Недвижимость Рублевки держит цены

С конца лета прошлого года спрос на объекты элитной загородной недвижимости снизился на 60%, но несмотря на это цены остались на прежнем уровне. И вряд ли они существенно снизятся в этом году

С конца лета прошлого года спрос на объекты элитной загородной недвижимости снизился на 60%, но несмотря на это цены остались на прежнем уровне. И вряд ли они существенно снизятся в этом году.

Примерно 50% элитной загородной недвижимости Московского региона сосредоточено на Рублево-Успенском шоссе. Вторая половина — на Новорижском шоссе. На Рублевке практически нет новых коттеджных поселков, а строительство ведется в основном в рамках исторически сложившейся застройки — частными дорогими, но одиночными домами. На Новой Риге все иначе, здесь основная застройка — коттеджные поселки.

Руководитель пресс-службы корпорации «Инком» (в нее входит подразделение Villagio Estate, занимающееся элитным загородным жильем) Антон Гололобов назвал BFM.ru некоторые цены. По его словам, предложения по элитному загородному жилью начинаются от 1,5 млн долларов за домовладение, например, дом в 500 кв. м. и участок от 20 соток. Летом этого года участки на Рублевке в 5–12 км от Москвы стоили 170–350 тысяч долларов за сотку. С начала осени прошлого года земельная розница подорожала на 5–7%, что эксперты связывают с отзывом населением средств из банков и вложением их в землю. Таким способом люди пытались обеспечить сохранность своих сбережений.

Спрос на рынке элитной загородной недвижимости начал медленно снижаться с весны 2007 года. По оценкам департамента аналитики компании «Усадьба», объем спроса летом 2008 года в среднем был на 20–25% ниже, чем за аналогичный период 2007 года. С весны этого года ожидалась, по данным того же прогноза, тенденция на повышение спроса. Но кризис внес свои коррективы.

По сравнению с осенью прошлого года из-за кризиса спрос на элитные загородные проекты снизился в среднем по рынку на 60%, — рассказывает Антон Гололобов: «Однако это меньше, чем на городские новостройки, где продажи снизились в 3–4 раза. Покупательский интерес сейчас особенно сильно зависит от качества проектов — в тех поселках, где в докризисные времена удавалось реализовать по три-четыре домовладения в месяц, к концу прошлого года и на начало этого стало продаваться по одному-два домовладения. При этом в некоторых поселках продажи и вовсе упали до нуля». С начала кризиса объем продаж в проектах компании Villagio Estate снизился на 30%. Вообще на рынке московского региона с сентября новые элитные поселки не поступали в продажу, то есть не вводились в строй.

На сегодняшний день Рублево-Успенское направление представлено в основном вторичной недвижимостью, — рассказывает гендиректор брокерско-консалтинговой компании Tweed Ирина Могилатова: «В последние месяцы 2008 года на рынок поступило большое количество предложений от физических лиц, испытывавших финансовые сложности. Во многом благодаря прекрасным дисконтам, 80% подобных объектов было куплено еще до нового года. Другими словами, платежеспособные покупатели воспользовались сложившейся ситуацией». Но в январе большая часть оставшихся 20% владельцев, не продавших свою собственность, повысила стоимость на объекты, так как, видимо, вышла из финансовых затруднений и острая необходимость в продаже отпала.

«На Рублевке падения цен практически не было, только в единичных случаях. Но по соседним направлениям, например, по Новорижскому ряд объектов упал в цене примерно 20–25%», — рассказал BFM.ru независимый эксперт в области малоэтажного строительства Валерий Мищенко. — По Рублево-Успенскому направлению спрос остается стабильным уже на протяжении нескольких лет, он снизился только на объекты стоимостью 7-15 млн долларов. Покупатели выжидают, отслеживая конъюнктуру рынка. Время экспозиции таких объектов увеличилось в среднем до года».

В любом случае, уверен Мищенко, элитная недвижимость всегда в цене, она наименее подвержена колебаниям рынка, и поэтому коррекция стоимости на объекты в этом сегменте вряд ли произойдет. По уровню продаж в элитной недвижимости российский рынок фактически возвращается к тому, что было десять лет назад. Как и тогда, цены на «элитку» в среднем не снизятся, они постоят на месте, а потом начнут плавный рост, — уверен Гололобов из «Инкома». Впрочем, другие эксперты снижения цен на элитное загородное жилье все же ожидают. Например, в инвестиционно-строительном холдинге Rodex Group прогнозировали в течение 2009 года снижение стоимости на 10–15%.

В целом на рынке сейчас наблюдается тенденция по смещению покупательского спроса в сторону готовых объектов. «Раньше люди старались покупать участки с подрядом в поселках, находящихся на ранней стадии строительства, а теперь, опасаясь долгостроя, они стремятся приобретать готовые дома или участки в поселках высокой степени готовности», — отмечает Антон Гололобов. Необходимо также отметить, что покупатели пытаются получить скидку при покупке элитной загородной недвижимости. Если до кризиса они чаще просили о рассрочке, растягивая выплаты по контракту на год-полтора, то сейчас предпочитают вносить 100%-ную предоплату и получать скидки в диапозоне от 25 до 40%. На неликвидные объекты, по оценкам экспертов, скидка может достигать и 70%.