Элитный рынок Москвы: ревизия в царстве больших чисел
Лента новостей
Первое полугодие 2026 года рынок самой высокобюджетной недвижимости столицы закончил без иностранных покупателей и практически без ипотеки, зато с меняющейся географией премиальных проектов, растущим спросом на делюкс и ценами, продолжающими движение вверх
Игроки рынка элитной недвижимости Москвы подвели итоги первого полугодия, а заодно оценили результаты последних нескольких лет. Вот лишь некоторые выводы, к которым пришли аналитики.
По данным NF Group*, так называемый индекс миллиона, показывающий, сколько квадратов можно приобрести за условные 100 млн рублей на первичном рынке элитной жилой недвижимости Москвы, сократился за год на 4% (на фоне роста средневзвешенной цены предложения на 6%, почти до 2,3 млн рублей за квадратный метр) и по итогам первого полугодия составил 44 квадратных метра. Отрицательная динамика зафиксирована в 13 из 17 рассматриваемых локаций, диапазон сокращения доступной для приобретения площади — от 4% до 18% (предельные 18% — в Даниловском районе). Минимальная площадь доступна на Остоженке-Пречистенке (23 квадратных метра) и Патриарших прудах (24 квадратных метра), максимальная (84 квадратных метра) — в Донском районе.
Впрочем, есть в Москве районы с прямо противоположным, положительным трендом — те, где за прошлый год в продажу выходили новые проекты или очереди. В итоге благодаря структурным изменениям рынка «индекс миллиона» в кластере Сретенка вырос на 4%, в Раменках — на 1%, в Тверском районе остался на прежнем уровне. Новинкой на карте элитного рынка столицы стал Гагаринский район: сравнивать его нынешние показатели с прошлогодними не получается по определению, поэтому просто скажем, что за означенную сумму здесь сегодня можно приобрести 50 квадратных метров.
«На протяжении последних двух лет мы наблюдаем устойчивое снижение «индекса миллиона» на фоне сохраняющегося роста цен. Отрицательная динамика показателя фиксируется не только в целом по сегменту, но и в разрезе классов. По итогам июня 2026 года в премиум-классе за условные 100 млн рублей можно приобрести всего 61 квадратный метр (-6% за год), а в классе делюкс — 31 квадратный метр (-7% за год). При этом, учитывая рекордный объем предложения в сегменте и разнообразие проектов, в бюджете до 100 млн рублей доступны различные варианты, которые преимущественно сконцентрированы в масштабных комплексах премиум-класса», — отмечает партнер, региональный директор департамента городской недвижимости NF Group Андрей Соловьев.
Кстати, о премиум-классе: по оценкам компании «Метриум»*, за последние пять лет география его проектов расширилась с шести до восьми округов Москвы. Объем предложения увеличился с 2,2 тысячи до 7,6 тысячи квартир, при этом доля ЦАО в структуре рынка заметно снизилась.
«В середине 2021 года на рынке были представлены 43 проекта. Основная часть предложения концентрировалась в Центральном округе с 23 комплексами; в Западном насчитывалось семь проектов, в Северном — пять, в Северо-Восточном и Северо-Западном — по три, в Южном — всего два. К середине 2026 года общее количество премиальных комплексов достигло 69 единиц, а число локаций увеличилось до восьми благодаря выходу застройщиков в Восточный и Юго-Западный округа, где появились три и один проект соответственно. Самая заметная динамика зафиксирована в Западном округе с ростом числа комплексов до 17 единиц и в Южном округе, который расширил свое предложение до десяти проектов. При этом Центральный округ показал снижение до 19 новостроек премиум-класса. В Северо-Западном округе теперь реализуется семь комплексов, а в Северном и Северо-Восточном — по шесть проектов», — делятся подсчетами эксперты «Метриума».
По их мнению, особое внимание стоит уделить премиум-классу внутри Садового кольца. В середине 2021 года на этой территории реализовывалось шесть проектов, в которых экспонировалось 35 квартир, а средневзвешенная стоимость квадратного метра составляла 744,9 тысячи рублей. К середине 2026 года доля новостроек внутри Садового кольца сократилась с 14% до 4% (до трех проектов), соответственно, за его пределами доля премиума выросла с 86% до 96%. Средневзвешенная цена внутрисадового квадратного метра достигла 1,6 млн рублей, прирост стоимости за пять лет составил 109,4%.
Одновременно в районе Хорошево-Мневники объем предложения увеличился в 5,1 раза (487 лотов). Экспозиция в Раменках расширилась в 3,1 раза (636 квартир). В Пресненском районе показатель вырос в три раза (1,3 тысячи лотов). Даниловский район продемонстрировал прибавку в 2,8 раза (662 квартиры). В Донском районе пять лет назад премиальная недвижимость отсутствовала, а к середине 2026 года здесь сформировалось полноценное новое предложение (263 квартиры). В Преображенском районе сформировался кластер из трех комплексов на 407 лотов. В районе Крылатское открылись продажи в двух комплексах с фондом в 445 квартир. При этом предложение премиум-класса полностью ушло из Мещанского и Тверского районов, а также из Хамовников, подчеркивают аналитики «Метриума».
«Сейчас на западе и юго-западе центра, где полтора десятилетия строили московское премиальное жилье, заканчивается главный ресурс — свободные площадки. По данным совместного исследования экосистемы Kalinka и компании «Балчуг девелопмент», пик нового строительства в западной части ЦАО придется на 2027 год, после чего объемы ввода упадут примерно впятеро: с 327 тысяч до 63 тысяч квадратных метров в год. Почти весь западный объем держится на двух районах, и около 85% всего предложения пояса приходится на один — Пресненский», — добавляют эксперты экосистемы Kalinka*.
«Увеличение объемов и расширение географии премиум-класса объясняются дефицитом свободных участков и высокой стоимостью земли в историческом центре столицы. В Центральном округе предложение такого формата будет постепенно сокращаться: застройщикам экономически целесообразнее возводить на самых дорогих территориях проекты элитного и делюкс-класса. Эта тенденция продолжится в ближайшие годы. Клиенты обращают внимание не только на престижный статус района, но и на качество жилой среды. Современные премиальные комплексы за пределами центра предлагают резидентам более просторную территорию, масштабное благоустройство и разнообразную внутреннюю инфраструктуру. Подобный уровень комфорта практически невозможно обеспечить в условиях плотной исторической застройки центра», — поясняет директор управления элитной недвижимости компании «Метриум премиум» Анна Раджабова.
Цены в премиум-классе за пять лет, безусловно, серьезно выросли. Наиболее сильное подорожание, по подсчетам «Метриума», отмечено в Северо-Восточном округе — на 84,5% (сегодня это 675,9 тысячи рублей за квадратный метр). В Центральном округе стоимость квадратного метра возросла на 80,9% (1,2 млн рублей). В Южном округе показатель увеличился на 77,8% (867,3 тысячи рублей). В Северном округе зафиксирован рост на 69,8% (842,7 тысячи рублей). Цены в Западном округе поднялись на 34,5% (903,2 тысячи рублей). В Северо-Западном округе прибавка составила 21,7% (801,6 тысячи рублей). Юго-Западный и Восточный округа стали новыми направлениями для премиального сегмента со сформировавшимся средним ценником без ретроспективной динамики (1,1 млн и 615,7 тысячи рублей соответственно).
«Раньше жилье дороже 2 млн рублей за квадратный метр встречалось только на западе, теперь такие проекты появились и на востоке. Это не значит, что восток резко подорожал: просто сюда пришли девелоперы с более дорогим продуктом, которые прежде выбирали западные площадки. По той же причине выросли средние бюджеты сделок — два года назад на востоке почти не было крупных дорогих лотов, а сейчас они есть. Правда, восточная выборка пока небольшая, поэтому средние значения чувствительны к отдельным стройкам. Но один сдвиг устойчив: разрыв в цене входа между поясами почти исчез. Минимальный бюджет покупки на востоке и западе сегодня различается примерно на 5% — 18,1 млн против 19,1 млн рублей, тогда как еще недавно восток был заметно доступнее», — так оценивают ситуацию в экосистеме Kalinka.
Для сравнения: аналитика «Текта групп»* свидетельствует, что за последние три года на первичном рынке делюкс-недвижимости Москвы продажи выросли более чем в два раза, и по итогам июня 2026 года было реализовано не менее 1,7 тысячи делюксовых квадратных метров против 0,8 тысячи квадратов в июне 2023 года. При этом средняя площадь проданного лота в сегменте практически не изменилась: 132,4 квадратного метра в 2023 году против 134 квадратов в 2026 году. А вот цена квадратного метра выросла значительно: с 2,6 млн до 3,43 млн рублей (+29%) в квартирах и с 1,96 млн до 2,65 млн рублей (+35%) в апартаментах. «На фоне роста спроса и цен увеличивался и объем предложения жилья делюкс-класса: за последние три года он вырос с 59,9 тысячи до 112,5 тысячи квадратных метров (+88%)», — подчеркивают в «Текта групп».
Подсчеты, которыми делится зампредседателя совета директоров инвестиционно-промышленной группы компаний «Стилобат» Булат Алимов*, отличаются по цифрам, но схожи по общим выводам. По словам эксперта, «в премиум- и делюкс-сегментах наблюдается расхождение траекторий: и там, и там сокращение площади сочетается с ростом стоимости, но в делюксе ценовая динамика существенно опережает изменение метража. Так, по итогам 2024-2025 года в сегменте делюкс средняя площадь приобретаемых лотов сократилась незначительно — на 1% (со 180 до 178 квадратных метров), тогда как бюджет вырос на 26% — с 439 млн до 551 млн рублей. В премиум-классе тенденция выражена ярче: метраж уменьшился на 12% (со 113 до 100 квадратных метров), а средний чек увеличился лишь на 5% (со 135 млн до 142 млн рублей)».
По наблюдениям Булата Алимова, присутствие иностранных покупателей резко сократилось: их доля в высокобюджетном сегменте новостроек теперь оценивается менее чем в 3% от общего числа сделок, спрос практически полностью переориентировался на внутреннего рублевого инвестора. А еще, как говорится в совместном исследовании NF Group и компании «Аеон Девелопмент»*, по итогам первого полугодия 2026 года с первичного рынка элитного жилья Москвы практически ушла ипотека: доля таких сделок сократилась до 3% против 28-29% в 2020-2022 годах. Основным способом покупки стала рассрочка, на которую сегодня приходится 80-85% сделок, и еще 10-15% составляют сделки со стопроцентной оплатой.
* Есть в распоряжении Бизнес ФМ.
Рекомендуем:
Рекомендуем:
