сместился с абстрактных квадратных метров на готовую, безопасную и управляемую среду», — подчеркивает эксперт.
И тоже отмечает жесткий дефицит качественного подмосковного предложения: согласно приведенным данным, на первичном рынке объем коттеджей под ключ сократился за год на 23%, на вторичном — почти наполовину (–47%). «Разрыв между средней ценой «широкого рынка» (около 24,6 млн рублей за коттедж в Подмосковье) и медианой реальных сделок в организованных поселках (36,6 млн рублей) подчеркивает: покупатели игнорируют морально устаревшие объекты в пользу современных проектов с развитой инфраструктурой», — уверен Аркадий Хохлов.
* Есть в распоряжении Бизнес ФМ
Рекомендуем:
Рекомендуем:
