Реформы работы УК: что начинается через пять минут после красивого заголовка
Лента новостей
Призывы сделать работу жилых УК более эффективной и прозрачной звучат со всех сторон, конкретные предложения появляются одно за другим. Но в череде вполне здравых инициатив встречаются откровенно спорные, и даже здравые порой продуманы не до конца, считают профессионалы рынка
В последнее время предложения о реформировании работы управляющих компаний в жилом сегменте сыпятся как из рога изобилия. Да хотя бы вот, из последнего. Минстрой поддерживает повышение прозрачности работы управляющих компаний: по словам министра строительства и ЖКХ Ирека Файзуллина, ведомство совместно с депутатами и регионами работает над совершенствованием деятельности УК и системы ЖКХ.
Как подчеркивает ТАСС в своей сентябрьской публикации, первый зампред комитета Госдумы по контролю Дмитрий Гусев обратился к главе Минстроя с предложением расширить перечень информации о деятельности управляющих компаний, размещаемой в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ). Речь идет о раскрытии сведений о доходах управляющих организаций и их расходах по видам работ и услуг с указанием подрядчиков и сумм выплат. Также предлагается публиковать данные о кадровых расходах — численности персонала, оплате труда и обязательных взносах, управленческих и административных затратах, прибыли или убытке. Такая детализация позволила бы собственникам видеть, кому и за какие работы перечисляются средства на содержание дома.
ЦБ РФ собирается при выдаче кредитов учитывать долги по коммунальным услугам: идея расширения показателей долговой нагрузки вошла в проект основных направлений развития финансового рынка Российской Федерации на 2027 год и период 2028 и 2029 годов, одобренный советом директоров Банка России. Правда, в расчет предлагается включать не всю коммунальную задолженность, а ту, по которой уже открыто исполнительное производство. Сведения о ней будут поступать в бюро кредитных историй, соответственно, при рассмотрении заявки на кредит банки будут обязаны учитывать эти долги вместе с остальной задолженностью заемщика. Считается, что УК от нового механизма только выиграют: долги по ЖКХ, переданные в суд, будут иметь больше шансов на погашение.
Муниципалитеты обяжут создавать УК для домов без управления. Как напоминает Единый ресурс застройщиков, законопроект № 1349952-8, предусматривающий соответствующие поправки к Жилищному кодексу, внесен на рассмотрение Госдумы. Авторы документа предлагают обязать муниципалитеты создавать предприятия или бюджетные учреждения для управления многоквартирными домами, если в перечне временных управляющих компаний нет организаций. Одновременно предлагается ускорить замену УК при прекращении управления домом по основаниям, связанным с лицензией.
По данным ГИС ЖКХ, приведенным в пояснительной записке к законопроекту, в настоящий момент в России в 19 554 МКД способ управления не выбран или не реализован. Это более 2% всех МКД страны, а в отдельных регионах показатель достигает 13-14%: управляющие организации не подают заявления о включении в перечень временных УК, а открытые конкурсы зачастую признаются несостоявшимися из-за отсутствия заявок, в результате некоторые дома остаются без управления на срок от нескольких месяцев до года и более.
Отдельный блок поправок касается исключения дома из регионального реестра лицензий, прекращения или аннулирования лицензии УК, а также истечения ее срока без продления. В этих случаях муниципалитет должен будет определить временную управляющую организацию в течение 15 дней со дня получения уведомления органа жилищного надзора. Сегодня законодательство предусматривает созыв общего собрания собственников, а если решение о способе управления не принято или не реализовано либо собрание не состоялось или не имело кворума — проведение открытого конкурса. Законопроект предлагает перейти к непосредственному назначению временной УК. В случае принятия законопроекта поправки должны вступить в силу с 1 сентября 2027 года.
Стоит вспомнить и сразу несколько важных инициатив, которые родились в середине весны 2026 года. Чего тут только нет — от цифрового взыскания долгов до возможного появления новых строк в платежках и сокращения сроков отключения горячей воды. Минстрой уже тестирует систему, при которой долги могут уходить в суд практически без участия жильца, а уведомления — приходить только в «Госуслуги». В Госдуме обсуждают идею объединить оплату услуг сантехников и электриков с коммунальными платежами, а общественная палата предлагает сократить летние отключения горячей воды до нескольких дней.
Бизнес ФМ решила поговорить с профессионалами отрасли о том, какие проблемы в работе современных управляющих компаний они считают ключевыми и какие законодательные, нормативные или иные изменения необходимы, чтобы хотя бы приблизиться к решению этих проблем, если уж не решить их полностью. Но начать разговор мы решили с другого вопроса: какие из недавних инициатив, предложенных норм или законопроектов в сфере управления МКД вы считаете наиболее странными, спорными, если не сказать глупыми и непрофессиональными, и почему?
Алексей Яценко, основатель и генеральный директор УК «Группа Комфорт»
«Критиковать коллег-законодателей не хотел бы: нам с ними еще много работать. Но вынужден признать, что ряд принятых и продвигаемых в последнее время инициатив, по сути, девальвирует роль управляющих компаний и не создает условий для повышения качества услуг в домах. Первое — беспрепятственный доступ провайдеров в МКД. Управляющая компания отвечает за сохранность общего имущества и безопасность дома, но теряет возможность контролировать, кто, как и в каком объеме размещает оборудование. Возникают риски для инженерных сетей и пожарной безопасности, а спрашивать за последствия будут все равно с УК. Второе — расширение перечня лицензионных требований к УК. Требований становится больше, а финансирование их выполнения не меняется. Это рост издержек и рисков лишения лицензии, который в первую очередь бьет по небольшим компаниям и в итоге сокращает конкуренцию на рынке. Третье — изменение перечня и видов работ по капитальному ремонту лифтов. Стандартный бюджет эксплуатации одного лифта составляет 150-200 тысяч рублей в год. Но если лифт нещадно эксплуатировали еще до заселения дома, ежегодно потребуется дополнительно 500-700 тысяч рублей. Платежей за содержание общего имущества на такие расходы недостаточно. А с 2027 года компенсировать часть затрат на восстановление лифтов будет запрещено и за счет средств на капремонт. В итоге ответственность за состояние лифта остается на управляющей компании, а источника финансирования под нее нет».
***
Александр Устинов, директор по развитию компании Professional FM
«Среди наиболее спорных и наименее эффективных предложений последнего времени я бы для начала выделил предложение по увеличению штрафов для управляющих компаний за ненадлежащее содержание общедомового имущества до 400-500 тысяч рублей. Это не улучшит качество работы, а приведет к банкротству УК. Второе — обязательное введение общедомовых чатов и информирования в «Максе»: избыточная мера, которая приводит к дополнительным организационным расходам (уже есть каналы связи через другие мессенджеры, почты, «Госуслуги дом» и другие), но не повышает информированность собственников, особенно в крупных городах, где мессенджер не так легко приживается. Ну и третье — новые крупные штрафы по взаимодействию с операторами связи. Штраф до 500 тысяч рублей может быть внушительным для небольших УК, при этом он не решает проблему сетей».
***
Денис Троценко, генеральный директор группы компаний «М-Сервис»
«Я бы сказал, «спорные» — это инициативы, которые очень хорошо выглядят в заголовке и значительно хуже после разговора с людьми, которые потом должны их исполнять. Первая такая история — идея, что проблемы рынка можно решить, если государство просто начнет забирать управление домами себе. Монополизация. Да, я понимаю структуру этой идеологии и причины со следствием, но это уже много лет обсуждается и, думаю, никогда не придет к практическому решению, так как подобное управление напрямую влияет на социальное настроение и социальную температуру, а тут государственный институт не может себе позволить замыкать все на себе. Всегда должен быть кто-то, кто стоит на ковре и, виновато потупив голову, ждет наказания. В парламентской дискуссии действительно звучали предложения создавать механизмы, при которых проблемный дом может переходить к государственному оператору или ГБУ. Некоторые вообще выдвигали более радикальные публичные заявления о национализации части ЖКХ. Но федерального законопроекта «ликвидировать все коммерческие УК и объединить их в одну государственную компанию» до сих пор нет, и навряд ли мы его увидим. Для аварийного дома, который никто не хочет брать в управление, резервный государственный оператор может быть необходим, но делать из исключения модель всего рынка — очень странная логика. Я много лет назад говорил о риске монополизации рынка управляющих организаций, и моя позиция не изменилась. Монополия не становится эффективной только потому, что она государственная, на здание все равно нужны инженер, сантехник, электрик, подрядчик, запчасти, аварийная служба и деньги. Табличка на двери их не материализует. Вторая история — желание повысить прозрачность количеством отчетов. С марта 2026 года уже введена единая форма годового отчета УК, параллельно возникали предложения перейти к полугодовой и даже более частой отчетности. Я абсолютно за прозрачность, более того, нормальной профессиональной УК скрывать особенно нечего. Но объясните мне практический смысл 12 раз в год производить очередной красивый документ, который мало кто в состоянии прочитать, не имея навыка, если собственник может иметь постоянный доступ к реальным данным: начислениям, выполненным работам, заявкам, подрядчикам, срокам, закупкам? Мне нужен не ежемесячный рассказ УК о том, какая она замечательная, мне нужны данные — вот правильная позиция. Ну и третья спорная история — то, как выстроили отношения УК и операторов связи. Идея открыть дома для конкуренции провайдеров сама по себе правильная. Закон разрешил оператору размещать сети связи на общем имуществе при наличии договора даже с одним собственником или нанимателем, а размещение инфраструктуры сделали безвозмездным. Да, УК потеряли очень большой кусок пирога дохода. Но с августа 2026 года появились серьезные штрафы для управляющих организаций за создание препятствий оператору: для юридических лиц — от 100 тысяч до 500 тысяч рублей, при повторном нарушении — от 600 тысяч до 1 млн рублей. Саму борьбу с искусственным ограничением конкуренции я поддерживаю. Однако инженерная инфраструктура дома — это не бесконечное пространство. Есть слаботочные помещения, кабельные трассы, противопожарные требования, электропитание, доступ к техническим зонам в конце концов. Поэтому одновременно с обязанностью впустить оператора должны быть предельно четко описаны его технические обязанности и основания, когда УК может сказать: «Ребята, сюда физически больше ничего поставить нельзя». Потому что иначе получается прекрасная законодательная конструкция: право у одного участника безусловное, штраф у другого вполне конкретный, а инженерную реальность дома предлагается как-нибудь решить на месте. Перекос? Да!»
Как признается эксперт, его вообще настораживают реформы ЖКХ, которые можно полностью объяснить одним лозунгом. «Давайте все национализируем», «Давайте заставим УК чаще отчитываться», «Давайте всех провайдеров пустим» — на уровне заголовка все выглядит прекрасно. Но ЖКХ начинается примерно через пять минут после заголовка — когда нужно понять, кто будет это делать, на какие деньги и кто ответит, если что-то пойдет не так. И вот здесь обычно становится намного интереснее. Поэтому от каждой новой инициативы я бы требовал три простых документа: финансовую модель, технологическую модель исполнения и матрицу ответственности. Если хотя бы одного из трех нет — это пока не реформа. Это идея», — считает Денис Троценко. Продолжим.
Рекомендуем:
Рекомендуем:
