Новостройки на севере и востоке Москвы сравнялись в цене

Строящееся жилье на севере, востоке и юго-востоке Москвы оказалось неожиданно дорогим и почти догнало по стоимости квадратный метр на престижных направлениях, западном и юго-западном

Цена предложения «квадрата» новостройки в традиционно дешевых районах Москвы в 2013 году неожиданно сравнялось с элитным западом и юго-западом. Ранее цены в новостройках здесь отличались почти в два раза. Причиной тому последствия кризиса и, как ни странно, рыночные механизмы.

«На первичном рынке Москвы в первом квартале 2012 года меня сильно удивили два направления — восточное и северное. Неожиданно уровень цен на новостройки в этих районах оказался сопоставим с такими престижными направлениями, как запад и юго-запад столицы. За 150 тысяч рублей можно купить кв. метр в ЖК «Мироновский» или «Life-Волжская», за 180 тысяч рублей — в Юрлово и 220 тысяч рублей обойдется метр в ЖК «Соколиный форт». Такие цены — на уровне новостроек в районе Мичуринского проспекта», — рассказал BFM.ru независимый аналитик Юрий Кочетков. Он отмечает, что местоположение этих новостроек нельзя назвать блестящим.
«При этом найти предложение в районе того же Мичуринского проспекта за 150-180 тысяч рублей за кв. метр можно легко», — отмечает аналитик.

Цены на вторичных рынках этих районов продолжает сохранять разрыв. Согласно данным портала IRN.ru, средняя цена «вторички» в Юго-Западном округе варьируется в диапазоне 190-195 тысяч рублей, в ЗАО — чуть меньше 185-190 тысяч рублей, в САО и СЗАО — на отметке 170 тысяч рублей, ЮВАО — около 145-150 тысяч рублей за метр.

Если посмотреть динамику цен на новостройки за последние годы, то станет ясно, что новостройки по ряду направлений выросли в цене, в то время как элитные направления почти не подорожали или даже подешевели, поскольку там появились новые дешевые объекты.

В I квартале 2013 года в пределах «старой» Москвы возводилось 200 объектов (включая 40 объектов в ЦАО), отмечают аналитики «Бест-недвижимости». При этом столичные новостройки демонстрируют низкую волатильность цен: за период январь-март 2013 года средняя цена 1 кв. метра снизилась со 173,3 тысячи рублей до 172,3 тысячи рублей, то есть на 1%. Это обусловлено увеличением доли предложения квартир эконом- и комфорт-класса по цене до 150 тысяч рублей за кв. метр.

«Дело в существенном дисбалансе объёма предложения первичного рынка по направлениям. Такое ощущение, что север и восток совсем перестали интересовать застройщиков жилья. И здесь так мало предложений, что они могут диктовать цены. В то же время на Мичуринском одновременно продается около 7 «боевых» жилых комплексов, и там цены поднять не так просто», — пояснил BFM.ru Юрий Кочетков.

При этом желающих купить жилье в новостройке достаточно в любом округе, считает президент компании «Галс-девелопмент» Сергей Калинин. Компания анонсировала свой проект ЖК «Преображенский» (ВАО) на 177 тысяч кв. метров на территории бывшей промышленной зоны. Цены на кв. метр здесь заявлены от 160 до 170 тысяч рублей. «Мы видим спрос со стороны москвичей, которые не хотят менять свой район на другой», — отметил эксперт.

Реальный конкурент этому проекту — ЖК «Соколиный форт», да и то косвенный, отмечает Юрий Кочетков, поскольку цена на метр в нем начинается от 220 тысяч рублей.

«Северное» ограничение

Есть и вторая причина, которая повышает цены на квартиры в более дешевых районах Москвы.

«В недорогих районах можно наблюдать так называемое ограничение по полной цене квартиры. К примеру, квартира метражом 50 кв. метров продается по 170 тысяч за кв. метр, а вот 65-метровая — только по цене 145 тысяч за «квадрат». В отличие от престижных районов и направлений, на востоке и севере покупатели оказываются не готовы платить за квартиру вторичного рынка выше определенной планки. Поэтому примерно по одной полной цене идет и малометражная квартира, и квартиры с приличной площадью. И, похоже, как только у людей скапливается более весомый бюджет, они покидают родной восток или север», — делится наблюдениями Юрий Кочетков.

Ограничением по полной цене застройщики пользуются вовсю: в новостройках востока и севера проектируются в основном квартиры малой площади, что позволяет «выгнать» высокую цену метра, отмечает аналитик.

В апартаменты

Наиболее активно на рынке Москвы идут сделки в нижнем ценовом сегменте, если верить статистике Росреестра. На рынке много экономных покупателей и ипотечников, но мало настоящих толстосумов, отмечает Юрий Кочетков.

Именно поэтому на рынке столь успешно «выстрелили» апартаменты, составляющие сейчас более четверти всего рынка предложения.

Они уступают жилью в ряде потребительских характеристик, зато могут предложить цену на 15-20% ниже. Логичным образом потребительский спрос перетекает сюда. «Под апартаменты на западе Москвы пускают старые промздания. Но в целом и восточное, и северное направление ими тоже богаты. Просто на эти районы эта тенденция еще не распространилась», —отметил один из опрошенных экспертов.

Покупатели за столь низкую цену готовы закрыть глаза и на местоположение, на промышленные виды, и на загрязненную территорию, где строятся такие объекты, отметил он.