Столичная «элитка» станет дефицитом

Столичные власти хотят запретить строительство жилья в центре Москвы. Эксперты считают, что это скажется на ценах: не на эконом-класс, который и так строится за пределами ТТК, а на элитные квартиры

Московские власти собираются ввести запрет на строительство нового жилья в пределах Третьего транспортного кольца. Как сообщила газета «Коммерсантъ», речь не идет об участках, где уже начато строительство. Не коснутся планы чиновников и программы реконструкции ветхого жилья.

Возможность введения запрета только рассматривается, но, как сообщили BFM.ru участники рынка, им об инициативе мэрии известно. Как и в случае с запретом на офисные и торговые центры, она связана с высокоплотной застройкой центра Москвы, благодаря которой существенно увеличивается нагрузка на транспортную, социальную и инженерную инфраструктуры города.

«Центр Москвы перегружен очень сильно из-за того, что там была развернута точечная застройка, — рассказал BFM.ru директор консалтинговой компании «Барма» Вадим Громов. — Когда кому-то удавалось в престижных и удобных местах строить что-то современное и привлекательное, это подстегивало всех остальных. Дошло до того, что центр перегрузили. Но главное — это пробки, которые вполне естественны, когда все концентрируется в центре: все туда едут и жить, и работать. Нужно менять эту политику, поэтому власти и обсуждают возможность запрета на строительство жилья».

«Жилье будет вынесено за МКАД, — добавил партнер S. A. Ricci/King Sturge Владимир Авдеев. — Сохранят в городе большие важные крупные инфраструктурные проекты, проекты реконструкции, такие как, например, реконструкция квартала в районе Полянки, которую ведет «Промсвязьнедвижимость». Или проект реконструкции и строительства жилого квартала в районе ЦДХ компании «Интеко». Есть ряд крупных проектов, которые в любом случае будут построены в Москве».

Директор по маркетингу и продажам компании «Квартал Эстейт» Сергей Лушкин напомнил, что строительство в центре экономически выгодно для города, поэтому последние 15 лет центральная часть города активно застраивалась. В 2009 году доходы бюджета Москвы от реализации инвестконтрактов составили 3,5 млрд рублей, в 2010-м — 4,3 млрд.

«Во-первых, бюджет стабильно пополнялся за счет самых дорогих инвестиционных контрактов, — рассказал BFM.ru Сергей Лушкин. — Во-вторых, несмотря на дефицит земли в Москве, значительные площади в пределах ТТК до сих пор заняты промышленными предприятиями, зонами отчуждения железных дорог, гаражно-строительными кооперативами, огромными производственно-складскими территориями. При реализации девелоперских проектов на таких участках происходит рекультивация земельных участков за счет частных инвесторов. Однако сегодня очевидно, что продолжение интенсивного строительства в центре будет иметь катастрофические последствия для транспортной, энергетической и даже финансовой систем города».

Кому не повезет?

«Коммерсантъ» уточняет, что основные проекты по строительству жилья в пределах ТТК запланированы именно на территориях промпредприятий. Чтобы владельцы промзон не смогли застраивать их, власти намерены осложнить изменение градостроительного плана земельных участков. В зону риска, в частности, могут попасть проекты на месте часового завода «Слава» на Ленинградском проспекте (девелопер ВЭБ), на месте завода «Красный пролетарий» (девелоперы А1 и «Влакра»), застройка территории Болотного острова в центре Москвы.

«Могут пострадать, прежде всего, девелоперы, планирующие реализовать проекты на территории арендованных городских земель, — пояснил BFM.ru заместитель руководителя юридического департамента компании «Сити-XXI век» Василий Шарапов. — Частные собственники земли в центре города сохраняют право на застройку своих земель в силу закона с учетом действующих градостроительных ограничений. Правительство Москвы может ужесточить ограничения, но на это требуется время. Само по себе право на застройку частного участка жильем может быть отменено только на федеральном уровне. Правительство Москвы вправе ограничить застройку центра города жильем в случае внесения соответствующих изменений в генеральный план города Москвы и утверждения правил землепользования и застройки. Этот процесс может занять от нескольких месяцев до нескольких лет».

Эксперты рынка недвижимости отмечают, что сокращение строительства рано или поздно скажется на ценах на жилье. Причем эконом-класса это коснется в меньшей степени. «Если раньше в Москве вводилось около 5 млн кв. метров жилья в год, то сейчас — не более 2 млн, — рассказала BFM.ru генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Мария Литинецкая. — Соответственно, цены на столичном рынке новостроек могут вырасти, хотя не так сильно, как в докризисные годы. Дело в том, что объем спроса смещается в ближайшее Подмосковье, где предлагается разноформатное жилье — от малоэтажного до многоэтажного, с отделкой. При этом по приемлемым ценам. Поэтому рост цен на столичном рынке новостроек не будет большим, в пределах инфляции».

Однако введение запрета на строительство нового жилья в пределах ТТК может отразиться на рынке элитной недвижимости. По расчетам аналитиков компании Knight Frank, имеющегося сейчас объема предложения на первичном рынке «элитки» при сохранении спроса хватит на 3 года. Но эксперты уверены, что запрет скажется на активности покупателей, и в этом случае реальная цифра — 2 года, а в престижных районах первичное предложение исчерпается за год. В результате, цены на элитное жилье на Остоженке, Арбате и Патриарших прудах могут за год вырасти на 40–50%.

«В случае принятия запрета на строительство новых жилых комплексов в пределах ТТК в целом по рынку мы прогнозируем рост цен до 20–25% в ближайшие полтора года, — отмечает руководитель отдела исследований рынка компании Knight Frank Наталья Сазонова. — Самые лучшие предложения уйдут с рынка буквально в течение 2–3 месяцев. Не исключено, что девелоперы повысят цены сразу после решения мэрии».