Арендаторов магазинов посадили на оборот

Во Владимире арендаторам торгового центра «Мегаторг» его владельцы предложили платить арендную плату, исходя из оборота магазина, для чего необходимо собирать кассовые чеки, и предъявлять в администрацию ТЦ. Эта практика вводится и в других регионах

Во Владимире арендаторам торгового центра «Мегаторг» его владельцы предложили платить арендную плату, исходя из оборота магазина, для чего необходимо собирать кассовые чеки, и предъявлять в администрацию ТЦ. Эта практика вводится и в других регионах.

Новые условия повергли в шок владимирских ритейлеров. Они уже дважды встречались с администрацией торгового центра. По мнению предпринимателей, переход на процентную арендную ставку на условиях ежемесячного финансового отчета о выручке противоречит законодательству. Однако, многие торговцы новые договоры подписали, увидев в этом для себя некоторую выгоду.

До того, как Россия стала ощущать последствия мирового финансового кризиса, на условиях аренды от оборота в стране работали единицы. В основном, это были крупные торговые центры в Москве, с огромной проходимостью. И такое положение дел было выгодно прежде всего арендодателю — как правило, места в престижных ТЦ сдавались под бутики известных брендов, оборот был хороший и такая ситуация всех устраивала.

С наступлением кризиса и падением покупательского спроса ситуация стала больше устраивать арендаторов. 20 ноября 2008 года Ассоциация предприятий индустрии моды даже отправляла открытое письмо девелоперам — владельцам торговых центров, в котором требовала привязать стоимость аренды в торговых центрах к обороту своих магазинов.

И некоторые ТЦ пошли навстречу пожеланиям арендаторов, чтобы не потерять их вовсе. Наталия Иванова, директор департамента по связям с общественностью AFI Development, говорит, что есть такой принцип заключения контракта с арендаторами — ставка, привязанная к обороту торговой точки. «Но все решает договоренность арендатора с арендодателем. В одних случаях речь идет об очень популярных торговых центрах, с хорошей проходимостью, где арендатор действительно получает огромные доходы, и его ставка не может быть фиксированной. Второй вариант — это когда в кризисных условиях арендатор не уверен в своем доходе и просит арендодателя привязать сумму арендных платежей к обороту торговой точки. Все зависит от площади аренды, представляемого бренда, проходимости торговой точки», — поясняет она BFM.ru.

Сегодня такое явление, как аренда с оборота, практикуется все чаще. В этом уверен начальник отдела торговых площадей Jones Lang LaSalle Максим Карбасникофф. «Процесс этот начался еще в первый кризис, в 1998 году, — утверждает эксперт в интервью BFM.ru, — и с тех пор такая практика используется в России все шире. Некоторые зарубежные девелоперы и инвесторы ставят арендаторам только такие условия. Например, наши партнеры, британская компания Capital Partners, предлагают арендаторам в торгово-развлекательном комплексе «Метрополис» на Войковской ставки, зависящие только от оборота. В Европе это нормальная практика, смысл которой в том, чтобы сделать бизнес максимально прозрачным».

Максим Карбасникофф убежден, что в условиях кризиса привязывать арендную ставку к обороту выгоднее всего самим арендаторам — таким образом они снижают свои риски и затраты. Для девелоперов ситуация очень рискованная, тем не менее, многие предлагают такие условия, чтобы привлечь клиентов. Но тогда они должны быть осторожными при выборе арендаторов, чтобы минимизировать свои риски и иметь гарантию окупаемости помещений. «Все зависит от условий девелопера и инвестора, и от договоренности с арендаторами. Сейчас арендодатели очень часто идут на уступки, им это выгоднее, чем закрывать магазины и терпеть убытки. Некоторые пересматривают фиксированные ставки и соглашаются на процент от оборота. Но это касается старых договоров и работающих проектов, по новым проектам сейчас договоров мало, но заключаются они в основном на гибких условиях», — рассказывает аналитик Jones Lang LaSalle.

Михаил Свердлов, директор отдела торговой недвижимости Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, придерживается мнения о том, что условия для всех арендаторов одного и того же ТЦ не должны быть одинаковыми. «На данный момент договор, в котором стороны договариваются о зависимости арендной ставки от оборота, является одним из самых распространенных инструментов разделения рисков между арендатором и арендодателем. Особенно при текущей конъюнктуре рынка, когда при падении розничных оборотов арендаторы вынуждены просить арендодателей о снижении арендной ставки», — поясняет он BFM.ru.

Все чаще девелоперы сталкиваются с тем, что условия договора предлагает арендатор. «Сегодня действительно рынок поменял полярность, и многие собственники сталкиваются с «ультимативным» подходом арендаторов в обсуждении коммерческих условий при вхождении в новый проект. Что касается успешных торговых центров, то даже там арендаторы пусть в меньшей степени, но сталкиваются с падением спроса, следовательно, снижением оборотов», — резюмирует Михаил Свердлов.

Некоторые предприниматели не желают делить с девелоперами ни риски, ни возможную прибыль. Компания «Евросеть», которая в последнее время активно добивается снижения арендных ставок для своих торговых точек, не желает эти самые ставки привязывать к обороту. Вице-президент компании по развитию Артем Перевозчиков в интервью BFM.ru заявил, что для «Евросети» это невыгодно. «Для нас такая модель неэффективна, — объяснил позицию компании топ-менеджер. — Мы хотим гибко управлять своей маржинальностью. Для нас проще и понятнее — знать, сколько стоит аренда торговой точки. Ведь мы не просто так предлагаем арендодателям снизить ставки аренды, мы высчитываем ее пропорционально получаемому доходу. И все наши договоренности с девелоперами зависят от того, как работают точки. То есть если у нас есть договор на год с определенными условиями, это не значит, что через два месяца мы не придем к собственнику и не станем пересматривать условия аренды. А те 4% от оборота, которые нам предлагают платить некоторые собственники — это для компании неудобно, так как мы сразу в «плавающей» марже должны учесть эти проценты. Причем доход месяц от месяца, как и маржа, может быть разный. Следовательно, и процент с оборота будет сильно отличаться».