Аналитический обзор рынка элитной недвижимости за II квартал 2011 года
Лента новостей
I. Обзор основных событий на рынке недвижимости во II квартале 2011 года
Во II квартале 2011 года обозначились основные направления деятельности новых московских властей, которые уже оказали или в ближайшее время окажут влияние на рынок недвижимости.
Во-первых, ужесточение контроля за сохранением архитектурного наследия. После истории со сносом фасада дома Кольбе столичные власти начали реализовывать программу по консервации центра Москва. Параллельно с этим мэр Москвы заявил, что процедура выдачи разрешительной документации на строительство в исторической части города была «противоречивой и внутренне запутанной» и при этом могла тянуться годами. Сергей Собянин отметил, что после реформирования этой процедуры выдача ГПЗУ будет проводиться четко в течение месяца, и что при согласовании планов строительства обязательно будут учитываться исторические и архитектурные особенности района, его инфраструктура и транспортная ситуации. При этом все проекты будут в обязательном порядке выноситься на общественные слушания. В целом, по мнению аналитиков Bonton Realty, данные меры будут способствовать снижению коррупционной нагрузки на застройщиков. Вместе с тем в настоящее время профессиональные игроки рынка недвижимости ожидают прояснения со стороны властей относительно того, на каких условиях будет проводиться реконструкция и реставрация в центре, и будет ли она экономически оправдана для девелоперов.
«Ограничительные меры, принятые новыми московскими властями – это попытка приблизить градостроительную политику к европейской традиции, когда архитектурный облик в историческом центре города бережно сохраняется», – считает гендиректор Bonton Realty Екатерина Симонова. «В долгосрочной перспективе это должно повысить уровень комфорта людей, проживающих в центре, а также будет способствовать росту привлекательности столицы с точки зрения культурно-исторического туризма».
Во-вторых, в мае стало известно, что новым правительством Москвы был отозван действующий генплан развития Москвы для проведения его экспертизы, завершение которой ожидается до конца 2011 г. Однако уже сейчас озвучены первые реальные меры, направленные на увеличение жилых площадей в пределах ТТК за счет сокращения офисных. Так в начале июня заместитель мэра и глава строительного комплекса Москвы Марат Хуснуллин заявил, что офисный проект «Хрустальные башни» неподалеку от метро «Улица 1905 года» поменяет свое функциональное назначение на апартаменты. Как сообщалось ранее, окончание строительства комплекса было намечено на 4-й квартал 2014 года.
Также в начале июня появилась информация, что столичные власти внесли изменения в концепцию застройки ММДЦ «Москва-Сити», сократив его площадь на 635 тыс. квадратных метров. В частности, было принято решение отказаться от строительства 612-метровой башни «Россия», которая могла бы претендовать на самое высокое здание в Европе. Кроме того, было отменено строительство административного небоскреба, куда предполагалось перевести административную и законодательную власть столицы, и возведение выставочно-делового комплекса. Положительным фактом является то, что изменения не коснулись площадей, предусмотренных под парковки. По данным ряда источников, на этих площадках будут возведены менее масштабные проекты, предположительно, с апартаментами.
В целом, как заявил Марат Хуснуллин, в процессе анализа 200 ранее утвержденных проектов было принято решение уменьшить застройку на 1,5 млн. квадратных метров и увеличить строительство дорог.
По мнению аналитиков Bonton Realty, нынешняя политика московских властей ориентированная на уменьшение концентрации офисов в пределах ТТК, улучшение дорожной ситуации в центре при сохранении объемов строительства объектов инфраструктуры, позволит повысить комфортность проживания в центре. Но обязательным условием успеха данных мер будет грамотная политика по созданию организованных автостоянок и парковочных мест.
Что касается новых объектов, по мнению аналитиков Bonton Realty, на фоне вывода производств из центра (а на очереди фабрики «Рот Фронт», «Большевик», завод «Корнет» и другие») при сохранении запрета на снос и новое строительство девелоперов может привлечь формат жилья и офисов в стиле «loft».
Также в обозримом будущем участники рынка ожидают прояснения следующих вопросов:
1) Как будет реализована инициатива президента по расширению границ Москвы?
17 июня президент РФ Дмитрий Медведев на открытии XV Петербургского международного экономического форума выступил с инициативой расширения границ Москвы и вынесении за МКАД некоторых федеральных правительственных учреждений. Мэр Москвы Сергей Собянин заявил, что для госучреждений может быть создан отдельный «город-спутник», и что это «колоссальный инвестиционный проект», поскольку создание делового центра за пределами кольцевой автодороги привлечет инвесторов к строительству бизнес-центров, жилья и объектов инфраструктуры. В свою очередь это позволит разгрузить трафик в центре города и перепрофилировать здания, которые сейчас занимают госучреждения. Были названы 8 потенциальных территорий для вывода чиновников, в настоящее время проработкой проекта занимается специально созданная рабочая группа.
2) Как будет рассчитываться новый налог на недвижимость и когда он вступит в действие?
В своем бюджетном послании президент РФ Дмитрий Медведев заявил, что налог на недвижимость в ряде регионов может быть введен уже в 2012 году. Однако правительство выразило свое несогласие, сообщив, что раньше 2013 года подготовить необходимую базу не получится. Результатом реформы должно стать перераспределение налоговой нагрузки между владельцами недвижимости с разной стоимостью. Предполагается, что налог на недвижимость будет рассчитываться исходя из ее рыночной цены, а ставка налога составит 0,1%.
«Если введение данного налога пройдет в соответствии с озвученными ставками, то это не окажет большого влияния на сегмент элитной недвижимости, – комментирует генеральный директор Bonton Realty Екатерина Симонова. – Судите сами: при средней стоимости элитной квартиры в $2-5 млн. налог составит 2-5 тыс. долларов в год. Для наших потенциальных покупателей эти суммы не будут являться критичными».
II. Общая характеристика предложения
Во II квартале на первичную продажу было выставлено порядка 1050 квартир и апартаментов классов deluxe и premium. Большая часть предложения сосредоточена в Хамовниках (за пределами Садового кольца), на втором месте – Тверской район, на третьем –район Остоженка. Стоит отметить, что значительную часть предложения составляют строящиеся элитные кварталы – «Садовые кварталы», «Knightsbridge Private Park», «Итальянские кварталы».
В Москве средневзвешенная цена квадратного метра на первичном рынке элитного жилья во II квартале 2011 года составила $21 212, средний кумулятивный рост с начала года составил порядка 4,3%. «В кризис рынок замер: площади на раннем этапе строительства практически не продавались, т.к. никто не хотел рисковать, – комментирует генеральный директор Bonton Realty Екатерина Симонова. – Подводя итоги первого полугодия, можно говорить о том, что ситуация стабилизировалась, строительство на приостановленных объектах возобновилось, доверие потенциальных покупателей к девелоперам начало возвращаться». На этом фоне застройщики начали понемногу повышать цены на объекты, так во II квартале были повышены цены в ЖК «Итальянские кварталы», «Легенда Цветного», «Трилогия», «Шоколад» идр.
В целом можно отметить, что диапазон цен в элитном сегменте достаточно широкий, и жилье в объектах класса «Premium» на стадии активного строительства можно приобрести, начиная от 250 тысяч руб. за квадратный метр, в классе «Deluxe» минимальная цена вдвое выше – от 500 тысяч руб.
Что касается классов «Business» и «Business+», то здесь цены начинаются от 150 тысяч руб. в строящихся и реконструируемых объектах. Значительный объем предложения сконцентрирован в таких комплексах как «Английские кварталы», «Sky House», «Виноградный», «Шатер».
Если говорить о территориальном распределении, то самое дорогое жилье традиционно сосредоточено в районах Патриарших и Чистых прудов, а также на Остоженке.
III. Общая характеристика спроса
Призрак кризиса перестал пугать инвесторов, да и отложенный спрос по решению собственных жилищных вопросов понемногу стал возвращать покупателей на рынок. Вместе с тем, клиенты не спешат заключать сделки и подолгу присматриваются к объектам, изучая существующие на рынке предложения. В целом, во II квартале 2011 года спрос увеличился примерно на 25% по сравнению с кварталом ранее. Наибольшим интересом со стороны потенциальных покупателей пользовались такие ЖК как «Knightsbridge Private Park», Barkli Park, «Итальянские кварталы». Среди объектов бизнес-класса можно отметить ЖК «Виноградный», «Николаевский дом», «Sky House».
В числе благоприятных факторов, играющих на привлечение клиентов, можно назвать расширение предложения по ипотечным программам, действующим для конкретных жилых комплексов. Так во II квартале 2011 года предложение по ипотеке появилось у ЖК «Итальянские кварталы», «Садовые кварталы», «Виноградный».
