Арендаторы готовы работать в коммуналках

Арендаторы, снявшие до кризиса офисы «про запас», сегодня вынуждены превращать свои рабочие площади в «коммунальные квартиры». Субарендаторов зазывают в самые элитные и некогда труднодоступные помещения Москвы

Арендаторы, снявшие до кризиса офисы «про запас», сегодня вынуждены превращать свои рабочие площади в «коммунальные квартиры». Субарендаторов зазывают в самые элитные и некогда труднодоступные помещения Москвы, например в ММДЦ «Москва-Сити», куда до кризиса невозможно было прорваться.

Крупнейшие арендаторы в «Башне на Набережной», входящей в ММДЦ «Москва-Сити», проводят активные акции, зазывая желающих разделить с ними офис. Это компании KPMG (консультанты по налогам и финансам) и «Ренессанс Групп» (инвестиции и управление активами), арендующие 12 тысяч квадратных метров и 14 тысяч квадратных метров соответственно. По некоторым данным, в субаренду предлагаются площади около 4–5 тысяч квадратов и по цене значительно ниже той, на которую заключались договора прямой аренды до кризиса.

«Яндекс» ищет соседей в офисный квартал «Красная Роза», где компания арендует 17 тысяч квадратных метров. По информации BFM.ru, в субаренду предлагается не менее 4 тысяч квадратных метров. Субарендаторов ищут Media Markt, «Тройка Диалог», издательство «Аргументы и Факты». Российское представительство компании PricewaterhouseCoopers и компания Deloitte с прошлого года не могут найти желающих разделись с ними квадратные метры в офисном центре «Белая площадь». Эти компании арендовали по 32 и 25 тысяч кв. метров и намерены сдавать от 5 до 7 тысяч каждая.

Елена Денисова, заместитель директора, отдел по работе с владельцами офисных помещений Jones Lang LaSalle, отмечает, что количество предложений по субаренде увеличилось настолько, что можно говорить о формировании субрынка: «До кризиса объем субаренды был сравнительно небольшим, в декабре 2008 уже предлагалось в субаренду около 74 тысяч метров. Сегодня в Москве арендаторы готовы сдавать около 300 тысяч квадратных метров».

Оценки CB Richard Ellis гораздо скромнее — в Москве, по мнению компании, представлены около 100 тысяч кв. метров помещений, предлагаемых в субаренду. Заместитель директора компании Елена Ефремова, говорит, что сегодняшняя ситуация с рынком субаренды кардинально отличается от того, что было в докризисные времена: «Во-первых, изменилась мотивация: до кризиса компании предлагали в субаренду площади, которые планировались под собственное расширение, а некоторые использовали инструмент субаренды в качестве получения прибыли, играя на растущих ставках аренды. Сегодня мотивация иная. Многие компании сократили штат и вынуждены искать субарендаторов, чтобы минимизировать издержки. Во-вторых, изменился объем предложения. В докризисное время помещения, которые предлагались в Москве в субаренду, появлялись редко, сдавались быстро и их можно было пересчитать по пальцам одной руки. Сейчас почти в каждом офисном здании можно найти такие площади».

На первый взгляд, сдавать в субаренду сегодня невыгодно. Еще летом 2008 года эксперты прочили рынку субаренды большое будущее. И расчеты эти основывались на том, что ставки аренды росли практически каждый день. Например, компания арендовала офис по тысяче долларов за метр, а через год часть помещений можно было сдать по полторы. Сейчас происходит обратный процесс — фирмы, снявшие до кризиса офисы, например, по той же тысяче долларов, вынуждены отдавать в субаренду по семьсот–восемьсот.

Елена Денисова из Jones Lang LaSalle подтверждает, что до кризиса сдавать в субаренду было очень выгодно: «Но компании арендовали большие площади не с целью спекуляции, — объясняет она. — Бизнес бурно развивался, и у многих были агрессивные планы роста. Если в перспективе 3-5 лет компания планировала набор персонала, то было логично арендовать под эти цели площади с запасом, и, чтобы они не простаивали, сдавать в субаренду».

Сегодня рост рынка субаренды фиксируют все участники и консультанты. Денис Шорин, старший юрист департамента «Недвижимость» компании Sameta, отмечает рост числа клиентов, которые обращаются за консультациями по поводу договоров субаренды. Увеличение спроса составляет порядка 10–15%.

К вариантам сдачи помещений в субаренду прибегают сегодня не в поисках прибыли, а потому что невыгодно расторгать договор: «При расторжении договора понести убытки могут как арендаторы, так и владельцы помещений, — говорит Денис Шорин. — Если арендатор съезжает из офиса или из торгового центра досрочно, то девелопер может искать нового клиента 3–4 месяца. К тому же поиск нового арендатора может стоить 7–8% от годовой ставки аренды — это стандартный гонорар риелторов. Естественно, владельцы недвижимости страхуют себя от таких рисков, и переложить их стараются на арендатора. Чаще всего при заключении договора арендатор вносит страховой депозит. Как правило, он составляет арендную плату за 2–3 месяца, и сразу перечисляется на счет собственника. Он может им воспользоваться, если арендатор наносит материальный ущерб — портит имущество, или съезжает из помещения до окончания срока аренды. Второй вариант для собственника компенсировать убытки в случае досрочного расторжения договора — подать в суд. Гражданским кодексом предусмотрено, что за досрочное расторжение договора можно подать иск на компенсацию упущенной выгоды».

По словам Дениса Шорина, владелец помещений может требовать оплаты аренды все время, пока девелопер ищет нового арендатора. Сроки, как правило, определяют эксперты в области недвижимости. Но все зависит от решения суда. Чаще всего российский арбитраж выносит решение о компенсации аренды от 2 до 6 месяцев.

Консультанты и юристы говорят о трудностях и финансовых потерях при расторжении договора досрочно. «Аренда на 5-7 лет считалась абсолютно нормальным сроком, — говорит Елена Денисова из Jones Lang LaSalle, — некоторые крупные компании арендовали и на 10 лет. Договоры аренды, заключенные на срок свыше 11 месяцев, подлежат обязательной государственной регистрации, и расторгнуть такие договоры не так-то просто, даже практически невозможно. Большинство договоров так и заключалось — без права расторжения. Тем не менее, у компаний, которые оценивают возможность расторжения договора до окончания его срока, есть два пути. Либо путем переговоров с собственником, либо в судебном порядке. Арендаторы крупных девелоперов, владеющих портфелем недвижимости, имеют возможность решить вопрос путем переезда в другой объект того же девелопера (на меньшую площадь, здание другого класса), что является наиболее удобной для обеих сторон формой договоренности. Иногда в результате переговоров часть помещений возвращают. В любом случае, досрочное расторжение договора аренды может обойтись арендаторам дорого».

По свидетельству Елены Денисовой, отступные владельцам собственности при досрочном расторжении долгосрочного договора, могут составлять годовую арендную плату. Поэтому эксперт утверждает, что зачастую неиспользуемые помещения более целесообразно сдать в субаренду. «В любом случае, серьезные компании понимают, что кризис — это не навсегда. Да, фирмы сокращают персонал, сокращают затраты, но продолжают жить. И знают, что через 2–3 года эти площади могут снова понадобиться. Сдавая сегодня офисы в субаренду, компании не рассчитывают, что это принесет прибыль, но думают, что это поможет сократить издержки, удержаться наплаву и пережить сложные времена».

Ирина Кузличенкова, руководитель отдела офисных помещений CB Richard Ellis считает, что субаренда сегодня спасает многие компании от огромных потерь: «У компании может быть очень жесткий договор, не предусматривающий возможность досрочного расторжения. В таком случае, единственной возможностью для этих компаний остается сдача помещений в субаренду. В связи с тем, что на рынке офисных помещений за последние несколько месяцев произошли существенные изменения — вырос объем предложений качественных помещений, снизилась активность арендаторов и, как следствие, ставки снизились, компании вынуждены идти на понижение ставок с целью привлечения субарендаторов. В обратном случае они несут потери каждый день, так как обязаны платить арендную плату за помещения по основному договору. Сдав помещения даже по более низкой ставке, компании имеют возможность хотя бы частично покрыть свои расходы».