Квартиры лишились цен

Кризис не только привел к параличу рынка недвижимости, но и породил такую проблему, как адекватность оценки недвижимости — ведь невозможно объективно определить рыночную цену объекта, на который нет спроса или почти нет спроса

Данные об объемах сделок на рынке недвижимости, которые обнародуют представители риэлторских агентств, говорят сами за себя. Как недавно было объявлено, продажи агентства МИЭЛЬ за две недели декабря — начало января составили 14 квартир; агентство «Сити XXI» век за две недели марта продало 8 квартир. Неофициальные данные одного из агентств по продаже элитного жилья еще скромнее: в марте прошла одна сделка, и она была единственной в текущем году.

Неудивительно, что такие данные о количестве продаж риэлтеры стараются не разглашать. Зато в марте и начале апреля они начали всерьез говорить о «значительном росте спроса» на квартиры. А значит, вновь актуален вопрос об оценке стоимости недвижимости, которая необходима и для регистрации договора, и для получения ипотечного кредита, и для страхования объекта.

Первый вице-президент Российского общества оценщиков (РОО) Игорь Артеменков в интервью BFM.ru признал, что сегодня квартиры оценивать труднее, чем до кризиса — стало меньше информации. «Основным источником информации является цена предложения на рынке. Но как фоновую информацию мы используем отчеты агентств недвижимости, смотрим, по какой цене проходят сделки», — пояснил он суть проблемы.

Представитель агентства недвижимости ИНКОМ Антон Гололобов уверяет, что независимые оценщики, услугами которых пользуются и банки, и агентства недвижимости, дают оценку, максимально близкую к рыночной. Риэлтеры ИНКОМА подтверждают, что сегодня некоторое количество клиентов подбирает квартиры для покупки по ипотеке, которую очень аккуратно предоставляют банки «Дельта-кредит» и ВТБ 24.

По словам Игоря Артеменкова из РОО, при оценке квартиры, которая покупается по ипотечному кредиту, оценщикам приходится сталкиваться с дополнительными трудностями. Приходится для сравнения рассматривать не менее трех аналогов квартиры в том же районе и той же ценовой категории. При сравнении этих предложений происходит соответствующая корректировка. «Это обязательное условие, — подчеркивает Артеменков. — Информация агентств является только справочной».

«Оценщики обязаны применять все три подхода: рыночный, доходный и затратный, — уточняет Омар Гаджиев, управляющий партнер девелоперской и консалтинговой компании Panorama Estate. — Однако возможен обоснованный отказ от какого-либо из них. Затратный подход хоть и более прозрачный, то есть калькулируемый (оценка происходит по стоимости сметы), но наименее применим к рыночным условиям. Такой метод не отражает ситуацию объективно».

Вице-президент РОО свидетельствует: сделки по программам ипотечного кредитования по-прежнему осуществляются, однако их объем снизился в 4-5 раз. «На сегодня основными игроками на рынке ипотеки остались госбанки, банки первого эшелона: Сбербанк и ВТБ 24. Мы в основном работаем с ВТБ 24. Все остальные банки практически ушли с этого рынка. Сделки происходят, но их примерно раза в 4-5 меньше, чем до кризиса».

Омар Гаджиев из Panorama Estate склонен полагать, что в данный момент рынок недвижимости еще не достиг дна. «Большинство покупателей и инвесторов (как юридических, так и физических лиц) все-таки сейчас находится в состоянии ожидания, — делится наблюдениями эксперт. — Они понимают, что нащупывание дна уже близко, поэтому сегодня с их стороны стал проявляться повышенный интерес по сравнению с периодом последних нескольких месяцев. Люди стали активно рассматривать различные предложения, но все-таки пока не спешат совершать реальные сделки. Однако можно говорить о том, что налицо тенденция выхода рынка из состояния дикого оцепенения, в котором он пребывал последнее время. Что касается оценки реальной стоимости жилой недвижимости, то здесь максимально объективную информацию можно получить только при личном общении с собственниками и продавцами недвижимости, в ходе которого можно получить информацию о реальных скидках. Большинство продавцов стараются не афишировать эти скидки, поэтому открытые предложения сильно отличаются от реальных цен. Если официально компании снизили цены за последний квартал в среднем на 15%, то скрытое снижение цен может достигать и 30-50%».