В США ожил только дефолтный рынок жилья

Несмотря на сообщения об оживлении рынка жилья в США, статистика не подтверждает это. Значительную долю сделок на вторичном рынке составляют экстренные продажи залогового имущества должников, что дополнительно оказывает давление на цены

Несмотря на сообщения ряда экономистов об оживлении рынка жилья в США, статистика не подтверждает это. Значительную долю сделок на вторичном рынке составляют экстренные продажи залогового имущества должников, что дополнительно оказывает давление на цены.

Согласно данным Национальной ассоциации риэлторов США (NAR), показатель продаж жилья на вторичном рынке в США в январе упал на 5,3%. Его годовой сезонно-скорректированный уровень (SAAR*) в январе составил 4,49 млн единиц против 4,74 млн единиц в декабре. Относительно января 2008 года (4,91 млн единиц) снижение составило 8,6%.

*SAAR – Для каждого месяца годовой уровень продаж показывает, каким было бы значение фактических продаж за год, если бы соответствующий темп реализации за рассматриваемый месяц сохранялся в течение 12 последовательных месяцев. Сезонно-скорректированные показатели позволяют исключить влияние сезонных колебаний активности. Например, объем продаж жилья летом, как правило, выше, чем зимой, в основном ввиду влияния погоды и рыночных тенденций. Тем не менее, факторы сезонности не дают поправку на аномальные погодные условия.

Старший экономист NAR Лоуренс Юн (Lawrence Yun) полагает, что многие покупатели пока колеблются и откладывают сделку. Но вскоре «рынок недвижимости получит значительную поддержку на фоне улучшения условий покупки — не только за счет большей доступности жилья, но и благодаря стимулирующим налоговым льготам в размере 8000 долларов для тех, кто приобретает жилье впервые, а также повышению предельных сумм кредита. Это позволит большему числу людей воспользоваться возможностью в условиях рекордно низких за 50 лет ставок по ипотеке».

По оценкам NAR, эффект от принятия пакета стимулирующих мер и снижения ставок в 2009 году составит дополнительно 900 тысяч сделок купли-продажи жилья. Уровень предложения жилья на продажу, как ожидается, к концу года снизится и будет эквивалентен 8-месячному объему реализации. Такой его уровень согласовался бы со стабилизацией цен.

В качестве положительного сигнала Юн отмечает уменьшение объемов жилья на продажу: число объектов на рынке стабильно снижается с июля 2008 года и сейчас достигло двухлетнего минимума. В январе уровень предложения сократился на 2,7% до 3,6 млн единиц, что соответствует 9,6 месяца при текущем темпе реализации (в декабре - 9,4 месяца).

Эксперт Mission Residential Ричард Муди (Richard F. Moody) полагает, что статистика не подтверждает мнение о стабилизации сектора недвижимости.
«Кто-то может успокоиться тем, что показатель непроданной недвижимости в январе сократился до 3,6 млн единиц. Но поскольку и темпы продаж упали, объем рынка в месяцах реализации, более показательный индикатор, вырос до 9,6 месяца. Важно отметить, что показатель предложения на вторичном рынке не скорректирован с учетом сезонности, и он, как правило, имеет тенденцию повышаться в январе. Его снижение в январе текущего года в большей степени является отражением того, что потенциальные продавцы не выходят на рынок в нынешних условиях».

В значительной степени активность на вторичном рынке связана с продажами «дефолтных» объектов, отчуждаемых у неплатежеспособных заемщиков, а также с быстрой реализацией залогового имущества с согласия кредитора по сниженной цене, не покрывающей сумму кредитных обязательств. По оценкам NAR, к этим категориям относились около 45% от общего числа сделок. Покупатели, очевидно, активно конкурируют за жилье с существенными скидками.

Это приводит к значительному смещению медианной цены в сторону понижения по сравнению с уровнем, который складывается при нормальных рыночных условиях. В США медианная цена «вторички» в январе составила 170300 долларов, что на 14,8% ниже аналогичного показателя прошлого года (199800 долларов).

Эксперт MFR Inc Джошуа Шапиро (Joshua Shapiro) полагает, что давление «дефолтных» продаж в обозримой перспективе будет сохраняться, и это необходимый процесс: «Хотя на продажи дефолтного жилья по-прежнему приходится значительная доля общего объема сделок, но проблемные активы должны быть проданы — это часть процесса очищения рынка. То, что такая динамика имеет место — положительно. Но это, определенно, оказывает давление на цены. И в перспективе рынок ждут новые случаи дефолтов и отчуждения у неплатежеспособных заемщиков недвижимости. И неизбежным последствием является то, что медианная цена будет продолжать снижаться в обозримом будущем».

По словам Юна, активность продаж «проблемного» имущества, по-видимому, постепенно стабилизируется на некотором уровне, хотя в разных районах динамика сильно отличается. Например, в Санта-Ана, Калифорния, на дефолтное жилье и продажи по сниженным ценам приходилось около 80% общего числа сделок, в регионе Чикаго — менее 20%.

Значительные различия между отдельными местными сегментами этим не исчерпываются. «Большинство рынков зафиксировали падение продаж более чем на 20%, но некоторые, по-видимому, достигли переломной точки, где начинается рост покупательской активности».

Стоит напомнить, что еще в декабре в Калифорнии продажи жилья выросли на 84,9% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. При этом медианная цена на вторичном рынке показала снижение на 41,5%. В январе, по данным Ассоциации риэлторов Калифорнии, продажи «вторички» увеличились на 100,8% до уровня 624940 единиц в годовом исчислении.

Примечательным является сопоставление продаж на вторичном рынке с динамикой первичного рынка.

Продажи нового жилья в январе 2009 года упали до рекордного минимума. Их сезонно-скорректированный годовой уровень в январе составил 309000 единиц, что на 10,2% ниже уровня декабря 2008 года (344000 единиц).

Общий объем нового жилья на продажу достиг исторического максимума. В январе он составил 342000 объектов, что при текущем темпе реализации эквивалентно 13,3 месяца (это с учетом сезонных поправок!).

Динамика первичного (красный цвет, правая ось) и вторичного рынка жилья (синий цвет, левая ось). Источник — Calculated Risk

В течение нескольких лет соотношение между новым и вторичным жильем оставалось относительно стабильным. После того, как был пройден пик активности на жилищном рынке 2005 году, коэффициент изменился. Это было связано с проблемными активами. Во многих регионах застройщики жилой недвижимости не могут конкурировать с сегментом продаж «проблемного имущества» по сниженным ценам, и это оказывает давление на первичный рынок при сохранении повышенной активности на вторичном рынке.

Если мы хотим найти признаки стабилизации на рынке жилья, нам следует ориентироваться на следующие показатели: снижение объемов непроданного жилья на рынке, достижение «дна» в первичном секторе, и устранение разрыва между динамикой нового и вторичного жилья.

Что касается предложения непроданного жилья на рынке, он был практически неизменным во время разрастания «пузыря», затем начал повышаться в конце 2005 года и резко рос в 2006 и 2007 годах. В последние шесть месяцев он был ниже значений за аналогичный период предыдущего года. Это может показывать, что уровень предложения близок к пику текущего цикла. Стоит отметить также, что, возможно, есть существенное «теневое» предложение — домовладельцы, желающие продать свою недвижимость, но ожидающие улучшения условий на рынке. Таким образом, объем рынка жилья на продажу, скорее всего, будет оставаться повышенным в течение какого-то времени. Также вероятно наличие дополнительного «невидимого» предложения (недвижимость во владении банков, перешедшая к ним в результате дефолтов заемщиков, которая пока не выведена на рынок).

Объем жилья на продажу на вторичном рынке, тыс единиц. Источник — Calculated Risk

Можно проанализировать данные 2005 года. Вместо того чтобы сохраняться на стабильном уровне в течение всего года (как в предыдущие годы роста пузыря), объем жилья на продажу продолжал увеличиваться. Это был один из ключевых признаков, который позволял сделать вывод о максимуме на рынке недвижимости.

Если тенденция снижения относительно аналогичного периода прошлого года сохранится в 2009 году, это будет благоприятным сигналом. Цены, вероятно, будут продолжать падать, пока уровень предложения в месяцах не опустится до нормального (в пределах 6-8 месяцев). На это потребуется время.