Инвесторы меняют акции на коммерческую недвижимость

Во всем мире наметилась новая тенденция. Инвесторы, спасаясь от рисков, начали вкладываться в коммерческую недвижимость

За второй квартал 2012 года объем прямых инвестиций в коммерческие объекты различных стран мира достиг 103 млрд долларов, что на 10% больше, чем в первом квартале этого же года. К такому выводу по предварительным подсчетам пришла компания Jones Lang LaSalle.

Аналитики компании ведут исследования рынков недвижимости в более чем 60 странах. Сейчас они говорят о том, что интерес инвесторов к акциям остается на относительно низком уровне, а вкладываться они предпочитают в иные активы, в частности, в коммерческую недвижимость. Согласно предварительным прогнозам, совокупный объем инвестиций за 2012 год в исследуемых странах составит около 400 млрд долларов.

Наибольший рост, по мнению аналитиков Jones Lang LaSalle, наблюдался в Северной и Южной Америке, где объемы инвестиций выросли на 33% по сравнению с первым кварталом.

Крупнейшие сделки

Четыре крупнейшие сделки за этот период, по данным компании, были совершены в Лондоне и Париже.

Девелоперская и инвестиционная компания Brookfield Office Properties договорилась о покупке четырех действующих офисных зданий и одного офисного проекта у компании Hammerson в лондонском Сити. Общая сумма сделки — 518 млн фунтов стерлингов.

Бразильский миллиардер Мойша Сафра (Moise Yacoub Safra) заплатил 500 млн фунтов стерлингов (616 млн евро) за офисный комплекс Plantation Place в лондонском Сити.

Суверенный инвестиционный фонд Катара приобрел у страховой компании Groupama торговый комплекс на Елисейских полях за более чем 500 млн евро. В здании арендуют площади, к примеру, Virgin Megastore и супермаркет Monoprix.

Малазийский пенсионный фонд PNB приобрел два объекта в Лондоне из портфеля германского фонда KanAm общей балансовой стоимостью в 590 млн евро.

Распределение прямых инвестиций в коммерческую недвижимость в мире
(млрд долларов)

*EMEA – страны Европы, Ближнего Востока и Африки
Источник: Jones Lang LaSalle

На российской стороне

По данным компании Jones Lang LaSalle, на российском рынке инвесторы тоже стали намного активнее к середине года. Объем инвестиций в коммерческую недвижимость достиг во втором квартале 1,774 млрд долларов, что на 192% превысило сумму первого квартала (608 млн долларов). Всего за полгода в коммерческую недвижимость было вложено 2,4 млрд долларов прямых инвестиций.

Одна из крупнейших сделок — финская инвестиционная компания Sponda Plc приобрела московский бизнес-центр «Бахрушина xаус» у фонда UFG Real Estate. Сумма сделки не оглашалась.

По данным Jones Lang LaSalle, наиболее активно в этом году инвесторы вкладывались в торговый и офисный сегменты рынка: каждый из них дал по 42% от общего объема сделок. В то же время доля инвестиций в складскую недвижимость увеличилась до 11% по сравнению с 6% в первом полугодии прошлого года.

Аналитики предсказывают, что общий объем инвестиций в недвижимость в 2012 году составит около 6,5 млрд долларов. В том числе благодаря нескольким сделкам, которые должны состояться в ближайшее время. В частности, группа БИН близка к завершению сделки по приобретению девелоперских проектов стоимостью 983 млн долларов. В портфеле приобретаемых проектов: многофункциональный комплекс Summit, жилой микрорайон «Садовые кварталы», «Люксъ Отель», а также земельный участок 8,8 га на территории РТИ «Каучук» в Очаково.

Александр Зинковский, старший аналитик отдела исследований Cushman & Wakefield, отметил, что интерес к офисным объектам стабилен и находится на уровне около 1 млрд долларов в квартал. Но одновременно вырос интерес к качественным торговым объектам и появился устойчивый спрос на торговые центры в больших городах, например, в Уфе, Ростове-на-Дону, Санкт-Петербурге. Инвестиции же в офисы по-прежнему ограничены Московским регионом.

По мнению Зинковского, инвесторы сделали выводы из предыдущего кризиса и сейчас рассматривают коммерческую недвижимость как серьезный инструмент для диверсификации рисков.

«На рынке наблюдается небольшой рост арендных ставок, но еще нет роста продаж. Инвесторы пока не готовы платить цену, сопоставимую с докризисным уровнем, а продавцы не спешат отдавать свои активы дешево, поскольку нет фактора вынужденных продаж», — пояснил BFM.ru Андрей Любимов, менеджер по проектам компании Ruperti Project Services International.

За последние полгода желающих инвестировать в коммерческую недвижимость стало на 10% больше, отмечает генеральный директор компании Retail Row Марат Манасян. Причиной тому — рост ставок и определенный дефицит качественных помещений на рынке. По его данным, аренда офисов А-класса подорожала с начала года примерно на 9%, класса В — на 12–14% в зависимости от расположения объектов. Самый же быстрый и значительный рост показали арендные ставки небольших помещений до 100 кв. метров — 14–15%.

По его данным, в Москве наблюдается определенный дефицит качественных торговых помещений, что ведет к росту цен. Именно поэтому по весьма высокой цене — свыше 1 млрд рублей (более 25 млн евро) был продан ТРЦ «Золотой Вавилон», расположенный за ТТК.

Марат Манасян отмечает, что в течение первого полугодия снижались показатели рентабельности и инвестиционной привлекательности на рынке коммерческой недвижимости. «Если год назад можно было купить ритейловый объект с доходностью 14% и выше, то сейчас, совершив аналогичную покупку, инвестор сможет рассчитывать лишь на доходность в 10–12%. Капитализация офисных сооружений также упала — с 14–15% в прошлом году до 12–13% в этом», — пояснил эксперт.

«Может быть, инвестиции в акции становятся менее активными, а в недвижимость, наоборот, более интенсивными. Но нельзя говорить о том, что те, кто традиционно занимались фондовым рынком, ушли оттуда и вложились в недвижимость. Уверен, что такие случаи есть, но они единичны. То есть говорить о тенденции нельзя, это слишком разные рынки, чтобы между ними переключаться», — считает Андрей Любимов.

Артур де Хааст, руководитель группы мировых финансовых рынков и инвестиций компании Jones Lang LaSalle, заявил: «Даже в Европе в текущих условиях экономической нестабильности мы продолжаем наблюдать устойчивый спрос на лучшие активы». При этом банки снижают программы кредитования коммерческой недвижимости, а на рынке доминируют фонды прямых инвестиций и институциональные игроки. По прогнозам аналитиков, инвестиционный рынок продолжит находиться под властью этой группы инвесторов, имеющих доступ к деньгам и почти или вовсе не нуждающихся в заемном финансировании.