Земельные участки: о чем стоит помнить их владельцам, продавцам и покупателям
Лента новостей
Подмосковные участки все активнее выставляются на продажу, вот только примерно треть экспозиции — это запущенная земля, не нужная своим нынешним хозяевам. Приобретать ее можно, но удостоверившись, что никаких неприятных неожиданностей не будет
Согласно сентябрьской статистике компании «Инком-недвижимость»*, за год экспозиция участков на вторичном загородном рынке Московской области увеличилась на 11,4%, так что сейчас насчитывает 24,76 тысячи лотов. И сегодня среднестатистический подмосковный участок стоит 2,69 млн рублей: за год его цена увеличилась на 9,3%.
«На стоимость влияют разные параметры в комплексе: престижность локации и удобная дорога из и до Москвы, перспективы развития транспортной сети и территорий, экологичность, инфраструктура и наличие коммуникаций, категория земель — можно ли строить дом, юридическая безупречность и наличие полного пакета документов. Уровень средней цены в городском округе зависит от его общей дороговизны, а также от количества, качества и размеров участков. В удаленных округах повышение этого показателя можно объяснить вымыванием самых дешевых вариантов, а, например, в близких к Москве Красногорске и Люберцах почти не осталось свободной земли под ИЖС, поэтому вторичные участки стали фактически штучным товаром — они пользуются спросом, и это подогревает цены», — поясняет руководитель аналитического центра «Инком-недвижимости» Дмитрий Таганов.
При этом, согласно подсчетам аналитиков, треть из представленных в областной экспозиции участков — это запущенная земля, выведенная в продажу со скидками 10-15% от рыночной стоимости. За год доля таких предложений выросла на 8 процентных пунктов.
Как отмечает начальник отдела направления «Загородная недвижимость» компании «Инком-недвижимость», член общественного совета при Росреестре РФ Татьяна Максимова, «в сентябре прошлого года были четко определены критерии для изъятия заброшенных участков (в соответствии с федеральным законом № 307-ФЗ, вступившим в силу 1 марта 2025 года), и спустя год мы видим, что это стало стимулом для владельцев неиспользуемой земли как-то решать ее судьбу — начать осваивать или продавать. В настоящее время треть вторичного загородного рынка составляют объекты, от которых собственники избавляются за ненадобностью, часто это дома и участки, перешедшие в рамках наследственной массы, иногда владельцы их даже не видели. Год назад доля была на уровне 25%. Такие лоты продаются дешевле рынка, и покупателям они интересны, если расположены в обжитых местах».
Кстати, недавно эксперты столичного Росреестра напомнили, по каким признакам участок можно считать заброшенным или используемым не по назначению. Признаки эти установлены с сентября 2025 года правительственным постановлением № 826. Цель данных правил — сделать контроль прозрачнее и защитить добросовестных собственников, подчеркивают в Росреестре.
«Правила не только способствуют вовлечению неиспользуемых земель в хозяйственный оборот, но и защищают права законопослушных собственников. Например, если соседи жалуются на заброшенные участки, где растут сорняки и лежит мусор, инспектор будет ориентироваться на конкретные признаки при проведении проверки и принятии решений», — рассказывает начальник отдела государственного земельного надзора управления Росреестра по Москве Роман Дубовицкий.
Итак, собственникам садовых, огородных, приусадебных участков и участков в населенных пунктах, не предназначенных для строительства, самое важное — не допускать захламления или загрязнения отходами более 50% площади участка и зарастания более половины его территории сорными растениями высотой выше одного метра. Для участков под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) действуют те же правила, и при этом еще не допускается разрушение имеющихся построек (крыш, стен, окон, выпадение стекол). Кроме того, в течение семи лет с момента оформления прав на землю на участке нужно построить и зарегистрировать индивидуальный жилой дом. Если же речь идет об участках под строительство капитальных объектов (не ИЖС), то срок строительства и регистрации здания сокращается до пяти лет с момента оформления прав на землю.
«Контроль за соблюдением требований осуществляет Росреестр совместно с органами местного самоуправления. При выявлении признаков неиспользования собственнику объявляется предостережение о недопустимости нарушения требований земельного законодательства. Если у собственника есть объективные причины, по которым он не успевает освоить участок вовремя, эти обстоятельства обязательно учитывают при проведении контрольных (надзорных) мероприятий», — говорят в Росреестре.
А телеграм-канал «Законы стройки» составил свою методичку под названием «Что проверить, покупая участок под ИЖС». В ней покупателям напоминают: перед тем как заключить договор и передать задаток продавцу, нужно удостовериться, что понравившаяся земля не преподнесет никаких неприятных проблем. Для этого в помощь покупателям — публичная кадастровая карта (ПКК), размещенная в периметре Национальной системы пространственных данных (НСПД).
Первым делом необходимо проверить границы и межевание, чтобы убедиться: межевание официально завершено, а координаты участка не пересекаются с соседними землями. Без этого покупка юридически небезопасна.
Шаг номер два — изучение площади и назначения земли. Проверяется точная площадь (она может быть меньше заявленной на словах), категория земель и вид разрешенного использования (ВРИ). Статус участка должен позволять строительство капитального жилого дома.
Третий пункт — ограничения и налоги. Следует выяснить кадастровую стоимость участка, чтобы рассчитать будущую налоговую нагрузку. Но самое главное — убедиться в отсутствии охранных зон сетей, водоемов, аэродромов, газопроводов и так далее, которые могут полностью заблокировать стройку.
И пункт четвертый — наложение границ: контур земельного участка на карте не должен пересекать соседние наделы. Как считают опытные игроки рынка, проверка по ПКК позволит первоначально отсеять сомнительные или проблемные варианты земель, а значит, сэкономить время, нервы и деньги.
* Есть в распоряжении Бизнес ФМ
Рекомендуем:
Рекомендуем:
