Жилой рынок: превращая арендодателя в пассивного инвестора

Ольга Тумайкина, коммерческий директор ГК ФСК

«Инвестиционный спрос остается одним из сценариев приобретения недвижимости на первичном рынке. При этом сегодня покупатели более внимательно оценивают не только сам объект, но и его будущую ликвидность: насколько он будет востребован у арендаторов и насколько удобно им будет управлять после покупки. Для сдачи в аренду чаще выбирают компактные форматы — студии и однокомнатные квартиры в проектах с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой. Помимо местоположения и стоимости приобретения, важны качество самого проекта и понятный сценарий дальнейшего использования актива. Появление квартир с сервисным управлением — это развитие общего тренда на создание комплексных продуктов в недвижимости. Покупателю уже недостаточно просто приобрести объект, ему важно понимать, как им удобно пользоваться в дальнейшем. Особенно актуальна такая модель для инвесторов, которые приобретают недвижимость с целью сдачи в аренду, но не хотят самостоятельно заниматься поиском арендаторов, оформлением договоров и текущими вопросами эксплуатации».

***

Татьяна Халилова, директор департамента продаж компании GloraX

«Инвесторы на первичном рынке сегодня есть, но их поведение стало заметно более рациональным. Если раньше покупка квартиры под аренду могла рассматриваться просто как способ сохранить деньги и получить дополнительный доход, то сейчас инвестор гораздо внимательнее считает всю экономику: стоимость входа, потенциальную арендную ставку, расходы на содержание и ликвидность объекта. Именно поэтому наиболее понятным инвестиционным продуктом в сегменте комфорт остаются компактные квартиры (студии и однокомнатные лоты в локациях с устойчивым спросом со стороны арендаторов), а в сегментах бизнес и премиум — студии и большие по площади лоты, в том числе видовые. В этом контексте сервисное управление выглядит логичным развитием рынка. По сути, собственнику предлагают не только квартиру, но и решение проблемы, которая возникает уже после ее покупки. Самостоятельный поиск арендатора, показы, договоры, контроль оплаты и решение бытовых вопросов требуют времени и фактически превращают владельца в небольшого арендного оператора. Для части инвесторов именно эта операционная сторона сегодня может быть сдерживающим фактором. Поэтому перенос модели сервисных апартаментов в жилую недвижимость интересен прежде всего тем, что позволяет объединить привычный для жилья статус объекта с профессиональным управлением арендой. Для девелоперов это одновременно возможность расширить инвестиционный спрос: потенциальному покупателю проще рассматривать такую квартиру как понятный готовый продукт, а не как актив, которым ему придется самостоятельно заниматься после сделки. При этом ключевой вопрос здесь — экономика. Сервис не должен просто добавлять новую строку расходов собственнику: он должен создавать для него дополнительную ценность за счет профессионального управления, более быстрого поиска арендаторов, снижения простоев и стандартизации процессов. Поэтому перспективность такой модели будет во многом определяться прозрачностью условий и тем, насколько конечная доходность после оплаты услуг управления остается привлекательной для инвестора. В дальнейшем модель можно развивать в сторону полноценной арендной экосистемы: от подготовки квартиры и поиска арендатора до динамического управления ставкой, контроля расходов и регулярной аналитики для собственника. Тогда сервисное управление может стать не просто дополнительной услугой девелопера, а отдельным элементом инвестиционного продукта жилого проекта. Но надо понимать, что в части сервисного управления девелоперу придется конкурировать с управляющими компаниями, которые уже имеют вес на этом рынке, свой пул инвесторов и понимают специфику того или иного региона в сегменте краткосрочной и долгосрочной аренды. На формирование такого же уровня экспертизы и доверия со стороны инвесторов девелоперу потребуется время. Кроме того, управляющие компании часто предоставляют инвесторам юридические и бухгалтерские услуги. Успех формата во многом будет зависеть и от степени включенности девелопера в решение бытовых вопросов арендаторов. Если условная замена вышедших из строя лампочек и техники в квартире ляжет на плечи собственника, то ему будет проще сдать квартиру в долгосрочную аренду по старинке, самостоятельно заключив договор на 11 месяцев с арендатором напрямую».

***

Олег Колченко, управляющий партнер и акционер ГК «Основа»

«Инвестиционный спрос как на формат квартир, так и на формат апартаментов сохраняется на стабильно высоком уровне. Инвесторы на рынке сегодня присутствуют, и значительная их доля выбирает стратегию именно последующей сдачи недвижимости в аренду. И недвижимость под сервисным управлением на фоне устойчивого инвестиционного интереса имеет хорошие перспективы — в городах, где спрос, помимо постоянного населения, которое пока не готово приобретать свое жилье, поддерживается потоком туристов, деловыми активностями, а также притоком новых жителей, переезжающих для работы или учебы. Тем не менее сервисный формат имеет ряд нюансов. Это, во-первых, нишевость самого сегмента, который требует определенной специфики и наличия соответствующих компетенций в управлении таким продуктом. Также нужно учитывать и локальные особенности городов, где появляется такой формат, с точки зрения его рентабельности. Например, в Москве и Северной столице востребованность сервисного продукта обеспечивают широта и разнородность целевой аудитории. В таких городах круглогодично много людей, которые временно приезжают для работы или в командировки, ищут жилье на период путешествий или более длительного проживания, что гарантирует постоянную загрузку сервисных лотов. В менее крупных городах обеспечить такой же уровень наполняемости в течение всего года будет сложнее. Опять же оценивать нужно и каждый конкретный проект, где предлагаются подобные варианты, — его транспортную доступность и расположение, наличие определенного уровня сервисов и инфраструктуры и так далее. Наконец, стоит отметить разницу между сервисными квартирами и сервисными апартаментами. Стоимость апартаментов на 15-25% меньше, чем классического жилья. И при прочих равных затратах на ремонт и услуги управляющей компании в конечном итоге выгода от сдачи сервисных апартаментов может быть выше, чем от сдачи сервисных квартир».

***

Дарья Комиссарова, коммерческий директор компании Asterus

«По нашим оценкам, покупка квартиры для последующей сдачи в аренду пока остается нишевой стратегией и менее распространена, чем приобретение объекта с расчетом на дальнейшую перепродажу. Сейчас доходность арендной модели при самом хорошем раскладе не превышает 7% в год, а срок окупаемости занимает более 12 лет. Таким образом, арендный бизнес значительно уступает банковскому вкладу по эффективности. При этом предпосылки для постепенного роста интереса есть: ставки по вкладам снижаются, поэтому часть инвесторов вновь рассматривают недвижимость как инструмент сохранения капитала и получения регулярного денежного дохода, в том числе через арендную модель. Квартиры под сервисным управлением — логичное развитие рынка аренды. Такой формат может быть востребован прежде всего у инвесторов, которые не готовы заниматься объектом самостоятельно — например, если они живут в другом регионе. Но инвестору важно понимать, сколько он платит за управление и какой доход в итоге получает, так что я бы развивала модель в сторону полного инвестиционного сервиса. При этом клиенту важно сразу показывать всю экономику — стоимость услуг, возможные расходы, периоды простоя и ожидаемый доход. Тогда покупатель получает не просто услугу по сдаче квартиры, а понятный инструмент управления своим инвестиционным объектом. Подобные услуги уже существуют на рынке аренды в формате доверительного управления, когда собственник передает профессиональному оператору поиск арендаторов и текущие вопросы по объекту».